2014 rokiem nieruchomościowych zmian

Wspomniane zmiany nie będą wprowadzone równocześnie. Większość z nich jednak już w pierwszych dniach 2014 roku wpłynie na sposób funkcjonowania rynku mieszkaniowego…

Rynek kredytów hipotecznych czeka styczniowa rewolucja  

Przed sześcioma miesiącami Komisja Nadzoru Finansowego zdecydowała o ostatecznym kształcie Rekomendacji S IV. Wszystkie krajowe banki, które udzielają kredytów hipotecznych będą musiały wdrożyć zalecenia zawarte w tym dokumencie. Większość rozwiązań przeforsowanych przez KNF zostanie wprowadzona wraz z pierwszym dniem stycznia. Od początku przyszłego roku krajowe banki będą musiały:

- udzielać kredytów hipotecznych na okres nieprzekraczający 35 lat

- ograniczyć poziom finansowania nieruchomości do 95% (wkład własny na poziomie 5% obowiązkowo wniesie klient)

- rekomendować klientom okres spłaty krótszy niż 25 lat  

- oceniać zdolność kredytową osób, które zaciągają długookresowe zobowiązanie (> 360 rat) z uwzględnieniem trzydziestoletniego okresu spłaty  

W kontekście minimalnego poziomu wkładu własnego warto nadmienić, że pięcioprocentowy limit zostanie powiększony w kolejnych latach. Komisja Nadzoru Finansowego postanowiła, że banki będą mogły kredytować:  

- nie więcej niż 90% nieruchomości - od 1 stycznia do 31 grudnia 2015 roku

- nie więcej niż 85% lub 90% nieruchomości (wyższy limit dla kredytów z ubezpieczeniem) – od 1 stycznia do 31 grudnia 2016 roku

- nie więcej niż 80% lub 90% nieruchomości (wyższy limit dla kredytów z ubezpieczeniem) – od 1 stycznia 2017 roku

Na początku lipca przyszłego roku nabywcy nieruchomości odczują skutki wdrożenia dwóch kolejnych zaleceń nadzoru finansowego. Pierwsza zmiana, którą zaplanował KNF pozwoli bankom na samodzielne ustalanie maksymalnej relacji rat kredytowych do dochodu netto klienta. Obecnie maksymalny udział zobowiązań kredytowych w miesięcznym dochodzie kredytobiorcy nie może przekraczać jednego z ustalonych limitów (42%, 50% lub 65%). To rozwiązanie zostało wprowadzone w ramach wcześniejszych działań regulacyjnych (patrz pierwsza Rekomendacja T z 2010 r. oraz Rekomendacja S III z 2010 r.).

Drugie zalecenie KNF-u, które będzie obowiązywać od 1 lipca 2014 roku ograniczy dostęp do walutowych kredytów z zabezpieczeniem hipotecznym. Takie produkty zostaną zarezerwowane tylko dla osób uzyskujących dochody w obcej walucie (np. euro).

Kolejne miesiące upłyną pod znakiem rządowej pomocy i deregulacji

Już od pierwszych dni przyszłego roku widoczne będą również skutki zmian, które wprowadziła Rada Ministrów. Z punktu widzenia nabywców nowych domów i lokali najbardziej istotnym efektem działań rządu będzie start długo oczekiwanego programu Mieszkanie dla Młodych (MdM).  

Po uruchomieniu MdM-u osoby, które nie przekroczyły 35 roku życia otrzymają dotację do preferencyjnego kredytu hipotecznego. Kwota wypłacona przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) powiększy wniesiony wkład własny. Wysokość dopłaty dla kredytobiorców będzie ustalana jako 10% albo 15% przeliczeniowej wartości pierwszego domu lub mieszkania z rynku pierwotnego. Po narodzinach trzeciego lub kolejnego dziecka beneficjenci MdM-u będą mogli liczyć na dodatkową pomoc. BGK zmniejszy ich saldo zadłużenia o 5% przeliczeniowej ceny nieruchomości. Trzeba dodać, że spłata kredytu ze środków Banku Gospodarstwa Krajowego będzie możliwa, jeżeli trzecie lub kolejne dziecko urodzi się przed upływem pięciu lat od daty przeniesienia prawa własności do nowego lokum.

Pakiet pomocy mieszkaniowej w następnych miesiącach 2014 roku miałby  zostać uzupełniony o program wspierania najmu. Ta inicjatywa, nad którą pracuje Bank Gospodarstwa Krajowego i Ministerstwo Finansów ma być skierowana do mniej zamożnych mieszkańców największych miast (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Katowic, Poznania, Trójmiasta i Łodzi). BGK po ewentualnym utworzeniu Funduszu Mieszkań na Wynajem zakupi od krajowych deweloperów około 20 000 wykończonych  lokali i udostępni je najemcom. Koszt wynajmu mieszkań zakupionych przez Bank Gospodarstwa Krajowego ma być nieco niższy od stawek rynkowych. Beneficjenci opisywanego programu będą mogli korzystać z preferencyjnych warunków najmu nawet przez 10 kolejnych lat.      

W ramach uzupełnienia warto zaprezentować jeszcze jeden aspekt, który w przyszłym roku wpłynie na kształt rynku mieszkaniowego. Mowa o deregulacji zawodu pośrednika i zarządcy nieruchomości. Od stycznia 2014 r. dostęp do tych profesji zostanie całkowicie uwolniony. Na wskutek deregulacyjnej ofensywy Ministerstwa Sprawiedliwości znikną wymagania dla pośredników i zarządców w zakresie: licencji, wyższego wykształcenia, zakresu studiów podyplomowych oraz niezbędnej praktyki. Trzeba również nadmienić, że odpowiedzialność zawodowa pośredników zostanie zlikwidowana. Ich klienci będą mogli dochodzić swoich roszczeń tylko na drodze postępowania cywilnego.  

Andrzej Prajsnar