Dom na przedmieściach kontra mieszkanie w mieście

1. Co porównujemy?

Aby uwiarygodnić porównanie mieszkania w centrum do domu pod miastem, porównam nieruchomości, które mają zbliżona cenę i powierzchniowo nadają się dla 4-osobowej rodziny. Analizując i uśredniając ceny nieruchomości w 5 największych miastach Polski i wokół nich porównam mieszkanie o podwyższonym standardzie w centrum miasta o powierzchni 70 m2 z domem o powierzchni 160 m2 na działce 15-arowej w odległości 20 km od centrum. W obu przypadkach cena zakłada wykończenie i daje nam w sumie kwotę ok. 700 000 zł. Mając ujednoliconą cenę możemy teraz porównać inne czynniki, które będą wywierać wpływ na nasze codzienne życie w obu lokalizacjach.

2. Czynniki ekonomiczne

a) komunikacja

Na użytkowanie składa się nie tylko czysta eksploatacja nieruchomości (o czym poniżej), ale też koszty typowej i codziennej podróży: dom –  praca/szkoła/zakupy/kultura i z powrotem. W przypadku mieszkania możemy przyjąć założenie, iż w czasie do maksimum ok. 45 min. jesteśmy w stanie osiągnąć miejsce naszej pracy (zakładamy duże zakorkowanie podczas szczytu). Drugi rodzic oraz dzieci dzięki komunikacji publicznej mogą bez problemu docierać nią do pracy i szkół, zazwyczaj w jeszcze krótszym czasie.

Z racji słabo rozwiniętej infrastruktury transportu publicznego na terenach pozamiejskich, odrzućmy wariant jazdy do pracy komunikacją publiczną z domu do pracy i z powrotem. Pozostaje więc nam jedyna opcja w postaci dwóch samochodów rodziców oraz odwożenia dzieci w każde miejsce. Rozwiązanie mieszane (dojazd samochodem do stacji początkowej, a potem komunikacją publiczną) powoli staje się możliwy tylko w Warszawie, jednak i tak jest drogi i czasochłonny. W przypadku domu oboje rodzice są praktycznie skazani na posiadanie 2 samochodów (dodatkowy koszt, który nigdy nie jest dodawany do ceny domu). Wiążą się z tym więc dodatkowe koszty paliwa, ubezpieczenia i przeglądów/napraw. Tych kosztów „nie widać”, gdy w świadomości mamy iluzoryczny obraz wyłącznie naszego domu z trawnikiem.

Dzięki policzeniu samych kosztów podróży od poniedziałku do piątku otrzymujemy następujący wynik:

b) eksploatacja

Średni koszt eksploatacji domu to rząd wielkości 5 zł/m2. Stawki czynszów mieszkań kształtują się na poziomie ok. 8 zł/m2. Jak łatwo policzyć, po raz kolejny mieszkanie okazuje się tańsze. Dodać należy fakt, iż mieszkaniem zarządza jeden podmiot i czynsz płacony jest kompleksowo. W przypadku domu, musimy sami zatroszczyć się o rzeczy, o których załatwianiu nawet nie musimy myśleć mieszkając w mieście. Dodatkowym mankamentem eksploatacji domu jest samodzielna opieka nad każdym jego elementem. W przypadku mieszkania nie martwimy się o odśnieżanie, naprawy dachu, elewacji, odwodnienia terenu czy wywóz śmieci. Jeśli więc zsumujemy oszczędności komunikacyjne i eksploatacyjne, uzyskamy kwotę 955 zł miesięcznie. To bardzo dużo, zważywszy ile wydatków przypada na 4 osobową rodzinę.

c) czynniki pozaekonomiczne

Wypoczynek - Wybór mieszkania, jak pokazują powyższe tabele, to 45 minut snu więcej. I to najważniejszego snu (nad ranem). Mieszkając w domu jesteśmy skazani na o wiele wcześniejsze rozpoczęcie dnia i równocześnie mniej czasu dla siebie wieczorem. W efekcie ucieka nam czas spokojnego porannego śniadania i wieczornego czytania książki. Przewaga domu może się uwydatnić w weekend. Jednak tylko pod warunkiem, że nie wkalkulujemy w niego strzyżenia trawnika, naprawy zatkanej rynny czy też po prostu sprzątania, którego powierzchnia jest ponad dwukrotnie większa niż w przypadku mieszkania.

Hałas - pierwsze co nam przychodzi na myśl, to to, że w mieszkaniu musi być głośniej. W istocie jest tak zazwyczaj. Jednak czynnik hałasu jest bardzo często przereklamowany przez zwolenników domów (ale często jeszcze nie mieszkańców). Nie potrafią oni zwykle wyobrazić sobie, jaką „przyjemnością” jest poranny przejazd traktora jadącego do pola o 6 rano, „urokliwe” dźwięki pił do drewna oraz „sympatyczne” ujadanie psów na łańcuchu wokół, od samego świtu. A takie doznania to chleb powszedni mieszkańców okolicznych wsi.

Jakość powietrza - tutaj nie mam żadnych wątpliwości. Powietrze poza miastem jest praktycznie zawsze lepsze niż w mieszkaniu w centrum. W domu mamy też o wiele większą przestrzeń dla siebie oraz kawałek działki, który możemy zagospodarować wg własnego uznania.

Dzieci - do najważniejszych czynników pozaekonomicznych należy przede wszystkim kwestia wychowania dzieci. W przypadku wyboru życia poza miastem, nasze dzieci są skazane na brak samodzielnego kontaktu z rówieśnikami podczas czasu wolnego. Są odcięte od takich miejsc jak szkoła muzyczna, kina, teatry, kursy/korepetycje, kluby sportowe, biblioteki i inne ośrodki, dzięki którym zdobywają dodatkowe wykształcenie lub rozwijają swoje talenty. W przypadku kiedy nasze pociechy mają zdolności i chęć rozszerzania swojej wiedzy poza elementarny zakres, są skazane na nas – bowiem każde skorzystanie z w/w miejsc wymaga podwiezienia przez jednego z rodziców (dodatkowy czas w samochodzie!). To kolejne spore ograniczenie i czas, którego nie odzyskamy. W mieście dzieci i młodzież mogą samodzielnie korzystać z komunikacji publicznej i dzięki temu są w stanie przemieszczać się bez pomocy samochodu rodziców w dowolnym celu po całym mieście. Dodatkowo dzieci poprzez mieszkanie w domu tracą bezpośredni kontakt z kolegami i koleżankami ze szkoły, którzy są w młodym wieku największą atrakcją towarzyską. Pozostawione same w domach zamykają się w sobie i uciekają w otchłań Internetu.

Zaopatrzenie - kolejnym elementem przemawiającym na korzyść mieszkania jest baza zaopatrzeniowa, która w mieście jest wokół nas. W wiejskiej zabudowie mieszkaniowej możemy często co najwyżej spotkać sklepy podstawowego zaopatrzenia (spożywcze). Do tego dodajmy brak bankomatów, czasami brak w sąsiedztwie poczty (lub działającej krótko w ciągu dnia) więc kiedy wracamy z pracy z miasta, jest ona już nieczynna. Sporo do życzenia pozostawia często opieka zdrowotna, której zakres jest jedynie podstawowy, a do specjalistów znów trzeba dostać się wyłącznie (a jakże) samochodem, tracąc kolejne godziny.

Ochrona środowiska - mieszkając w domu i będąc skazani na spędzanie ćwierci każdego dnia w samochodzie, na pewno nie przyczyniamy się też do wsparcia ochrony środowiska. Jest to niestety równocześnie najmniej zauważalny fakt.

Podsumowanie

Wbrew pozorom kupno domu praktycznie zawsze jest droższe, i dość złudne jest wrażenie, że za te same pieniądze otrzymamy w zamian o wiele lepszy standard życia. Od dawna daje się zauważyć coraz więcej młodych ludzi zachłyśniętych filmowym marzeniem własnego domu z ogródkiem. Godziny spędzone w samochodzie, wyalienowane dzieci nie mające co ze sobą zrobić popołudniami oraz ciągłe staranie o utrzymanie porządku / naprawianie usterek (co zjada ten wymarzony czas relaksu) coraz więcej osób szorstko sprowadza na ziemię. Po raz pierwszy widzimy w kraju przypadki przenosin z domu do mieszkania, które daje komfort i pozwala żyć najlepszymi stronami naszego miasta. Z drugiej strony, osoby pochodzące z terenów wiejskich mają często problem z asymilacją z mieszkaniem i mają niejako „we krwi” parcie do życia wyłącznie w domu. Zastanawiając się więc nad kupnem domu zwróćmy bacznie uwagę na fakt, czy naprawdę stać nas na niego i czy permanentne uzależnienie od samochodu jest właśnie tym stylem życia, o jaki nam chodzi.

Witold Zamorski

Dział analiz rynku nieruchomości – Północ Nieruchomości S.A.
wzamorski@polnoc.pl