Co powinien wiedzieć hipoteczny kredytobiorca?

Biuro Informacji Kredytowej (BIK) to instytucja działająca w formie spółki akcyjnej. Jej zadaniem jest przechowywanie historii kredytowej, czyli danych na temat spłat wcześniejszych kredytów. Z Biurem Informacji Kredytowej współpracują wszystkie krajowe banki oraz Spółdzielcze Kasy Oszczędnościowo - Kredytowe (SKOK-i). Wymienione instytucje korzystają z zasobów BIK-u na zasadzie wzajemności. To oznacza, że każdy kredytodawca może analizować dane, które wcześniej przesłał inny bank lub SKOK. Instytucja współpracująca z BIK-iem na bieżąco informuje o złożeniu wniosku kredytowego, zaciągnięciu kredytu, terminowości spłaty oraz innych czynnościach (np. przewalutowaniu lub refinansowaniu). Wszystkie te informacje są przypisane do personaliów kredytobiorcy (imienia, nazwiska oraz numeru PESEL). Każda osoba, której dane znalazły się w BIK-u, raz na pół roku może bezpłatnie sprawdzić swoją historię kredytową.

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym. Dzięki jej ustanowieniu na nieruchomości wierzyciel (np. bank) zabezpiecza swoje roszczenia. Hipoteka powstaje wraz z dokonaniem odpowiedniego wpisu w dziale IV księgi wieczystej. Ustanowienie hipoteki na rzecz banku jest odpłatne (koszt: 200 zł) i wymaga przeprowadzenia tzw. postępowania wieczystoksięgowego w sądzie rejonowym.  Dzięki hipotece kredytodawca może przejąć i sprzedać nieruchomość, jeżeli dłużnik terminowo nie spłaca rat. Taka procedura wymaga wcześniejszego udziału sądu, który nadaje klauzulę wykonalności tytułowi egzekucyjnemu. Warto wiedzieć, że roszczenia wierzyciela hipotecznego są zaspokajane w pierwszej kolejności. Może on żądać spłaty długu nawet od osoby, która kupiła obciążoną nieruchomość.

Kredyt hipoteczny to produkt finansowy, w przypadku którego bank stosuje zabezpieczenie hipoteczne. Kredyty hipoteczne służą do zakupu mieszkania lub domu (kredyt mieszkaniowy), konsolidacji wcześniejszych zobowiązań (kredyt konsolidacyjny) lub sfinansowania budowy domu prowadzonej w systemie gospodarczym (kredyt budowlany).

Księga wieczysta pozwala na jednoznaczne określenie stanu prawnego nieruchomości.  Ten oficjalny i jawny rejestr jest prowadzony przez sąd rejonowy (odpowiedni dla lokalizacji nieruchomości). Każda księga wieczysta składa się z czterech działów. Dział pierwszy służy do oznaczenia nieruchomości. Dział drugi zawiera dane identyfikujące właściciela. W ostatnim dziale znajdują się wpisy dotyczące hipoteki. Inne ograniczone prawa rzeczowe (np. służebności) są ujawniane w dziale trzecim.

LtV (ang. Loan to Value) to wskaźnik, który informuje o stosunku pomiędzy zadłużeniem i aktualną wartością nieruchomości. Poziom LtV zmienia się w całym okresie kredytowania. Początkowa wartość opisywanego wskaźnika dostarcza informacji o wkładzie własnym kredytobiorcy (przykład: wkład własny na poziomie 20% oznacza, że początkowe LtV wyniesie 80%).

Maksymalna zdolność kredytowa to wartość, która wskazuje, jaką graniczną kwotę może pożyczyć bank. Kredytodawca podczas ustalania maksymalnej zdolności kredytowej bierze pod uwagę m.in. miesięczne dochody i koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Spore znaczenie mają również takie czynniki jak historia kredytowa, długość okresu spłaty i wysokość innych zobowiązań.

Oprocentowanie kredytu to stawka procentowa, na podstawie której bank oblicza wysokość odsetek. Oprocentowanie kredytów hipotecznych, które oferują krajowe banki składa się ze stałego elementu (marży) oraz zmiennej stopy referencyjnej. Rolę stopy referencyjnej najczęściej pełni uśredniony wskaźnik WIBOR - 3M. Jest on bezpośrednio uzależniony od bieżącego poziomu stóp procentowych NBP. Jeżeli aktualna stopa referencyjna w danym banku wynosi 2%, to stawka oprocentowania dla kredytu hipotecznego z marżą 2,2% osiągnie poziom 4,2%.

Prowizja jest formą wynagrodzenia dla banku. Prowizję w przeciwieństwie do opłaty bank nalicza jako pewien procent od ustalonej podstawy (np. wartości kredytu). Najbardziej istotna jest prowizja za udzielenie kredytu (tzw. prowizja przygotowawcza). Jeżeli jej stawka wynosi 1,50%, to osoba pożyczająca 300 000 zł na zakup mieszkania zapłaci 4500 zł (1,50% x 300 000 zł). Prowizję muszą zapłacić również osoby, które decydują się na przewalutowanie, restrukturyzację lub wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.

Rata kapitałowa to część raty równej lub malejącej, która pozwala klientowi na systematyczną spłatę kwoty pożyczonej od banku (tzw. kapitału). W systemie rat malejących część kapitałowa zawsze ma stały poziom (część kapitałowa = wartość kredytu/liczba rat).

Rata odsetkowa to część raty równej lub malejącej, która stanowi wynagrodzenie dla banku (tzw. odsetki). Wysokość odsetek jest zmienna zarówno w przypadku rat równych, jak i malejących (tzn. zmniejsza się wraz z upływem kolejnych miesięcy). Przeczytaj więcej na temat rat równych i malejących.

Wkład własny określa początkowy udział kredytobiorcy w finansowaniu nieruchomości. Osoba wnosząca wkład własny na poziomie 10% pożycza od banku środki, które finansują 90% wartości kupowanego lub budowanego lokum. Wysokość wnoszonego wkładu własnego bezpośrednio wpływa na poziom raty i marżę, którą może zaproponować bank. Do końca 2014 r. minimalny wkład własny w kredycie hipotecznym wynosi 5% wartości domu lub mieszkania. Od 1 stycznia do 31 grudnia 2015 r. będzie obowiązywał dwukrotnie wyższy limit własnych oszczędności.


A.P.