10 lat Convector Development

W tym roku mija dziesięć lat od powstania Państwa firmy. Tak okrągły jubileusz skłania do dokonania podsumowań.

Tytus Misiak: Nasza spółka zawiązała się w październiku 1998 roku. Przechodziliśmy oczywiście różne fazy rejestracyjne. Zakup pierwszego gruntu nastąpił w styczniu 1999 roku, potem zaczęliśmy realizować nasze pierwsze inwestycje. Myślę, że z naszego punktu widzenia to nie była działalność wykonywana pod jakąś presją, z potrzeby robienia czegokolwiek, była ona wykonywana przez nas bardzo świadomie. Każdy z nas miał inne doświadczenia, mój kolega - a zarazem wspólnik i wiceprezes do spraw inwestycji - pracował wcześniej w budownictwie, natomiast pozostali wspólnicy zatrudnieni byli w przemyśle, handlu, w branży marketingowej. Dzięki temu byliśmy dobrze przygotowani do profesjonalnej obsługi klienta. Nie chcieliśmy powielać pewnych negatywnych wzorców, które są obecne na rynku. Zdawaliśmy sobie sprawę, że klienta trzeba obsłużyć z jednej strony przez dobrze przygotowaną i zrealizowaną w terminie inwestycję, ale również przez wiarygodność pewnych zachowań prawnych i rynkowych. I to w efekcie rzutowało na realizację wszystkich naszych projektów. Nie zdarzyło się nam nie oddać inwestycji w terminie lub nie dotrzymać jakichkolwiek zobowiązań zawartych w umowach.

Które lata były najtrudniejsze w historii, a kiedy budowało się najlepiej?

T.M.: Właściwie biorąc pod uwagę cały okres naszej działalności, nie można powiedzieć, że bywały lata chude i tłuste. Przygotowanie każdej inwestycji wiązało się z bardzo dużym wysiłkiem, zwłaszcza na terenie Krakowa, gdzie cały cykl trwa dwa - trzy lata. Można powiedzieć, że coś, co można nazwać pierwszym kryzysem, przeżyliśmy w latach 2000-2001. Potem realizowaliśmy inwestycje przy bardzo dużym popycie na mieszkania, więc były one sprzedawane już w trakcie budowy. Sytuacja, która miała miejsce na przełomie lat 2007-2008, też nie była dla nas zaskoczeniem. Wiedzieliśmy jak wygląda to na rynkach zagranicznych, Polska nie była więc jakimś szczególnym przypadkiem. Niedobór mieszkań przy wzmożonym popycie spowodował, że lokale kupowało się jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji. Obecnie ten popyt nieco spowolnił, mało kto się spodziewał kryzysu finansowego, który nas dopadł. Nie spodziewali się decydenci i nie spodziewały się spółki, które były na pewnym „rozbiegu” inwestycyjnym. Kryzys finansowy uderzył jakby w dwie strony: po pierwsze w klientów, którzy podpisali umowy przedwstępne, a mają problem z „dociągnięciem” kredytu hipotecznego, po drugie w deweloperów i inwestorów, którzy z kolei będą mieć teraz duże problemy z pozyskaniem środków finansowych na prowadzenie kolejnych inwestycji. Dochodzi więc do pewnego „zakleszczenia”, ale myślę że zabiegi ogólnoświatowe doprowadzą do odblokowania sytemu finansowego.

Ile mieszkań powstało w Krakowie dzięki działalności Convector Development?

Marcin Zemanek: Dotychczas udało się nam zrealizować sześć projektów. Pierwszym z nich był kompleks mieszkaniowo-usługowy Tuchowska, później ul. Kordiana, trzecim projektem była Łużycka 54, a następnymi Zarosie i Zachodnia. Obecnie skończyliśmy szósty projekt – zespół apartamentowców na Chełmońskiego. W sumie wybudowaliśmy około pięćset mieszkań oraz siedemnaście domów. Łączny metraż naszych inwestycji to ponad 100 000 metrów kwadratowych.

Pamiętam, że na początku budowaliście Państwo wyłącznie na terenie Kurdwanowa, potem pojawiły się realizacje projektów w Bieżanowie, na Ruczaju, a ostatnio na Krowodrzy. Czy warto identyfikować się z jakimś konkretnym regionem miasta, czy lepiej jest zaistnieć we wszystkich dzielnicach?

M.Z.: Rzeczywiście, rozpoczęliśmy od terenu Kurdwanowa, cztery z naszych projektów zlokalizowane były w południowej części Krakowa, ostatni z nich to projekt Zarosie. Nie ulega wątpliwości, że każda kolejna inwestycja była bardziej udoskonalona i spełniała rosnące wymagania klientów. Projekt zespołu apartamentowego „Zachodnia” należy do inwestycji z nieco wyższej półki, jeżeli chodzi o charakter architektury budynku. Ukoronowaniem naszej działalności jest zespół apartamentowy na Chełmońskiego. W ramach jednego kompleksu powstały zarówno małe mieszkania, jak i apartamenty dla wymagających klientów. Moim zdaniem, w dzisiejszych czasach trzeba wszędzie szukać miejsca, każdy projekt da się dostosować do koncepcji firmy. Zawsze można zrealizować ciekawą inwestycję, nie kierując się uwarunkowaniami jakiejś konkretnej lokalizacji.

T.M.: Muszę dodać, że owszem, tak jak pan już wspomniał, byliśmy kiedyś firmą z Kurdwanowa, dziś jesteśmy już krakowskim deweloperem. Myślę, że przez te dziesięć lat wypracowaliśmy sobie pewną markę, a w jej zdobyciu pomogło nam również to, że nie prowadziliśmy kilku inwestycji jednocześnie. W ramach jednego projektu powstały np. cztery budynki, jak to miało miejsce na osiedlu Tuchowska, czy nawet pięć budynków, jak w przypadku Kordiana. Najpierw doprowadzaliśmy do końca jeden projekt, dbając by wszystko było dopięte na ostatni guzik, a dopiero później rozpoczynaliśmy następny. Myślę, że spośród innych firm wyróżnia nas podejście do inwestycji. Każdy projekt traktujemy bardzo osobiście, tzn. nie jest to wyłącznie przedmiot do sprzedania, ale również pewien symbol naszej firmy. Cyzelujemy więc każdą z inwestycji we wszystkich wymiarach, zarówno pod względem techniczno-organizacyjnym, jak i prawnym. Staramy się oddać projekt bez skazy i zabezpieczyć wszystko dla naszych klientów.

Czy satysfakcjonuje Państwa ilość zrealizowanych inwestycji?

M.Z.: Zbudowaliśmy około pięciuset mieszkań. Gdybyśmy rozłożyli to na dziesięć lat, nie daje to jakiejś potężnej liczby, co realnie wskazuje, że nie jesteśmy masowym dostawcą mieszkań i nigdy nie chcieliśmy być. Dużą wagę przywiązujemy do tego, by wszystkie projekty były kompletne, a każdy z nich zamknięty pod kątem budowlanym, prawnym i architektonicznym. Dopiero później przechodzimy do następnej realizacji. Nie mieliśmy nigdy ambicji, by być liderem w ilości budowanych mieszkań. Chcemy być po prostu dobrym deweloperem.

Strategia specjalizacji chyba popłaca w trudniejszych czasach, na silnie konkurencyjnym rynku, na którym nie brakuje dużych projektów.

T.M.: W połowie tego roku na terenie Krakowa działało ponad stu trzydziestu deweloperów. Wśród nich są zarówno firmy małe, jak i te duże i średnie. Ponad czterdzieści z nich powstało w efekcie hossy. Z potrzeby zysku szybko kupowało się ziemię, nawet drogie działki znajdowały nabywców, zwłaszcza wśród firm zachodnich. Dzisiaj okazuje się, że będą to niespełnione marzenia o zyskach.

Wydaje się, że część firm przygotowywała projekty bez przeprowadzenia gruntownej analizy rynku.

T.M.: Wszystkie te firmy zaskoczył kryzys finansowy.

M.Z.: Jest rzeczywiście pewna skłonność do wiary, taki optymizm inwestycyjny. Teraz widać jasno, że wiele firm się zweryfikowało. Na pierwszym miejscu musi zawsze być bezpieczeństwo inwestycji, a kwestia zysku i jego wielkości jest, moim zdaniem, na dalszym planie. My nie przenosimy naszego ryzyka na klienta. Nigdy nie przygotowujemy projektu, który nie miałby domkniętych wszelkich kwestii związanych z kosztami.

T.M.: Ważne jest maksymalne ograniczenie ryzyka kupujących nasze mieszkania. Jeżeli oferujemy określoną cenę za metr, to wszystko jest już przekalkulowane i nasi klienci mogą spać spokojnie.

Problemy części firm mogą spowodować zatrzymanie całego rynku. Dużo osób może wstrzymywać się obecnie z zakupem mieszkań.

T.M.: Myślę, że poważni deweloperzy mogą odczuć odejście banków od uczestnictwa w inwestycji. Zmieni się też sytuacja w przedsprzedaży mieszkań, w kontekście braku dopływu zewnętrznych środków finansowych. Trzeba więc będzie uruchomić inne środki, pochodzące z różnych działań gospodarczych. Mam nadzieję, że gospodarka będzie miała do siebie większy poziom zaufania niż banki do deweloperów. Banki nie uczestniczą teraz w inwestycjach, ponieważ nie dysponują odpowiednim zasobem środków finansowych. Boją się także ryzyka wynikającego z tego, że wartość nieruchomości jest obecnie niepewna.

Państwa firma realizowała domy jednorodzinne, wysokościowiec, również budynki w kameralnej zabudowie. Proszę powiedzieć co buduje się łatwiej, a co stwarza największe problemy?

T.M.: Myślę, że nie jest naszą intencją, by specjalizować się w jakimś konkretnym budownictwie, wysokim czy niskim. Istotą rzeczy jest dobór lokalizacji, która będzie przyjazna dla przyszłych mieszkańców. Trzeba wziąć pod uwagę możliwości zabudowy na danym terenie, np. ładnie ulokowane wieżowce w wysokim standardzie mają swoje plusy, z kolei niska zabudowa też ma mnóstwo zalet, ale jest bardzo kosztowna. Przykładowo na Chełmońskiego 40 procent powierzchni użytkowej stanowią podziemne garaże. Oczywiście nie jest możliwe wliczenie ceny tego garażu w koszt miejsca postojowego, bo wyszłoby to bardzo śmiesznie, np. 100 tys. zł za takie miejsce. Wchodzi to więc w cenę całego mieszkania. Do kosztów dodać trzeba też ceny gruntów. Wybieramy zawsze działki, które nam odpowiadają, na których możemy zrealizować każdą inwestycję w odpowiednim standardzie.

M.Z.: Przyznaję, że co do poruszonego przez Pana zagadnienia, na pewno nastąpiła ewolucja naszych doświadczeń. Jeżeli chodzi o „mieszkaniówkę”, przeszliśmy praktycznie wszystkie segmenty, zaczynając od tego podstawowego budownictwa i zmierzając w kierunku obiektów o podwyższonym standardzie. Niewątpliwie bowiem nasze trzy ostatnie inwestycje projektowane są właśnie w tym duchu i nie ukrywam, że trafiamy w rynek klasy średniej, rynek ludzi, którzy kupują lokale zarówno dla siebie, jak i również w celach inwestycyjnych. Mają oni swoje oczekiwania dotyczące całej inwestycji. Uważam, że trzeba cały czas trzymać rękę na pulsie potrzeb rynku. Zgodnie z naszym aktualnym hasłem, przyznajemy że lubimy wymagających klientów i staramy się dostarczać inwestycje, które spełniają wszystkie wymogi - zarówno bezpieczeństwa, jak i prestiżu. Dużą wagę przywiązujemy do architektury projektowanych obiektów i nie chodzi tu o jakieś eksperymenty dotyczące brył, bo np. łatwiej się jednak projektuje wysokie budynki, ale zwracamy uwagę na to, by obiekt był funkcjonalny i wykonany z dobrych materiałów. Dziesięć lat temu obowiązywały nieco inne standardy. Był to okres, gdy na rynek dopiero wchodziły kredyty hipoteczne. Obecni klienci to ludzie o zdefiniowanych potrzebach i o większej orientacji w tym, jak się buduje i czego należy oczekiwać.

Czy współpracujecie tylko ze stałymi kooperantami? Chodzi mi o firmy wykonawcze i projektowe.

T.M.: Nie przywiązywaliśmy się do jednej pracowni. Współpracowaliśmy z trzema biurami projektów oraz z kilkoma generalnymi wykonawcami. Już drugą inwestycję robimy z Warbudem. Firma ta znajduje się wśród dziesięciu, a może nawet pięciu najlepszych wykonawczych firm w kraju. Ceniona jest za terminowość, solidność, szybkość w realizacji zobowiązań gwarancyjnych. Oczywiście za tę jakość trzeba zapłacić, co się przekłada na wyższą cenę metra kwadratowego inwestycji, ale korzystają na tym przede wszystkim nasi klienci. Osoba, która kupuje u nas lokal, może być pewna, że projekt który prezentujemy na rynku, zostanie w pełni zrealizowany. Wydaje się to oczywiste, ale bywa różnie, ponieważ całkowita realizacja inwestycji to nie jest tylko sam proces budowania. Dochodzi do tego później kwestia serwisów gwarancyjnych. Współpraca musi być więc dobrze zorganizowana, bo to się przekłada na wartość użytkową inwestycji.

Powiedzmy jeszcze coś więcej o ostatniej Państwa inwestycji - wkrótce zbliża się termin przekazania mieszkań nabywcom.

T.M.: Parę dni temu złożyliśmy do inspektoratu budowlanego wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W momencie uzyskania decyzji PINB będziemy mogli zawierać umowy z naszymi dotychczasowymi klientami oraz podpisywać bezpośrednio umowy zakupowe. Nie wykluczamy też umów przedwstępnych z klientami, którzy będą potrzebowali czas na uzyskanie kredytu. W tym czasie można właśnie w trybie przyśpieszonym realizować umowy przedwstępne i ostateczne. W każdym razie będziemy zdolni do szybkiego przekazania lokali do wykończenia i użytkowania.

M.Z.: Zespół apartamentowy Chełmońskiego jest to inwestycja położona na Bronowicach, w dogodnej lokalizacji. Trzeba powiedzieć, że musieliśmy wykonać szeroki zakres robót sieciowych i drogowych. Było to pewne dodatkowe wymaganie przy realizacji tej inwestycji. Procedura przekazywania mieszkań zostanie uruchomiona od połowy grudnia, a więc - jak zwykle w historii naszej firmy - przed czasem, gdyż zgodnie z harmonogramem prace budowlane miały trwać do końca roku. Oddanie mieszkań planowane było na styczeń i luty. Jednak dzięki dobrej współpracy z Warbudem udało nam się to zrobić przed czasem. Wiemy, że zapewne każdy klient chciałby mieć jeszcze przed świętami klucze do mieszkania i według naszych ocen, cały proces zamknie się do połowy stycznia. Część mieszkań nie została jeszcze sprzedana, będziemy je oferować w takim systemie, by każdy mógł przyjść i zobaczyć swoje mieszkanie oraz sprawdzić jak funkcjonuje osiedle. Muszę podkreślić, że oddajemy mieszkania łącznie z wszystkimi mediami, z ustanowionym zarządem wykonującym swoje obowiązki, z uwzględnieniem ochrony aktywnej całości osiedla. Na terenie kompleksu znajduje się plac zabaw dla dzieci, a z końcem października zasadzono zieleń.

W takim razie gratuluję zakończenia kolejnej inwestycji i życzę sukcesów w dalszej działalności.