Balkony we wspólnocie mieszkaniowej
PoradnikPonieważ za utrzymanie, stan techniczny, konserwację i remonty części wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół właścicieli odrębnych mieszkań i lokali, niezależnie od tego, czy dany właściciel z niej fizycznie korzysta czy nie, czasem pewne elementy budynków stanowią problem ich zakwalifikowania jako części wspólne – doskonałym tego przykładem są balkony.
Problem z balkonami – część wspólna nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej, czy jednak nie?
Problem zaliczania balkonów jako części wspólnej nieruchomości, za które odpowiedzialność ponosiłaby cała wspólnota mieszkaniowa, istniał od początków powstania wspólnot mieszkaniowych. Poszczególni właściciele mieszkań nie godzili się bowiem z koniecznością partycypowania w kosztach remontu balkonu danego mieszkania z oczywistej przyczyny, że faktycznie z balkonu korzysta zwykle tylko właściciel mieszkania z nim połączonego, a niektóre z mieszkań w budynku mogą nawet nie posiadać dostępu do balkonu. Z drugiej strony, właściciele mieszkań z balkonami przeznaczonymi do remontu wskazywali, na fakt, że balkon jest elementem konstrukcyjnym budynku, jak ściana działowa, a więc koszt jego naprawy powinien spadać na całą wspólnotę, a nie wyłącznie na korzystającego z balkonu właściciela mieszkania, szczególnie z uwagi na znaczne koszty remontu obiektu jakim jest balkon.
Ostatecznie Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2002 r. (Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych; III RN 153/2001) w sposób jednoznaczny wypowiedział się, że balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego. Uzasadniając swe stanowisko
Sąd zwrócił uwagę, że w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości przysługuje ich właścicielom udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wynika stąd a contrario, że urządzenia i części budynku, w tym balkony, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.
Należy jednak zauważyć, iż w piśmiennictwie fachowym, a także ustawodawstwie można znaleźć podstawy do argumentacji odmiennej niż rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego. Balkony bowiem wedle prawa budowlanego są elementem konstrukcyjnym budynku, ich gruntowny remont będzie wymagał pozwolenia na budowę, a ponadto dany właściciel lokalu nie ma praktycznej możliwości kontroli stanu technicznego swego balkonu, a w szczególności jego dolnej części i nie ma możliwości jego remontu bez zgody innego właściciela.
Trzeba też zwrócić uwagę na fakt, że balkony w nowej architekturze budynków mieszkalnych konstrukcyjnie pełnią różnego rodzaju funkcje. Przykładowo balkon czy taras mieszkania może jednocześnie być zadaszeniem mieszkania znajdującego się poniżej, a więc konstrukcyjnie nie służy tylko i wyłącznie właścicielowi jednego mieszkania. Pomimo zatem jednoznacznego stanowiska Sądu Najwyższego w przedmiocie balkonów, nie jest wykluczonym, że w konkretnym stanie faktycznym kwestia przynależności balkonu zostałaby rozstrzygnięta odmiennie.
Podział quoad usum nieruchomości wspólnej - w czym nam może pomóc?
Nieścisłość samej definicji nieruchomości wspólnej i związana z tym niejednoznaczność jej składników powoduje nierzadko w praktyce kłopoty. Zdarza się bowiem, że jako część wspólna nieruchomości zakwalifikowane zostają takie części budynku jak piwnice, schowki, pomieszczenia gospodarcze, suszarnie, czy też grunt stanowiący ogródek przyległy do mieszkań parterowych. Wymienione części nieruchomości, pomimo ich „wspólnotowego” zakwalifikowania, nie są niezbędne do normalnego funkcjonowania ogółu mieszkańców wspólnoty i w gruncie rzeczy są bardziej przydatne dla wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych mieszkań, a nie przynoszą żadnej korzyści pozostałym członkom wspólnoty.
Nie ma zatem przeszkód, aby w ramach umowy pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a danym właścicielem lokalu dokonać wydzielenia konkretnej części nieruchomości wspólnej i oddać go do wyłącznego korzystania tylko jednemu właścicielowi. Tak wydzieloną, przez zawarcie umowy cywilnoprawnej, część nieruchomości nadal traktuje się jako nieruchomość wspólną wspólnoty mieszkaniowej, ale właściciel, któremu przyznano wyłączne prawo korzystania z niej, ma prawo użytkowania tejże części bez możliwości ingerencji ze strony innych współwłaścicieli. Podział ten jest zwany w prawie podziałem quoad usum, czyli w celu korzystania. Skutki tego typu czynności leżą wyłącznie w sferze obligacyjnej i nie zmieniają stosunków własnościowych, gdyż w każdej chwili można je zmienić i powrócić do stanu pierwotnego lub też przyznać prawo korzystania z tejże części komuś innemu.
Należy jednak zauważyć, że ustanowione prawo „wyłącznego korzystania z danej części nieruchomości wspólnej” można ujawnić w księdze wieczystej, która jest prowadzona dla części wspólnej nieruchomości, a także w księdze wieczystej odrębnego lokalu, z którym przyznane prawo zostało umownie powiązane. Dążenie do ujawnienia takiego prawa jest w interesie właściciela odrębnego lokalu, gdyż traktowane będzie ono jako uprawnienie w swym charakterze podobne do służebności i będzie ono przechodzić na każdoczesnego nabywcę tegoż lokalu, do chwili aż umowa nie zostanie zmieniona.
Taki podział może dotyczyć w szczególności przypisania piwnic i komórek gospodarczych poszczególnym właścicielom odrębnych mieszkań. Można w ten sposób także usankcjonować praktyczne wykorzystanie strychu, który z reguły użytkują tylko mieszkańcy ostatniego piętra budynku, lub też przekazać przylegające do mieszkań parterowych części gruntu o przeznaczeniu pod ogródek właścicielom tychże lokali.
Nie ma także przeszkód, aby dokonać w ten sposób przydzielenia jednemu z odrębnych mieszkań korzystania z części nieruchomości o innym charakterze, gdy jest to celowościowo uzasadnione. Przykładowo zdarza się, że część korytarza klatki schodowej z uwagi na jej architektoniczne usytuowanie jest wykorzystywana faktycznie tylko przez właściciela jednego mieszkania. W celu uchronienia tegoż właściciela od konieczności uzyskiwania zgody od pozostałych członków wspólnoty, choćby na przetrzymywanie przez niego swoich rzeczy w tymże korytarzu, można mu przyznać „wyłączność korzystania z tej części”. Oczywiście przyznanie takiego prawa nie może utrudniać innym członkom wspólnoty swobodnego i nieograniczonego dostępu do ich mieszkań i lokali.
Z uwagi na fakt, iż taka umowa - ustanawiająca prawo wyłącznego korzystania z danej części wspólnej nieruchomości - jest umową cywilnoprawną pomiędzy dwoma podmiotami, które połączył stosunek obligacyjny, nie ma żadnych przeszkód, aby swobodnie w niej - za zgodą obu stron - określić ich wzajemne prawa i obowiązki. Można zatem bez przeszkód, co jest uzasadnione z punktu widzenia interesu wspólnoty mieszkaniowej, obciążyć członka wspólnoty wyłącznie korzystającego z danego obiektu, jakąś opłatą za ten przywilej na rzecz wspólnoty, a przynajmniej przenieść na niego wyłączny obowiązek utrzymania tejże części wspólnej w odpowiednim stanie technicznym i estetycznym.
Dokonując zatem podziału quoad usum poszczególnych części nieruchomości wspólnej, w gruncie rzeczy nie przydatnych dla ogółu mieszkańców, faktycznie pomniejszymy obszar nieruchomości wspólnej, której utrzymanie obciąża całą wspólnotę, jednocześnie nie zmniejszając prawnie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej poszczególnych członków wspólnoty.
Justyna Żak
stan prawny na dzień publikacji artykułu
Problem zaliczania balkonów jako części wspólnej nieruchomości, za które odpowiedzialność ponosiłaby cała wspólnota mieszkaniowa, istniał od początków powstania wspólnot mieszkaniowych. Poszczególni właściciele mieszkań nie godzili się bowiem z koniecznością partycypowania w kosztach remontu balkonu danego mieszkania z oczywistej przyczyny, że faktycznie z balkonu korzysta zwykle tylko właściciel mieszkania z nim połączonego, a niektóre z mieszkań w budynku mogą nawet nie posiadać dostępu do balkonu. Z drugiej strony, właściciele mieszkań z balkonami przeznaczonymi do remontu wskazywali, na fakt, że balkon jest elementem konstrukcyjnym budynku, jak ściana działowa, a więc koszt jego naprawy powinien spadać na całą wspólnotę, a nie wyłącznie na korzystającego z balkonu właściciela mieszkania, szczególnie z uwagi na znaczne koszty remontu obiektu jakim jest balkon.
Ostatecznie Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2002 r. (Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych; III RN 153/2001) w sposób jednoznaczny wypowiedział się, że balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego. Uzasadniając swe stanowisko
Sąd zwrócił uwagę, że w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości przysługuje ich właścicielom udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wynika stąd a contrario, że urządzenia i części budynku, w tym balkony, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.
Należy jednak zauważyć, iż w piśmiennictwie fachowym, a także ustawodawstwie można znaleźć podstawy do argumentacji odmiennej niż rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego. Balkony bowiem wedle prawa budowlanego są elementem konstrukcyjnym budynku, ich gruntowny remont będzie wymagał pozwolenia na budowę, a ponadto dany właściciel lokalu nie ma praktycznej możliwości kontroli stanu technicznego swego balkonu, a w szczególności jego dolnej części i nie ma możliwości jego remontu bez zgody innego właściciela.
Trzeba też zwrócić uwagę na fakt, że balkony w nowej architekturze budynków mieszkalnych konstrukcyjnie pełnią różnego rodzaju funkcje. Przykładowo balkon czy taras mieszkania może jednocześnie być zadaszeniem mieszkania znajdującego się poniżej, a więc konstrukcyjnie nie służy tylko i wyłącznie właścicielowi jednego mieszkania. Pomimo zatem jednoznacznego stanowiska Sądu Najwyższego w przedmiocie balkonów, nie jest wykluczonym, że w konkretnym stanie faktycznym kwestia przynależności balkonu zostałaby rozstrzygnięta odmiennie.
Podział quoad usum nieruchomości wspólnej - w czym nam może pomóc?
Nieścisłość samej definicji nieruchomości wspólnej i związana z tym niejednoznaczność jej składników powoduje nierzadko w praktyce kłopoty. Zdarza się bowiem, że jako część wspólna nieruchomości zakwalifikowane zostają takie części budynku jak piwnice, schowki, pomieszczenia gospodarcze, suszarnie, czy też grunt stanowiący ogródek przyległy do mieszkań parterowych. Wymienione części nieruchomości, pomimo ich „wspólnotowego” zakwalifikowania, nie są niezbędne do normalnego funkcjonowania ogółu mieszkańców wspólnoty i w gruncie rzeczy są bardziej przydatne dla wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych mieszkań, a nie przynoszą żadnej korzyści pozostałym członkom wspólnoty.
Nie ma zatem przeszkód, aby w ramach umowy pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a danym właścicielem lokalu dokonać wydzielenia konkretnej części nieruchomości wspólnej i oddać go do wyłącznego korzystania tylko jednemu właścicielowi. Tak wydzieloną, przez zawarcie umowy cywilnoprawnej, część nieruchomości nadal traktuje się jako nieruchomość wspólną wspólnoty mieszkaniowej, ale właściciel, któremu przyznano wyłączne prawo korzystania z niej, ma prawo użytkowania tejże części bez możliwości ingerencji ze strony innych współwłaścicieli. Podział ten jest zwany w prawie podziałem quoad usum, czyli w celu korzystania. Skutki tego typu czynności leżą wyłącznie w sferze obligacyjnej i nie zmieniają stosunków własnościowych, gdyż w każdej chwili można je zmienić i powrócić do stanu pierwotnego lub też przyznać prawo korzystania z tejże części komuś innemu.
Należy jednak zauważyć, że ustanowione prawo „wyłącznego korzystania z danej części nieruchomości wspólnej” można ujawnić w księdze wieczystej, która jest prowadzona dla części wspólnej nieruchomości, a także w księdze wieczystej odrębnego lokalu, z którym przyznane prawo zostało umownie powiązane. Dążenie do ujawnienia takiego prawa jest w interesie właściciela odrębnego lokalu, gdyż traktowane będzie ono jako uprawnienie w swym charakterze podobne do służebności i będzie ono przechodzić na każdoczesnego nabywcę tegoż lokalu, do chwili aż umowa nie zostanie zmieniona.
Taki podział może dotyczyć w szczególności przypisania piwnic i komórek gospodarczych poszczególnym właścicielom odrębnych mieszkań. Można w ten sposób także usankcjonować praktyczne wykorzystanie strychu, który z reguły użytkują tylko mieszkańcy ostatniego piętra budynku, lub też przekazać przylegające do mieszkań parterowych części gruntu o przeznaczeniu pod ogródek właścicielom tychże lokali.
Nie ma także przeszkód, aby dokonać w ten sposób przydzielenia jednemu z odrębnych mieszkań korzystania z części nieruchomości o innym charakterze, gdy jest to celowościowo uzasadnione. Przykładowo zdarza się, że część korytarza klatki schodowej z uwagi na jej architektoniczne usytuowanie jest wykorzystywana faktycznie tylko przez właściciela jednego mieszkania. W celu uchronienia tegoż właściciela od konieczności uzyskiwania zgody od pozostałych członków wspólnoty, choćby na przetrzymywanie przez niego swoich rzeczy w tymże korytarzu, można mu przyznać „wyłączność korzystania z tej części”. Oczywiście przyznanie takiego prawa nie może utrudniać innym członkom wspólnoty swobodnego i nieograniczonego dostępu do ich mieszkań i lokali.
Z uwagi na fakt, iż taka umowa - ustanawiająca prawo wyłącznego korzystania z danej części wspólnej nieruchomości - jest umową cywilnoprawną pomiędzy dwoma podmiotami, które połączył stosunek obligacyjny, nie ma żadnych przeszkód, aby swobodnie w niej - za zgodą obu stron - określić ich wzajemne prawa i obowiązki. Można zatem bez przeszkód, co jest uzasadnione z punktu widzenia interesu wspólnoty mieszkaniowej, obciążyć członka wspólnoty wyłącznie korzystającego z danego obiektu, jakąś opłatą za ten przywilej na rzecz wspólnoty, a przynajmniej przenieść na niego wyłączny obowiązek utrzymania tejże części wspólnej w odpowiednim stanie technicznym i estetycznym.
Dokonując zatem podziału quoad usum poszczególnych części nieruchomości wspólnej, w gruncie rzeczy nie przydatnych dla ogółu mieszkańców, faktycznie pomniejszymy obszar nieruchomości wspólnej, której utrzymanie obciąża całą wspólnotę, jednocześnie nie zmniejszając prawnie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej poszczególnych członków wspólnoty.
Justyna Żak
stan prawny na dzień publikacji artykułu
Czytaj także:
Nieruchomości zabytkowe
Zamknij [x]