Budynek na cudzym gruncie
PoradnikJeżeli ktoś wybuduje trwale związany z gruntem budynek na cudzym - na przykład dzierżawionym - gruncie, budynek stanie się własnością właściciela gruntu, a budowniczy budynku będzie tylko właścicielem nakładów poniesionych na wzniesienie obiektu. Jedyny wyjątek stanowi przypadek, kiedy na oddanym w użytkowanie wieczyste gruncie, użytkownik wieczysty wzniósł budynki zgodnie z umową.
Budynki takie stanowią jego własność (a nie właściciela gruntu), jednak prawo to jest ściśle związane z użytkowaniem wieczystym, a więc przenoszenie wieczystego użytkowania i własności budynku może odbywać się tylko łącznie. Budynek jest trwale związany z gruntem, gdy usadowiony jest na fundamentach. Zatem nie będzie trwale związany z gruntem na przykład drewniany budynek letniskowy bez fundamentów, czy też barak budowlany postawiony na działce przez dzierżawcę gruntu. Obiekty te będą wówczas własnością dzierżawcy, chyba że strony w umowie dzierżawy postanowią inaczej.
Możliwość uregulowania problemu
Przepisy przewidują możliwość uregulowania sytuacji, w której osoba nie będąca właścicielem gruntu wzniosła budynek trwale związany z gruntem. Zgodnie z art. 231 § 1 kodeksu cywilnego, samoistny posiadacz gruntu, który w dobrej wierze wzniósł budynek lub inne urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Zatem aby osoba, która wzniosła budynek na cudzym gruncie mogła stać się właścicielem działki pod budynkiem, musi spełnić kilka przesłanek. Prawo do wystąpienia z żądaniem przeniesienia własności gruntu przysługuje tylko posiadaczowi samoistnemu, którym jest osoba, która faktycznie włada nieruchomością jak właściciel. Posiadanie samoistne należy odróżnić od zależnego. Posiadaczem zależnym jest osoba, która wprawdzie rzeczą włada, ale na podstawie innego tytułu prawnego, najczęściej umowy. Posiadaczem zależnym będzie dzierżawca, najemca lub użytkownik nieruchomości. Osoba taka nie może więc wystąpić z żądaniem przeniesienia na nią własności działki pod budynkiem. Ponadto osoba, która wzniosła budynek, musi działać w dobrej wierze. Dobra wiara polega na błędnym, ale uzasadnionym przekonaniu osoby, że przysługuje jej prawo do gruntu. Niestety, bardzo często występująca w praktyce sytuacja, w której ktoś nabył grunt umową bez zachowania formy aktu notarialnego, a następnie wzniósł na nim budynek, traktowana jest właśnie jako nabycie w złej wierze. Jednak mimo złej wiary, posiadacz samoistny może domagać się przeniesienia na niego własności nieruchomości, jeżeli ze względu na okoliczności zasady współżycia społecznego nakazują traktowanie go tak jak posiadacza w dobrej wierze. Na przykład jeżeli rodzice darowali dziecku grunt bez zachowania formy aktu notarialnego i pozwolili mu na tym gruncie budować dom, to wprawdzie mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze, ale uzasadniającym traktowanie posiadacza ze względów na zasady współżycia społecznego jak posiadacza w dobrej wierze. Ponadto prawo do żądania przeniesienia własności gruntu ma tylko osoba, która wzniosła na gruncie budynki lub inne urządzenia, które są trwale związany z gruntem. Powszechnie przyjmuje się, że aby budynek można było uznać za trwale z gruntem związany, musi posiadać fundamenty. Zatem prawo do żądania wykupu gruntu nie będzie przysługiwało na przykład osobie, która postawiła na gruncie domek letniskowy bez fundamentów, czy inną budowlę, która nie jest trwale związana z gruntem. Dodatkowo przepis żąda, aby budynki lub urządzenia na gruncie miały wartość przekraczającą znacznie wartość gruntu. Powszechnie wydaje się, że budynek ma znacznie większą wartość niż działka, na której stoi, jednakże na przykład w centrach dużych miast (gdzie ceny gruntów sięgają nieraz astronomicznych kwot) lub przy małych drewnianych budynkach postawionych na działkach siedliskowych, sytuacja ta nie jest aż tak oczywista.
Warto zwrócić uwagę, że przepisy przewidują też sytuację odwrotną, kiedy to właściciel działki jest zainteresowany uregulowaniem zaistniałej sytuacji. Zgodnie z art. 231 §2, właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Jak wynika z interpretacji przepisu, realizacja roszczenia przez właściciela jest dużo prostsza niż w przypadku budowniczego budynku. Roszczenie to przysługuje bowiem właścicielowi niezależnie od tego czy osoba, która wzniosła budynek była posiadaczem samoistnym i niezależnie od tego czy była w dobrej czy złej wierze. Wystarczy, że wartość wzniesionego budynku lub innego urządzenie trwale związanego z gruntem znacznie przekracza wartość zajętej na ten cel działki.
Do sądu lub do notariusza
Realizacja opisanego wyżej roszczenia następuje najczęściej w formie powództwa przeciwko aktualnemu właścicielowi, w którym osoba, która wzniosła budynek domaga się, aby właściciel przeniósł na nią własność zabudowanej części działki. Sąd - uznając, że spełnione zostały przesłanki, o których mowa wyżej - powoła geodetę, który wydzieli działkę zabudowaną w wielkości niezbędnej dla prawidłowego funkcjonowania budynku. Następnie sąd na podstawie przeprowadzonego postępowania wyda stosowny wyrok, który zastąpi oświadczenie właściciela nieruchomości i dojdzie do przeniesienia własności. Wyrok sądu będzie też podstawą wpisu prawa własności w księdze wieczystej. Roszczenie to, o ile zarówno właściciel działki, jak i osoba, która wzniosła budynek są zgodni co do sposobu uregulowania problemu, może być realizowane w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Umowę tę należy odróżnić od zwykłej umowy sprzedaży czy darowizny. Przedmiotem umowy sprzedaży czy darowizny byłby grunt wraz z budynkiem (zgodnie z zasadą, która uznaje to co jest z działką trwale związane za własność właściciela działki), podczas gdy w umowie zawieranej w trybie art. 231 przedmiotem jest sama działka pod budynkiem. Rozróżnienie to ma istotne znaczenie dla określenia wartości przedmiotu umowy, a zatem dla opłat i podatków z nią związanych. Pamiętać należy jednak, że umowne przeniesienie własności może nastąpić tylko w przypadku, gdy brak jest wątpliwości, czy spełnione zostały przesłanki roszczenia wymienione w art. 231 k.c. W przypadku gdy istnieją jakiekolwiek niejasności, na przykład kto wzniósł budynek, powinny być one wyjaśnione w postępowaniu sądowym.
Paweł Puch
Możliwość uregulowania problemu
Przepisy przewidują możliwość uregulowania sytuacji, w której osoba nie będąca właścicielem gruntu wzniosła budynek trwale związany z gruntem. Zgodnie z art. 231 § 1 kodeksu cywilnego, samoistny posiadacz gruntu, który w dobrej wierze wzniósł budynek lub inne urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Zatem aby osoba, która wzniosła budynek na cudzym gruncie mogła stać się właścicielem działki pod budynkiem, musi spełnić kilka przesłanek. Prawo do wystąpienia z żądaniem przeniesienia własności gruntu przysługuje tylko posiadaczowi samoistnemu, którym jest osoba, która faktycznie włada nieruchomością jak właściciel. Posiadanie samoistne należy odróżnić od zależnego. Posiadaczem zależnym jest osoba, która wprawdzie rzeczą włada, ale na podstawie innego tytułu prawnego, najczęściej umowy. Posiadaczem zależnym będzie dzierżawca, najemca lub użytkownik nieruchomości. Osoba taka nie może więc wystąpić z żądaniem przeniesienia na nią własności działki pod budynkiem. Ponadto osoba, która wzniosła budynek, musi działać w dobrej wierze. Dobra wiara polega na błędnym, ale uzasadnionym przekonaniu osoby, że przysługuje jej prawo do gruntu. Niestety, bardzo często występująca w praktyce sytuacja, w której ktoś nabył grunt umową bez zachowania formy aktu notarialnego, a następnie wzniósł na nim budynek, traktowana jest właśnie jako nabycie w złej wierze. Jednak mimo złej wiary, posiadacz samoistny może domagać się przeniesienia na niego własności nieruchomości, jeżeli ze względu na okoliczności zasady współżycia społecznego nakazują traktowanie go tak jak posiadacza w dobrej wierze. Na przykład jeżeli rodzice darowali dziecku grunt bez zachowania formy aktu notarialnego i pozwolili mu na tym gruncie budować dom, to wprawdzie mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze, ale uzasadniającym traktowanie posiadacza ze względów na zasady współżycia społecznego jak posiadacza w dobrej wierze. Ponadto prawo do żądania przeniesienia własności gruntu ma tylko osoba, która wzniosła na gruncie budynki lub inne urządzenia, które są trwale związany z gruntem. Powszechnie przyjmuje się, że aby budynek można było uznać za trwale z gruntem związany, musi posiadać fundamenty. Zatem prawo do żądania wykupu gruntu nie będzie przysługiwało na przykład osobie, która postawiła na gruncie domek letniskowy bez fundamentów, czy inną budowlę, która nie jest trwale związana z gruntem. Dodatkowo przepis żąda, aby budynki lub urządzenia na gruncie miały wartość przekraczającą znacznie wartość gruntu. Powszechnie wydaje się, że budynek ma znacznie większą wartość niż działka, na której stoi, jednakże na przykład w centrach dużych miast (gdzie ceny gruntów sięgają nieraz astronomicznych kwot) lub przy małych drewnianych budynkach postawionych na działkach siedliskowych, sytuacja ta nie jest aż tak oczywista.
Warto zwrócić uwagę, że przepisy przewidują też sytuację odwrotną, kiedy to właściciel działki jest zainteresowany uregulowaniem zaistniałej sytuacji. Zgodnie z art. 231 §2, właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Jak wynika z interpretacji przepisu, realizacja roszczenia przez właściciela jest dużo prostsza niż w przypadku budowniczego budynku. Roszczenie to przysługuje bowiem właścicielowi niezależnie od tego czy osoba, która wzniosła budynek była posiadaczem samoistnym i niezależnie od tego czy była w dobrej czy złej wierze. Wystarczy, że wartość wzniesionego budynku lub innego urządzenie trwale związanego z gruntem znacznie przekracza wartość zajętej na ten cel działki.
Do sądu lub do notariusza
Realizacja opisanego wyżej roszczenia następuje najczęściej w formie powództwa przeciwko aktualnemu właścicielowi, w którym osoba, która wzniosła budynek domaga się, aby właściciel przeniósł na nią własność zabudowanej części działki. Sąd - uznając, że spełnione zostały przesłanki, o których mowa wyżej - powoła geodetę, który wydzieli działkę zabudowaną w wielkości niezbędnej dla prawidłowego funkcjonowania budynku. Następnie sąd na podstawie przeprowadzonego postępowania wyda stosowny wyrok, który zastąpi oświadczenie właściciela nieruchomości i dojdzie do przeniesienia własności. Wyrok sądu będzie też podstawą wpisu prawa własności w księdze wieczystej. Roszczenie to, o ile zarówno właściciel działki, jak i osoba, która wzniosła budynek są zgodni co do sposobu uregulowania problemu, może być realizowane w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Umowę tę należy odróżnić od zwykłej umowy sprzedaży czy darowizny. Przedmiotem umowy sprzedaży czy darowizny byłby grunt wraz z budynkiem (zgodnie z zasadą, która uznaje to co jest z działką trwale związane za własność właściciela działki), podczas gdy w umowie zawieranej w trybie art. 231 przedmiotem jest sama działka pod budynkiem. Rozróżnienie to ma istotne znaczenie dla określenia wartości przedmiotu umowy, a zatem dla opłat i podatków z nią związanych. Pamiętać należy jednak, że umowne przeniesienie własności może nastąpić tylko w przypadku, gdy brak jest wątpliwości, czy spełnione zostały przesłanki roszczenia wymienione w art. 231 k.c. W przypadku gdy istnieją jakiekolwiek niejasności, na przykład kto wzniósł budynek, powinny być one wyjaśnione w postępowaniu sądowym.
Paweł Puch
Czytaj także:
Sprzedaż nieruchomości gminnych
Zamknij [x]