Deweloperzy w trudnym okresie.<br> I może być gorzej.

Motywem do napisania tego tekstu jest artykuł w wydaniu sobotnio niedzielnym dziennika „Gazeta Krakowska” z dnia 6-7 czerwca 2009 r. pt: „W Krakowie stoją puste mieszkania” autorstwa red. Barbary Sobańskiej. Artykuł ten zawiera między innymi powołanie się na moją opinię o sytuacji deweloperów w Krakowie, niestety tak sformułowaną i w takim kontekście, że czytelnik może nabrać przekonania o dobrej sytuacji deweloperów i ich złej woli i niegodziwych praktykach.
A jak jest naprawdę? Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl monitoruje od 4 lat krakowski rynek deweloperski, obecnie obejmujący ponad 160 inwestycji mieszkaniowych w trakcie realizacji. Nasze obserwacje jednoznacznie potwierdzają pogarszającą się sytuację deweloperów, którzy muszą zadowalać się coraz niższymi zyskami z inwestycji.

WYKRES 1. Średnie ceny nowych mieszkań w Krakowie.

Źródło: Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl

Pojęcie „zysk” potocznie wyraża procentowy udział w cenie mieszkania, również niektóre wskaźniki ekonomiczne oparte są na tak rozumianej stopie zysku. Deweloper (inwestor) natomiast kalkuluje zysk jako marżę naliczaną do kosztów inwestycji. Na przykład, jeżeli zysk w cenie mieszania wynosił 33% (0,33 zł w każdej złotówce płaconej za mieszkanie), to oznacza że deweloper osiągał 50% zysku od zainwestowanego kapitału (w każdej złotówce płaconej za mieszkanie jest 0,33 zł zysku i 0,67 zł kosztów, zatem 0,33/0,67 = 50%). I takie zyski deweloperzy osiągali w szczycie hossy w 2006 i na początku 2007 roku. Potwierdzały to zarówno badania Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl oraz oficjalne sprawozdania giełdowych spółek deweloperskich z tamtego okresu. Dzisiaj, w 2 kwartale 2009 r. koniunktura już się skończyła i deweloperzy musieli obniżyć cen mieszkań o 10 a nawet o 25%. co odbiło się na rentowności inwestycji. Zyski deweloperów także gwałtownie spadły do średniego obecnie poziomu 20-35% (jako marża na zainwestowanym kapitale czyli koszcie inwestycji). A gdyby nie potaniały w tym okresie ceny materiałów budowlanych i usług budowlanych oraz ceny gruntów inwestycyjnych, to zyski deweloperów stopniałyby jeszcze bardziej.

WYKRES 2. Inwestycje deweloperskie w Krakowie.

Źródło: Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl

Część deweloperów już „stoi pod ścianą” z powodu utraty płynności (i zaprzestaniem regulowania zobowiązań), a stan ten jest główną przesłanką ogłoszenia upadłości firmy. Najlepszym przykładem z ostatnich tygodni jest sytuacja firmy deweloperskiej Leopard.
Jakie są obecne koszty inwestycji mieszkaniowych ponoszone przez deweloperów? W Krakowie koszty budowy w umowach na generalne wykonawstwo kształtują się w przedziale od 2,5 do 4,0 tys. zł/m2 mieszkania. Do tego należy doliczyć koszty zakupu gruntów najczęściej wynoszące od 500 do 2000 zł/m2 mieszkania (tzw. PUM). Deweloper ponosi także koszty przygotowania inwestycji, projektów, nadzoru inwestycyjnego, marketingu i sprzedaży mieszkań i garaży, wreszcie coraz wyższe koszty kredytu. A zatem deweloper, aby zbudować mieszkanie w Krakowie musi zainwestować średnio od 4,0 do 6,5 tys. zł/m2. I to jest podstawą do ustalenia przez niego marży zysku, które - jak już wspomniałem - wynoszą obecnie od 20 do 35%. Dlatego ceny mieszkań w Krakowie wynoszą od 4,5 tys. zł/m2 w najtańszych lokalizacjach (Kliny, Płaszów, Bieżanów, Nowa Huta) do 9,0 tys. zł/m2 na obszarze przedwojennej zabudowy. Średnia cena nowego mieszkania w Krakowie wynosi obecnie 7.660 zł/m2, co rażąco odbiega od podawanego przez Wojewodę Małopolskiego wskaźnika wykorzystywanego w programie socjalnym „Rodzina na Swoim” równego 5.340 zł/m2.

WYKRES 3. Dynamika zmian cen nowych mieszkań w Krakowie 1kw. 09 / 4kw. 08.

Źródło: Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl

Taki jest obecnie obraz dekoniunktury na krakowskim rynku mieszkaniowym: deweloperzy sprzedają swoje mieszkania z marżą zysku od 1/5 do 1/3 kosztów inwestycji (część deweloperów zadowala się nawet 10% zyskiem), a jeszcze 2 lata temu marża ta wynosiła ½ a nawet więcej.

Biorąc pod uwagę kryzys na rynku bankowym i jego wpływ na malejące finansowanie rynku nieruchomości, a co za tym idzie zmniejszanie się popytu efektywnego na nowe mieszkania, pod koniec 2009 roku ceny nowych mieszkań mogą jeszcze spaść nawet o 10% pod warunkiem dalszych obniżek kosztów materiałów budowlanych, cen usług budowlanych i cen gruntów. Progiem rentowności jest zysk na poziomie 15% kosztów inwestycji, gdyż banki i fundusze inwestycyjne (inwestorzy finansowi) nie pożyczają deweloperom na realizacje inwestycji poniżej tego progu. Wyniki badań Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl wskazują na gwałtowne ograniczenie ilości rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych w Krakowie – spadek o 60% w okresie 1 kw. 2009 / 1 kw. 2008 r. Po prostu większość planowanych inwestycji została wstrzymana z powodu ryzyka spadku rentowności poniżej 15%.

Na koniec trzeba również spojrzeć na inwestycje w ujęciu dynamicznym. Ważna jest nie tylko cena ale również czas realizacji projektu deweloperskiego. Ta długość procesu inwestycyjnego jest bardzo istotnym czynnikiem wpływającym na jego rentowność i na decyzje w zakresie jego finansowania. Należy w tym miejscu rozróżnić całkowitą marżę zysku z inwestycji od rocznej stopy zysku, która jest podstawowym parametrem porównawczym rentowności inwestycji. Obecnie, w fazie dekoniunktury, okres sprzedaży nowo wybudowanych mieszkań wynosi 2 a nawet 3 lata, a jeszcze dwa lata temu sprzedawane były na etapie przysłowiowej już „dziury w ziemi”. Oznacza to więc, że roczna stopa zysku z inwestycji wynosi nie 20-35% ale 10-17,5%, a jest to już bardzo niski wskaźnik rentowności przy tak ryzykownej i kapitałochłonnej branży jaką jest budownictwo mieszkaniowe.

Wreszcie kilka słów o przyczynach tak gwałtownej zmiany trendu z silnie wzrostowego do połowy 2007 roku na spadkowy, jaki obserwujemy obecnie. Najważniejszą jest oczywiście kryzys na rynku finansowym, którego skutkiem jest znaczne pogorszenie płynności banków i rosnące koszty kredytów. Równocześnie w połowie 2007 roku z rynku „uciekli” inwestorzy krótkoterminowi (spekulanci), których udział w obrotach rynkowych w hossie dochodził do 30%. W pierwszym kwartale 2009 r. zarejestrowano spadek obrotów prawie o 50%, co dość szybko przełożyło się na spadek cen spowodowany rosnącą przewagą podaży nad popytem na nowe mieszkania.
Pierwszą jaskółką powrotu koniunktury jest lekkie ożywienie popytu od kwietnia tego roku, ale prawdziwym sprawdzianem dla rynku (nie tylko krakowskiego) będzie najbliższa jesień. Wówczas okaże się, czy pogłębi się kryzys na rynku finansowym czy też system bankowy odzyska płynność i zwiększy finansowanie rynku mieszkaniowego.

Krzysztof Bartuś
Analityk

Prezes Instytutu Analiz
Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

www.mrn.pl

e-mail: k.bartus@mrn.pl