Duży popyt, wyższe ceny - rynek nowych mieszkań w Krakowie

Analityk omówił sytuację krakowskiego rynku budownictwa mieszkaniowego, także na tle innych miast Polski. Według tej oceny Kraków jest miastem, w którym oferta rynkowa w ciągu ostatniego roku zmniejszyła się w największym stopniu, bo aż o 20%. Dla porównania, w Warszawie zanotowano spadek liczby ofert o 10%. Jeszcze rok temu oferta w Krakowie była porównywalna do Wrocławia, tymczasem obecnie we Wrocławiu nabywcy mogą wybierać z propozycji ok. 7 tys. mieszkań, podczas gdy w Krakowie oferowanych jest niespełna 5900 nowych mieszkań. Pomimo że Wrocław jest miastem mniejszym, na tamtejszym rynku działa więcej dużych podmiotów deweloperskich. W ocenie analityka łatwiej też jest tam prowadzić biznes deweloperski, a to z uwagi na większą dostępność dużych działek.

W ubiegłym roku nie odnotowano znacznych ruchów cenowych. Jedynie w Gdańsku, który jest obecnie drugim z największych rynków pod względem poziomu cen, już w ubiegłym roku ceny wzrastały. W bieżącym roku obserwowane są już wyraźne wzrosty cen - w Warszawie średnia cena dla całego rynku przekroczyła już próg 9000 zł, a w Krakowie - 7400 zł za mkw.

W tym roku w Krakowie najlepszy  pod względem podaży nowych mieszkań okazał się III kwartał. Był to z jednej strony efekt opóźnień (mieszkania, które miały być oferowane w poprzednich kwartałach, na skutek problemów z uzyskaniem pozwoleń lub znalezieniem generalnego wykonawcy weszły na rynek później), z drugiej strony podaż była już tak niska, że firmy musiały wprowadzać nowe inwestycje do oferty, aby zachować ciągłość sprzedaży. W skali całego miasta, w zakresie podaży od ponad 2 lat uwidacznia się trend spadkowy, który wynika z mniejszej ilości wprowadzanych nowych inwestycji i rekordowo wysokiego popytu.
 
Obecnie w Krakowie ponad ¾ rynku stanowią mieszkania w trakcie budowy. Największy odsetek mieszkań (według deklaracji deweloperów - 45%) będzie ukończonych w 2019 roku, a ¼ - w 2020 roku.

Krakowska oferta mieszkań deweloperskich w dużej części skoncentrowana jest w Podgórzu (III kwartał 2018 r.), gdzie wg szacunków Działu Badań i Analiz Grupy Emmerson ulokowanych jest 40% rynkowej oferty. Na drugim miejscu znajduje się Krowodrza z ¼ rynku, a za nią Nowa Huta i Śródmieście (po kilkanaście %). W stosunku do analogicznego okresu minionego roku obraz rynku w tym parametrze nie uległ większym zmianom.

Po trzech kwartałach br. skumulowana sprzedaż nowych mieszkań wyniosła ok. 8300 szt. Jest to wynik o ok. 500 mieszkań mniejszy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, ale o ponad 100 wyższy niż dwa lata temu. W latach 2015-2017 z roku na rok odnotowywano rekordowe poziomy sprzedaży.

Zdaniem prelegenta tegoroczny wynik, w obliczu rosnących cen i spadającej oferty, i tak wygląda bardzo dobrze. W II kwartale br. odnotowano silne zahamowanie sprzedaży. Część klientów mogła wstrzymywać się z decyzją o zakupie z uwagi na poziom cen. Okazało się jednak, że ceny nie spadają, a tendencja jest wręcz odwrotna. Zauważyć można, że ceny w nowo wprowadzanych inwestycjach są wyższe od cen w poprzednich etapach. W obliczu tego, że w III kwartale br. na rynku pojawiło się ponad 3 tys. nowych mieszkań, sprzedaż wyraźnie wzrosła. Pod względem poziomu sprzedaży trzeci kwartał był bardzo dobry, lepszy nawet niż analogiczny kwartał w ubiegłym roku, jednak pomimo wzrostu cen, podaż nie nadąża za rekordowym popytem.

Od połowy roku 2016 roku zaznacza się wyraźny wzrost cen, z poziomu 6,5 tys. zł za mkw. do 7,4 tys. zł za mkw. obecnie. Ceny w nowych inwestycjach, które wchodzą na rynek, są mniej więcej o ok. 500 zł wyższe niż w dotychczasowej ofercie. Zmiany cen związane są z sytuacją na rynku gruntów inwestycyjnych i na rynku firm wykonawczych. Widać wyraźny trend wzrostu cen materiałów budowlanych i cen usług budowlanych. Oferty firm podwykonawczych są coraz droższe, gdyż rosną koszty wynagrodzeń, ceny materiałów i ryzyko firm budowlanych wynikające ze zmiany cen materiałów budowlanych. Inwestorzy przyzwyczajają się do tej sytuacji, i przekłada się to na rosnące ceny w skali rynku.

W podziale na segmenty cenowe, na krakowskim rynku więcej niż 1/3 mieszkań mieści się w przedziale 6-7 tys. zł za mkw. Jednocześnie obserwowane jest zmniejszenie udziału mieszkań tańszych i wzrost udziału mieszkań droższych.

Podsumowując swoją prezentację Szymon Jungiewicz stwierdził, że o przyszłości na rynku decydować będą ceny i reakcja klientów na ich zmiany. Jeżeli sprzedaż zmniejszy się z powodu wyższych cen, to przy utrzymaniu obecnego tempa wprowadzania nowych ofert, podaż w skali całego rynku ma szansę wzrosnąć.

W nadchodzącym roku podaż w skali rynku krakowskiego powinna wynosić od 6 do 9 tys. mieszkań, przy czym spodziewać się można raczej poziomów przy dolnej granicy tego przedziału. Oczywiście trzeba także mieć na uwadze nieprzewidziane czynniki, takie jak np. podwyżka stóp procentowych, która wydaje się coraz bardziej prawdopodobna z uwagi na wzrost cen energii elektrycznej. Zdaniem eksperta obecnie nie ma czynników, które mogłyby odwrócić trend wzrostu cen, rosną bowiem ceny materiałów, gruntów, energii i usług budowlanych, a z drugiej strony utrzymuje się silny popyt na mieszkania. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na przyszły rok będzie sprzedaż na poziomie pomiędzy 2 a 3 tys. mieszkań na kwartał.

R.