Budujemy dom cz. II
PoradnikAby można było rozpocząć jakiekolwiek roboty budowlane, w tym oczywiście budowę domu, prawo budowlane wymaga posiadania opracowanego i zatwierdzonego projektu budowlanego. Wszelkie prace powinny być realizowane zgodnie z tym projektem.
Projekt budowlany powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 34 ust. 1 pr. bud.).
Sam projekt budowlany powinien w sobie zawierać, w zależności od przedmiotu podejmowanych przez nas prac, następujące elementy:
1) projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
2) projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia,
3) stosownie do potrzeb, oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych,
4) w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych (art. 34 ust. 3 pr.bud.).
Szczegółowe dane dotyczące zakresu i formy projektu budowlanego określają przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. Nr 120 poz. 1133). Ponieważ projekt budowlany i tak musi sporządzić dla nas profesjonalista-architekt, to on odpowiada za zgodność wykonanego dla nas projektu z przepisami prawa i sztuką budowlaną.
Gdy mamy już projekt budowlany, czeka nas, zgodnie z art. 34 ust. 4 pr. bud., przejście procedury jego zatwierdzenia w postaci uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, czyli na jego realizację. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza:
1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z:
a) miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego i wymaganiami ochrony środowiska,
b) wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
c) przepisami, w tym techniczno-budowlanymi,
2) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,
3) wykonanie - a w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane (art. 35 ust. 1 pr. bud.).
Jeśli uzyskamy zatwierdzenie naszego projektu budowlanego poprzez wydanie nam pozwolenia na budowę, czyli jego realizację, możemy wreszcie rozpocząć budowę naszego domu.
Uwaga! Warto pamiętać, że uczestnikiem postępowania administracyjnego - zarówno w sprawie wydania wz-etki jak i pozwolenia na budowę - są oprócz nas właściciele wszystkich nieruchomości sąsiadujących z działką. Organ administracji ma obowiązek powiadomić wszystkich sąsiadów, że wpłynął nasz wniosek oraz jakie wydano rozstrzygnięcie. Każdy z uczestników ma prawo wglądu do akt sprawy administracyjnej, wyrażania swoich opinii, sprzeciwów, a przede wszystkim odwoływania się od wydanych decyzji. Jeżeli nie mamy zbyt dobrych stosunków z sąsiadami, to oczywiście możemy się obawiać, że będą utrudniać wydanie korzystnych dla nas rozstrzygnięć, a co najmniej powodować opóźnienia w ich wydaniu.
Należy mieć jednak świadomość, że uczestnictwo sąsiadów w postępowaniu jest dla nas mniejszym zagrożeniem niż jego brak. Zgłoszenie się bowiem do organu administracji, który wydał naszą decyzję, osoby mającej prawo być uczestnikiem postępowania, a która nie została o nim poinformowana, powoduje że każda decyzja, nawet ostateczna, może być wzruszona z tego powodu. Na skutek zaistnienia takiej okoliczności może się okazać, że już po rozpoczęciu budowy domu, a nawet tuż przed jej ukończeniem, uzyskane pozwolenie na budowę zostanie cofnięte, a postępowanie w sprawie jego wydania będzie toczyć się od nowa. Narazi nas to co najmniej na dodatkowe stresy i zablokuje możliwość prowadzenia przez robót na czas kolejnego, zwykle długotrwałego, postępowania administracyjnego. Niewykluczone jest także, że w obliczu nowych okoliczności organ nie wyda takiej samej decyzji jak poprzednio.
Takie sytuacje zdarzają się bardzo rzadko, niemniej jednak jeżeli zauważymy, że któryś z naszych sąsiadów nie został poinformowany o toczącym się postępowaniu (w pismach, które będziemy otrzymywać z administracji jest zawsze informacja, do kogo zostały wysłane, jeśli są to decyzje ważne dla sprawy np. o wszczęciu postępowania, musi otrzymać je każdy uczestnik), w naszym dobrze pojętym interesie będzie wskazanie organowi administracji, że pominął osoby, które powinny być uczestnikami.
Stan prawny na dzień 16.08.2007
Sam projekt budowlany powinien w sobie zawierać, w zależności od przedmiotu podejmowanych przez nas prac, następujące elementy:
1) projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
2) projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia,
3) stosownie do potrzeb, oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych,
4) w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych (art. 34 ust. 3 pr.bud.).
Szczegółowe dane dotyczące zakresu i formy projektu budowlanego określają przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. Nr 120 poz. 1133). Ponieważ projekt budowlany i tak musi sporządzić dla nas profesjonalista-architekt, to on odpowiada za zgodność wykonanego dla nas projektu z przepisami prawa i sztuką budowlaną.
Gdy mamy już projekt budowlany, czeka nas, zgodnie z art. 34 ust. 4 pr. bud., przejście procedury jego zatwierdzenia w postaci uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, czyli na jego realizację. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza:
1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z:
a) miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego i wymaganiami ochrony środowiska,
b) wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
c) przepisami, w tym techniczno-budowlanymi,
2) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,
3) wykonanie - a w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane (art. 35 ust. 1 pr. bud.).
Jeśli uzyskamy zatwierdzenie naszego projektu budowlanego poprzez wydanie nam pozwolenia na budowę, czyli jego realizację, możemy wreszcie rozpocząć budowę naszego domu.
Uwaga! Warto pamiętać, że uczestnikiem postępowania administracyjnego - zarówno w sprawie wydania wz-etki jak i pozwolenia na budowę - są oprócz nas właściciele wszystkich nieruchomości sąsiadujących z działką. Organ administracji ma obowiązek powiadomić wszystkich sąsiadów, że wpłynął nasz wniosek oraz jakie wydano rozstrzygnięcie. Każdy z uczestników ma prawo wglądu do akt sprawy administracyjnej, wyrażania swoich opinii, sprzeciwów, a przede wszystkim odwoływania się od wydanych decyzji. Jeżeli nie mamy zbyt dobrych stosunków z sąsiadami, to oczywiście możemy się obawiać, że będą utrudniać wydanie korzystnych dla nas rozstrzygnięć, a co najmniej powodować opóźnienia w ich wydaniu.
Należy mieć jednak świadomość, że uczestnictwo sąsiadów w postępowaniu jest dla nas mniejszym zagrożeniem niż jego brak. Zgłoszenie się bowiem do organu administracji, który wydał naszą decyzję, osoby mającej prawo być uczestnikiem postępowania, a która nie została o nim poinformowana, powoduje że każda decyzja, nawet ostateczna, może być wzruszona z tego powodu. Na skutek zaistnienia takiej okoliczności może się okazać, że już po rozpoczęciu budowy domu, a nawet tuż przed jej ukończeniem, uzyskane pozwolenie na budowę zostanie cofnięte, a postępowanie w sprawie jego wydania będzie toczyć się od nowa. Narazi nas to co najmniej na dodatkowe stresy i zablokuje możliwość prowadzenia przez robót na czas kolejnego, zwykle długotrwałego, postępowania administracyjnego. Niewykluczone jest także, że w obliczu nowych okoliczności organ nie wyda takiej samej decyzji jak poprzednio.
Takie sytuacje zdarzają się bardzo rzadko, niemniej jednak jeżeli zauważymy, że któryś z naszych sąsiadów nie został poinformowany o toczącym się postępowaniu (w pismach, które będziemy otrzymywać z administracji jest zawsze informacja, do kogo zostały wysłane, jeśli są to decyzje ważne dla sprawy np. o wszczęciu postępowania, musi otrzymać je każdy uczestnik), w naszym dobrze pojętym interesie będzie wskazanie organowi administracji, że pominął osoby, które powinny być uczestnikami.
Stan prawny na dzień 16.08.2007