Podgórze to rozległy i dynamicznie rozwijający się obszar miasta, ciągnący się pasem wzdłuż południowego wybrzeża Wisły. Właściwie, patrząc na mapę można stwierdzić, że cały południowy Kraków to Podgórze.
Położenie Podgórza stanowiło dla jego mieszkańców zawsze pewną bolączkę. Aby dostać się do pozostałych dzielnic trzeba bowiem przekroczyć Wisłę, co w okresie boomu motoryzacyjnego stanowi często nie lada problem. Co prawda dzięki trzem nowym mostom i budowie obwodnicy sytuacja znacznie się poprawiła, jednak w godzinach szczytu komunikacyjnego wszystkie drogi wiodące do i z Podgórza są „zakorkowane”. Niekorzystną sytuację pogłębiają permanentnie remontowane drogi i wzrost liczby pojazdów.
Ruch komunikacyjny nasila się, bo Podgórze to od kilku lat największy plac budowy - obecnie realizuje się tu ponad 50% wszystkich krakowskich inwestycji mieszkaniowych. W dzielnicy osiedla się coraz więcej mieszkańców, w większości bardzo mobilnych młodych osób.
W skład Podgórza wchodzi sześć różniących się znacznie charakterem zabudowy i odległością od centrum dzielnic. Najrozleglejszą z nich i najbardziej wysuniętą na zachód są Dębniki (dzielnica VIII). Właśnie w Dębnikach, z uwagi na dostępność gruntów, buduje się teraz najwięcej mieszkań. Średnia cena za m2 nowego mieszkania wynosi obecnie w Dębnikach ok. 7300 zł. W obrębie samej dzielnicy ceny znacznie się jednak różnią. Tradycyjnie najwięcej kosztują nieruchomości realizowane w położonych najbliżej Wisły lokalizacjach. Za m2 apartamentu zapłacimy tu około 9000-14000 zł. Na terenie dzielnicy najpopularniejsze są tereny Zakrzówka i Ruczaju. Średnie ceny nowych mieszkań oscylują tu obecnie między 6500 a 7500 zł za m2. Najniższe ceny osiągają lokalizacje położone najbardziej na południe, poniżej ulicy Zawiłej.
Na południe od ul. Zawiłej rozciągają się Kliny Borkowskie. Choć administracyjnie położone są w dzielnicy X - Swoszowicach, uzupełniają swoim położeniem Łagiewniki i Dębniki, co powoduje, że ceny nieruchomości zbliżone są bardziej do sąsiadujących od północy i zachodu dzielnic. Na Klinach powstaje obecnie kilka dużych inwestycji, zlokalizowanych na polanie poniżej Fortu Borek. W tej lokalizacji za m2 mieszkania zapłacimy dziś około 5700-7000 zł za m2. W samych Swoszowicach - z uwagi na uzdrowiskowy charakter rejonu - dominuje budownictwo jednorodzinne.
Najmniejszą dzielnicą Podgórza są położone w centralnej jego części Łagiewniki (dzielnica IX). Rejon ten zyskał na znaczeniu dzięki sławie Sanktuarium Bożego Miłosierdzia, budowie centrów handlowych na dawnych terenach przemysłowych i rozbudowie systemu komunikacyjnego. W tym momencie w Łagiewnikach nowe mieszkanie kupimy najczęściej w cenie ok. 6700-8200 za m2. Średnia cena nowych mieszkań dla tej dzielnicy wynosi 7320 zł za m2.
Od wschodu z Łagiewnikami sąsiaduje Wola Duchacka (dzielnica XI). Od lat 90-tych leżący na terenie tej dzielnicy Kurdwanów cieszył się dużym zainteresowaniem deweloperów. Dzięki ich aktywności Kurdwanów został całkowicie zabudowany i zyskał miano sypialni Krakowa. W dzielnicy Wola Duchacka buduje obecnie tylko kilku deweloperów, a średnia cena mieszkań w tym rejonie wynosi 6780 zł za m2.
Południowo-wschodnią granicę Podgórza stanowi dzielnica XII Prokocim-Bieżanów. W dzielnicy tej ceny tradycyjnie należały do niższych w mieście. W ostatnich latach nie budowało się tu zbyt wiele, a deweloperzy preferowali inne podgórskie lokalizacje lub pogranicze Krakowa i Wieliczki. Z uwagi na wysokie ceny mieszkań w innych dzielnicach, Prokocim-Bieżanów może być alternatywą dla osób szukających tańszych nieruchomości. Słyszy się o planach dużej, nowej inwestycji na terenie dzielnicy, co z pewnością ożywi zainteresowanie tą częścią miasta. Obecnie średnia cena nowych mieszkań w dzielnicy XII wynosi 6560 zł za m2.
W dzielnicy XIII (Podgórze) spotkać można tereny mieszkaniowo-przemysłowe i przemysłowe (Zabłocie, Płaszów, Rybitwy) na wschodzie, zabytkowe tereny sąsiadującego z Kazimierzem i Grzegórzkami Starego Podgórza, a także duży węzeł komunikacyjny - Rondo Mateczny (na zachodzie). Na rynku pierwotnym w ostatnich latach dominowały projekty zlokalizowane w okolicy ul. Płaszowskiej oraz renowacje kamienic i zabudowa plombowa w Starym Podgórzu. Obecnie centrum inwestycyjne dzielnicy XIII znajduje w jej środkowej części. Realizuje się tu kilka dużych przedsięwzięć na Zabłociu i w okolicach ul. Wielickiej. Są to w większości inwestycje prowadzone na dawnych terenach poprzemysłowych, a ceny kształtują się na stosunkowo wysokim poziomie 7000-12000 zł za m2. W Starym Podgórzu apartamenty kosztują ok. 8000-11000 zł za m2, ale na terenie dzielnicy są też tańsze lokalizacje (np. w Płaszowie).
Rewitalizacja terenów przemysłowych będzie w najbliższych latach dużą szansą rozwoju budownictwa mieszkaniowego w tym rejonie, położonym przecież bardzo blisko centrum miasta.
Dla porównania w tabeli przedstawiono przykładowe średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Podgórzu, wyznaczone na podstawie ogłoszeń zamieszczonych w ostatnich trzech miesiącach w portalu DOMINIUM.PL. Oczywiście ceny te należy traktować tylko poglądowo, a rzeczywiste ceny transakcyjne odbiegają od tutaj prezentowanych.
Robert Borzym
Krakowski Serwis Mieszkaniowy DOMINIUM.PL (http://www.dominium.pl).
Tab. Przykładowe, średnie ceny ofertowe w Podgórzu na rynku wtórnym.
Źródło: Krakowski Serwis Mieszkaniowy DOMINIUM.PL (http://www.dominium.pl)
