Co nie służy rozwojowi rynku deweloperskiego?

Zgromadzeni goście (czytaj więcej o Konferencji) często wspominali o barierach w rozwoju rynku pierwotnego. Przedstawiciele firm deweloperskich komentowali między innymi propozycje najnowszych zmian w prawie. Ich wprowadzenie z pewnością utrudni realizację nowych inwestycji deweloperskich. Bardzo możliwe, że regulacyjne pomysły wpłyną także na ceny mieszkań z rynku pierwotnego.

Skutki nowej ustawy deweloperskiej odczują również klienci

Wprowadzenie ustawy deweloperskiej (w kwietniu 2012 r.) było uzasadnione. Takie stanowisko prezentują również przedsiębiorcy z branży deweloperskiej. Inwestorzy dość dobrze oceniają obowiązujące przepisy, mimo że można w nich znaleźć kilka luk. Ustawodawca nie przewidział np. możliwości przeniesienia rachunku powierniczego w przypadku, gdy bank jest zagrożony niewypłacalnością.

Firmy działające na rynku pierwotnym i branżowe stowarzyszenia znacznie gorzej oceniają propozycje nowelizacji ustawy deweloperskiej. Według inwestorów, proponowane przepisy są zbyt restrykcyjne i nieadekwatne do rynkowych realiów. Największy sprzeciw deweloperów wzbudza propozycja likwidacji otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (oferowanych bez dodatkowych gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych). Rezygnacja z takich najprostszych środków ochrony nabywcy była już rozważana przed wprowadzeniem obowiązującej ustawy deweloperskiej. Wtedy uznano jednak, że restrykcyjne regulacje doprowadzą do bankructwa wiele mniejszych firm deweloperskich i ograniczą konkurencję na rynku pierwotnym.

Trzeba pamiętać, że otwarte rachunki powiernicze (OMRP), dzięki możliwości systematycznej wypłaty środków przekazanych przez klientów, pozwalają inwestorowi na ograniczenie kredytu bankowego. Firma korzystająca z rachunku zamkniętego musi się bardziej zadłużyć, a po zakończeniu inwestycji spłacić kredyt środkami klientów, które dopiero wtedy przekaże bank. Brak możliwości stopniowego finansowania z wpłat klientów negatywnie wpływa na koszt realizacji inwestycji. Zgodnie z proponowaną nowelizacją ustawy deweloperskiej, inwestor będzie mógł założyć tylko zamknięty rachunek powierniczy lub otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Drugie rozwiązanie nie jest atrakcyjne dla deweloperów, ze względu na wysoki koszt dodatkowej gwarancji i konieczność ustanowienia zabezpieczeń majątkowych.

W trakcie ostatnich trzech lat nie stwierdzono żadnej sytuacji, która wskazywałaby na to, że otwarty rachunek (bez gwarancji) jest mało bezpieczny dla klienta. Dlatego likwidacja OMRP wzbudza tak duże kontrowersje. Przeciwko wspomnianemu rozwiązaniu protestują nie tylko zrzeszenia deweloperów (SBDiM oraz PZFD). Zmiany dotyczące środków ochrony klienta negatywnie oceniły również takie organizacje, jak:  Business Centre Club, Pracodawcy Rzeczpospolitej Polskiej, Zachodnia Izba Gospodarcza, Konfederacja Pracodawców – Unia Rynku Budowlano-Inwestycyjnego, czy Krajowa Izba Gospodarcza.

Warto wspomnieć, że do planowanych zmian sceptycznie odnosi się nawet największa i najstarsza organizacja działająca na rzecz konsumentów. Zdaniem Federacji Konsumentów, likwidacja otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych negatywnie wpłynie na dostępność nowych lokali. Ogólne szacunki Polskiego Związku Firm Deweloperskich wskazują, że nowe regulacje mogłyby skutkować wzrostem ceny warszawskich mieszkań z rynku pierwotnego o kilkaset złotych na każdym metrze. Największym beneficjentem zmian planowanych przez rząd byłyby banki kredytujące deweloperów i nabywców mieszkań.

Nowe prawo budowlane też skomplikuje życie inwestorom?

Prócz zmian dotyczących środków ochrony nabywcy, deweloperzy obawiają się też konsekwencji wprowadzenia znowelizowanego prawa budowlanego. Przepisy obowiązujące od 28 czerwca 2015 r. przewidują pewne ułatwienia w budowach prowadzonych przez prywatnych inwestorów. Ustawodawca nie pomyślał jednak o wielokrotnie zapowiadanym uproszczeniu procedur dotyczących budynków wielorodzinnych.

Po dokładniejszym przeanalizowaniu nowych przepisów okazuje się, że są one bardziej restrykcyjne dla branży deweloperskiej. Znowelizowana ustawa prawo budowlane przyznaje bowiem dodatkowe uprawnienia dla gminy. Lokalny samorząd w praktyce będzie mógł uzależnić decyzję o uchwaleniu planu zagospodarowania od budowy infrastruktury technicznej wokół działki inwestycyjnej. W opisywanej sytuacji deweloper realizujący inwestycję musiałby ponieść dodatkowe koszty urządzeń technicznych (np. obiektów służących do dostarczania energii) i nieodpłatnie przekazać wybudowaną infrastrukturę na rzecz gminy. Jeżeli samorządy będą często traktować inwestycje deweloperskie jako okazję do podreperowania lokalnej infrastruktury, to deweloperzy uwzględnią dodatkowe koszty w cenach nowych mieszkań i domów.

A.P.