Brak umowy pośrednictwa a możliwość dochodzenia wynagrodzenia przez pośrednika

Zgodnie z art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 roku, Nr 102, poz. 651 ze zm.) „zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności”. Nie podpisanie umowy pośrednictwa przez klienta pozbawia pośrednika umownej podstawy do dochodzenia odszkodowania.

Przedmiotem analizy niniejszego artykułu jest sytuacja, w której strony umowy pośrednictwa nie zawarły umowy w formie wymaganej dla swojej ważności (w formie pisemnej), a pomimo to usługa pośrednictwa została zrealizowana przez przedsiębiorcę na rzecz klienta.

Powszechnie panuje pogląd, że pośrednik jako profesjonalista ma świadomość, że wykonywanie usługi pośrednictwa bez zawarcia umowy pośrednictwa jest ryzykowne, tym bardziej bez uzgodnienia wynagrodzenia, a co za tym idzie – powinien ponieść tego konsekwencje.

Z przedstawioną opinią nie można się zgodzić, pośrednik może skorzystać z instytucji bezpodstawnego wzbogacenia, którą należy stosować m.in. wtedy, gdy nie ma innego środka prawnego, przy wykorzystaniu którego możliwe byłoby przywrócenie równowagi majątkowej, naruszonej bez prawnego uzasadnienia (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 2009 r., II CSK 242/09).

Uzyskanie korzyści majątkowej kosztem innej osoby bez podstawy prawnej jest samoistnym źródłem zobowiązania – zobowiązaniem z bezpodstawnego wzbogacenia (Komentarz kodeksowy KC, K. Pietrzykowski, wyd. C.H. Beck Warszawa 2008 str. 1177-1207). Powstaje ono niezależnie od tego „w jaki sposób lub za czyją sprawą ktoś uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 sierpnia 2007 r., sygn. akt V CSK 152/07). Instytucja ta służy przede wszystkim ochronie majątku przed jego bezpodstawnym uszczerbkiem oraz umożliwia kontrolę przesunięć majątkowych (H. Witczak i A. Kawałko, Zobowiązania, C.H. Beck 2008).

Zgodnie z treścią normy art. 405 k.c. ten, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości (bezpodstawne wzbogacenie).

Dyspozycja art. 405 k.c. wyznacza cztery podstawowe przesłanki do powstania roszczenia o zwrot wzbogacenia:

1. Wzbogacenie jednego podmiotu, polega na uzyskaniu korzyści majątkowej w dowolnej postaci, przy czym wiedza czy też wola osoby wzbogaconej co do wzbogacenia nie mają znaczenia (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2002 r., sygn. akt. V CKN 641/00). „(…) Wzbogacenie może przybrać formę zarówno nabycia rzeczy lub praw, jak i korzystania z cudzych usług; polega ono nie tylko na zwiększeniu aktywów wzbogaconego, lecz także na zmniejszeniu jego pasywów” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lipca 2007 r., sygn. akt. I CSK 105/07).

2. Zubożenie innej osoby musi przybrać postać majątkową, chodzi tu o utratę korzyści majątkowej przez zubożonego, które niekoniecznie musi ograniczać się do ubytku określonych przedmiotów z majątku; zubożenie może przybrać postać (Z. Radwański i A. Olejniczak, Zobowiązania – część ogólna, C.H. Beck 2008) m.in. nieodpłatnego świadczenia usług przez zubożonego.

3. Zarówno zubożenie, jak i wzbogacenie wywołane są tą samą przyczyną, są ze sobą sprzężone - zależne od jednego zjawiska (Zbigniew Radwański i Adam Olejniczak, Zobowiązania – część ogólna, C.H. Beck 2008). Zubożenie i wzbogacenie łączy więc koincydencja (wspólna przyczyna), a nie związek przyczynowo-skutkowy.

4. Brak podstawy prawnej wzbogacenia oznacza, że przesunięcie majątkowe musi nastąpić bez uzasadnienia prawnego(bez dostatecznej causae) (Wystarczającą podstawą roszczenia zubożonego jest stwierdzenie braku prawnego usprawiedliwienia dla tego wzbogacenia - Komentarz kodeksowy KC prof. dr hab. Edward Gniewek, wyd. C.H. Beck Warszawa 2006, str. 631-660).

Na potwierdzenie zaprezentowanego stanowiska, możliwości skorzystania z instytucji bezpodstawnego wzbogacenia, wskazać należy na treść uzasadnienia wyroku Sądu Rejonowego w Kaliszu, V Wydział Gospodarczy, sygn. akt V GC 425/12, z dnia 18 grudnia 2012 roku „wprawdzie powód nie mógł skonstruować roszczenia w oparciu o węzeł prawny/ skutek wymogu zawarcia umowy pośrednictwa w formie pisemnej/ ad solemnitatem. Zdaniem Sądu powód zasadnie, zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym sięgnął po konstrukcję instytucji bezpodstawnego wzbogacenia.”

Z przytoczonego powyżej orzecznictwa wprost wynika, że brak umowy pośrednictwa zawartej w formie pisemnej jest podstawą do dochodzenia wynagrodzenia za czynności pośrednictwa przy zbyciu czy nabyciu nieruchomości za pomocą instytucji bezpodstawnego wzbogacenia.


Julia Kościuk
Aplikant adwokacki
HILLS LTS S.A.