Co nowego na rynku mieszkań w Krakowie?

Prelegentem prezentującym analizę rynku deweloperskiego w Krakowie był Marcin Pluta, reprezentujący Dział Badań i Analiz firmy Emmerson. Analityk podsumował wyniki na tym rynku, bazując na danych do III kwartału br. włącznie.

Według danych firmy Emmerson, na koniec III kwartału 2019 r. w ofercie krakowskiego rynku pierwotnego znajdowało się ponad 5700 mieszkań, co w relacji do poprzedniego kwartału (kiedy na rynku dostępnych było nieco ponad 6000 ofert) stanowi 5-procentowy spadek. Taka sama tendencja występuje w odniesieniu do początku roku (ok. 5% spadku), jako że pierwsze półrocze 2019 r. zamknęło się, podobnie jak początek roku, liczbą ponad 6000 dostępnych ofert. Liczba mieszkań gotowych, dostępnych w zakończonych już inwestycjach, wyniosła na koniec III kwartału ponad 500, co stanowi około 9% całkowitej podaży rynku. W przypadku gotowych lokali również mamy do czynienia z tendencją spadkową – w porównaniu z poprzednim kwartałem jest ich mniej o 12%.

W ostatnim czasie dopływ nowej podaży cechuje pewna regularność (cykliczne, naprzemienne spadki i odbicia). Biorąc to pod uwagę, w porównaniu z rokiem 2018 nowa podaż jest zdecydowanie niższa. W minionym kwartale do oferty wprowadzono ponad 2000 mieszkań. Od początku 2017 roku nowa podaż regularnie maleje (uśredniając wyniki ze wszystkich kwartałów jest to kilka punktów procentowych kwartał do kwartału).

Oferta rynkowa w zależności od terminu realizacji inwestycji
Około 90% dostępnych na rynku mieszkań to mieszkania w budowie. W III kwartale br. po raz pierwszy pojawiła się propozycja z terminem realizacji przypadającym na 2022 rok. Zdaniem Marcina Pluty w dalszym ciągu mamy do czynienia z rynkiem popytowym.

Sprzedaż mieszkań na krakowskim rynku pierwotnym
Z szacunków Działu Badań i Analiz Grupy Emmerson wynika, że wolumen sprzedaży osiągnięty przez firmy deweloperskie na dzień 30.09.2019 roku delikatnie wzrósł w porównaniu z poprzednim okresem, ale trzeba pamiętać, że tu również mamy do czynienia z pewną cyklicznością zjawisk (także występują naprzemienne spadki i odbicia). Warto też zwrócić uwagę, że od początku 2017 roku cykliczność tą cechują coraz mocniejsze spadki i coraz słabsze wzrosty.

Gdy analizie poddana została sprzedaż mieszkań w pierwszych 9 miesięcy roku na przestrzeni ostatnich czterech lat, zwraca uwagę fakt, że w 2019 roku, po raz pierwszy od 2016 roku, w pierwszych trzech kwartałach sprzedano mniej niż 8 000 mieszkań. Zdaniem analityka, w przyszłości, o ile trend słabnącego popytu się utrzyma, tendencja taka może wpływać także na ceny mieszkań.

Prezentacja danych zgromadzonych przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson pokazała także widoczny wzrost cen średnich. III kwartał br. zamknął się na krakowskim rynku pierwotnym średnią ceną przekraczającą 8 000 zł za metr kwadratowy (8080 zł/mkw.) - w porównaniu z poprzednim kwartałem jest to wzrost o 1,3%. Większe wrażenie robi porównanie z rokiem 2018 – wzrost ten wynosi wówczas 8,8%.

Struktura cenowa w rozbiciu na podaż nową i podaż już wcześniej obecną na rynku
Od pewnego czasu zauważalny jest trend, w którym nowe propozycje cechują się niższymi cenami jednostkowymi niż te, które na rynku funkcjonowały już wcześniej. O ile taki trend będzie się utrzymywał (nowo wprowadzane mieszkania będą coraz tańsze), może on wg Marcina Pluty realnie wpłynąć na poziom średniej ceny w przyszłości.

Struktura cenowa oferty rynkowej
Zestawienie danych za III kwartał 2019 roku z danymi z lat poprzednich pokazuje, jak mocno rozbudował się na przestrzeni ostatnich lat segment mieszkań z ceną 7000 zł/mkw. lub wyższą. Coraz więcej jest też ofert powyżej 10 000 zł/mkw.  Z kolei segment cen pomiędzy 6000 a 7000 zł/mkw., dominujący na przestrzeni ostatnich lat, bardzo mocno stopniał.

Odnosząc się do najbliższej przyszłości, Maciej Pluta stwierdził, że nie spodziewa się załamania rynku i drastycznych spadków cen – jego zdaniem jesteśmy w fazie, w której rynek nieco „stygnie”, ale nie ma przesłanek do jego załamania. W odniesieniu do danych historycznych, wiele przesłanek wskazuje obecnie na możliwość delikatnego wzrostu cen w  najbliższej przyszłości, natomiast począwszy od II kwartału 2020 roku średnia cena powinna się utrzymywać lub ulegać delikatnym wahaniom.

Jak podkreślił przedstawiciel firmy Emmerson, analiza oparta została o dane udostępnione przez deweloperów, a przytoczone wyniki dotyczące sprzedaży bazują na podpisanych umowach deweloperskich.

O zainteresowaniu zakupem mieszkań świadczyć może spora liczba potencjalnych nabywców, którzy odwiedzili  październikową Krakowską Giełdę Domów i Mieszkań. Były wśród nich zarówno osoby poszukujące mieszkania na własne potrzeby, jak i inwestorzy pragnący ulokować nadwyżkę środków w nieruchomości. Na giełdzie pojawiły się też nowe, ciekawe lokalizacje.

Grupa Matejek zaprezentowała projekt „Krowodrza Fort”, obejmujący wielorodzinny budynek mieszkaniowo-usługowy. Lokalizacja w centrum miasta, tuż przy granicy Prądnika Białego (dzielnica IV) i Krowodrzy (Dzielnica V), stanowi z pewnością duży atut tej inwestycji. Przy ul. Pod Fortem powstaje budynek z dziewięcioma naziemnymi kondygnacjami, w którym na parterze zaprojektowano lokale użytkowe, a na piętrach mieszkania. Dwie kondygnacje podziemne obejmują natomiast miejsca postojowe, komórki lokatorskie oraz miejsca rowerowe. Inwestycję wyróżnia także ciekawy design i widok na Kraków, który - jak podkreśla inwestor - rozpościerać się będzie z wyższych pięter budynku. W ofercie inwestycji znajdują się mieszkania posiadające od dwu do pięciu pokojów. Termin realizacji przewidziano na I kwartał 2022 roku.

„Przestrzenie Banacha” to z kolei nowa propozycja Grupy Buma. Osiedle powstanie przy ul. Stefana Banacha i, jak czytamy w materiałach o inwestycji, zostało zaprojektowane jak dobrze zorganizowana dzielnica, w duchu nowoczesnej, wielkomiejskiej urbanistyki. Oprócz mieszkań powstaną tu punkty handlowo-usługowe, wygodne drogi oraz ogólnodostępny park. Etapy osiedla mają się wzajemnie uzupełniać, a w obrębie „Przestrzeni Banacha” znajdą się m.in. miejsca spotkań i relaksu, przestrzeń aktywności dla młodzieży, ścieżki biegowe i plac zabaw dla dzieci. Wśród cech charakterystycznych dla osiedla wymieniane są także bliskość realizowanej niebawem linii tramwajowej oraz położenie zabudowy na przewiewnym wzniesieniu.

Na III kwartał 2020 roku przewidziano termin realizacji inwestycji „Brzozowa Residence”, zlokalizowanej w południowo-wschodniej części Krakowa. Przy ul. Potrzask, w dwupiętrowym, wkomponowanym w zabudowę jednorodzinną budynku powstanie czternaście apartamentów, które cechują się dużymi przeszkleniami. W zasięgu kilku minut jazdy samochodem znajduje się ul. Wielicka oraz wjazd na obwodnice Krakowa. W ofercie firmy Fox Development znajdują się mieszkania o powierzchni 30-59 mkw. w cenach zaczynających się do 6900 zł za mkw.

B.D., R.