Dysproporcje cen będą się pogłębiać
Na rynkuO rynku mieszkaniowym w Krakowie rozmawiamy z Marcinem Zemankiem wiceprezesem „Convector Development” Sp. z o.o.
Jako jedna z trzech krakowskich firm „Convector Development” otrzymał nagrodę w Konkursie na Krakowskiego Mieszkaniowego Dewelopera Roku. Nagrodę przyznano za osiedle domów jednorodzinnych „Zarosie”. W Państwa przypadku podkreślono szczególnie walory zagospodarowania terenu i dobre relacje z klientami oraz wykonawcami. Co dla Państwa jest ważne w kontakcie z klientem? Czy w związku z dysproporcją pomiędzy podażą i popytem na rynku pozycja klienta nie staje się Pana zdaniem coraz słabsza?
Nie patrzyłbym na to z takiej perspektywy. Można powiedzieć, że dzisiaj rynek mieszkaniowy generalnie się normalizuje. Zwiększony popyt na mieszkania i nieruchomości powoduje, że firmy je sprzedające są w coraz lepszej kondycji finansowej, co niewątpliwie jest pozytywne dla rynku w ogóle, a nie tylko dla deweloperów. Pojęcie rynku dotyczy przecież nie tylko tych, którzy sprzedają, ale także tych, którzy budują - dzięki temu do przodu idzie cała gospodarka. Lepiej ma się olbrzymie grono ludzi, którzy żyją z budownictwa, a coraz mniej jest przypadków upadłości firm, niezrealizowanych projektów. Rynek nieruchomości jest w sumie dosyć specyficzny, i nas jako dewelopera musi cieszyć unormowana wreszcie sytuacja po stronie popytu. W naszym wypadku absolutnie nie wpływa to jednak na jakiekolwiek „upraszczanie” stosowanych procedur kosztem konsumenta - są to procesy całkowicie niezależne.
Politykę relacji z klientami budujemy wokół ustalonych zasad, a naszym credo jest jak najbardziej profesjonalne przedstawienie oferty i wywiązywanie się z ustaleń zawartych w umowie. Jeżeli proponujemy klientowi przystąpienie do umowy, a więc skorzystanie z naszej oferty, to oferta ta musi być przedstawiona jednoznacznie, posiadać określone ramy czasowe i dokładny opis przedmiotu umowy. Określamy parametry, z których się wywiązujemy, i to jest nasz podstawowy obowiązek. Podam przykład realizowanego obecnie budynku przy ul. Zachodniej: będąc dopiero na etapie składania wniosku o wydanie decyzji WZ, umowy rezerwacyjne z klientami zawieraliśmy z użyciem dokładnie tych samych parametrów, które dzisiaj znalazły się w umowach przedwstępnych. Już wtedy wskazaliśmy termin zakończenia inwestycji na koniec bieżącego roku, a wyrazem naszej odpowiedzialności jest dotrzymanie tego terminu. Takie podejście pozwala nam z drugiej strony na operowanie w sektorze klientów zdecydowanych na zakup i posiadających nań środki. Nie jest naszym celem oferowanie budownictwa taniego. Mamy pewne ambicje, takie ambicje mają także architekci, którzy dla nas pracują. Również firmy wykonawcze wybieramy z najwyższej półki, dzięki czemu oferujemy dobre produkty za adekwatną do jakości cenę.
W dzisiejszych czasach trudno mówić o tanim budownictwie. Zrobiliśmy ostatnio analizę, z której wynika, że zdecydowana większość mieszkań w Krakowie kosztuje obecnie ponad 5 tys. zł za m2.
Oczywiście - pojęcie taniego budownictwa to tak naprawdę pojęcie fikcyjne. Określa ono raczej budownictwo liche, i nie zawsze nawet tanie. Trzeba jednak pamiętać, że mamy wciąż w Polsce ogromny deficyt mieszkaniowy, którego zapełnienie potrwa lata. Bez silnej pozycji firm deweloperskich i współpracujących z nimi instytucji finansowych takich jak banki czy różnego rodzaju fundusze, na poprawę sytuacji nie ma szans.
Na ceny ma ponadto wpływ znaczny wzrost kosztów budowy. Oceniamy, że w ciągu ostatniego roku średnie koszty robocizny wzrosły od 25 do 30%. Ceny materiałów także powoli pną się w górę, drastycznie rosną natomiast ceny gruntów. Na fali wzrostu cen nieruchomości właściciele gruntów - najczęściej rolnych, wymagających wielu przygotowań - wymagania finansowe mają wręcz horrendalne. Jest dużo ofert, w których cena za ar znacznie przekracza 100 tys. zł. Po porównaniu cen gruntów z możliwymi do uzyskania cenami za powierzchnię użytkową mieszkania, wychodzi niekiedy ponad 1000 zł za metr kwadratowy - to naprawdę bardzo dużo.
Czy myśli Pan, że taka sytuacja jest korzystna dla deweloperów? Ceny rosną, ale towarzyszy im niepewność w pozyskiwaniu gruntów, trudności z kalkulacją cen. Słychać ostatnio o dużych firmach w Krakowie czy Warszawie, które wypowiadają umowy przedwstępne, tłumacząc to w mniej lub bardziej wiarygodny sposób. Rezygnują w ten sposób z klientów, którzy kupili mieszkania wcześniej i taniej, a zdobywają nowych za większe pieniądze.
Wzrost cen nie dotyczy oczywiście wyłącznie Krakowa, ale także Wrocławia, Trójmiasta i przede wszystkim Warszawy. Przypadki, o których Pan wspomniał stanowią margines tego wzrostu, a całą sytuację oceniam jako korzystną dla rynku w ogóle - choć oczywiście konsumenci mogą mieć inną opinię. Choćby dlatego, że koniunktura na rynku nieruchomości powoduje także zmianę polityki banków wobec deweloperów. Udział kredytów hipotecznych w ofercie banków jest coraz znaczniejszy i z pewności odczuły one w ciągu ostatniego roku poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym. Mówi się o wzroście przekraczającym 100% w odniesieniu do roku poprzedniego, a wciąż jeszcze trudno znaleźć w Polsce bank partnerski, który chciałby prowadzić długofalową współpracę z inwestorem, biorąc na siebie część ryzyka inwestycyjnego. Banki praktycznie w tym ryzyku nie partycypują. A przecież finansowanie przedsięwzięć „pewnych”, gwarantujących sprzedaż całej oferty w określonym czasie nie jest obarczone jakimś specjalnym ryzykiem.
Dlatego sprzedaż inwestycji jeszcze przed rozpoczęciem budowy nie jest czymś, co uznałbym za szkodliwe, bo dotyczy wyłącznie pewnych relacji i uzgodnień na linii inwestor - nabywca. Ważne jest, żeby klient przystępując do umowy miał pewność, że jej warunki są dla niego zrozumiałe. Czasem bowiem jest świadomie wprowadzany w błąd, i choć na szczęście jest to margines, takie sytuacje powinny być bezwzględnie piętnowane.
Z drugiej strony, klient dokonuje przecież wyboru. Jeżeli chce kupić mieszkanie gotowe, także znajdzie je na rynku, ale płacąc dużo drożej. Część nabywców kupuje mieszkania w celu dalszej odsprzedaży. W którymś momencie ustawia się wręcz swego rodzaju piramida cenowa. Ci, którzy chcąc zapewnić sobie aktualną cenę, kupują mieszkanie w budowie, nie popełniają więc błędu, ale wykazują się przezornością. Mają w ten sposób szansę uchronić się przed zwyżką ceny.
Co do sytuacji z rozwiązywaniem umów przez deweloperów - na pewno na relacje z klientami nie można patrzeć krótkowzrocznie. Szanująca się firma musi dbać o swój wizerunek, więc nawet, jeżeli od strony prawnej w takich przypadkach nic nie można deweloperowi zarzucić, „obyczajowo” na pewno na tym traci. Rzeczywiście zdarzają się firmy, które się tym nie przejmują - najczęściej dotyczy to dużych przedsięwzięć, często z udziałem kapitału zagranicznego, w których gra toczy się o duże pieniądze. Uważam jednak, że są to przypadki odosobnione.
Niektórzy deweloperzy jeszcze rok temu sprzedawali mieszkania np. za 3 tys. zł za metr, nie mając jeszcze pozwolenia na budowę. Mieszkania zostały sprzedane, budowa nie ruszyła...
Ale byłoby bardzo źle, gdyby władza odgórnie próbowała takim sytuacjom zapobiegać, bo znając kolej rzeczy, wylano by dziecko z kąpielą. Podpisując umowę rezerwacyjną, trzeba być świadomym, że zobowiązuje ona do zawarcia kolejnej umowy, tym razem przedwstępnej. W naszym przypadku wyraźnie wyznaczamy daty zawarcia umowy przedwstępnej, po uprzednim spełnieniu przez nas wszystkich wymagań. Nie tylko otrzymania decyzji WZ, ale prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, powiadomieniu o tym kupującego i zachowaniu odpowiednich cen i parametrów całego przedsięwzięcia.
Z drugiej strony jednak, klient także przecież może zrezygnować z transakcji. Wydaje się, że w naszym kraju panuje pewna asymetria pomiędzy tym, co konsument może, a tym za co powinien być odpowiedzialny. Jeżeli w umowie zastrzeżono, że określone ceny dotyczą określonych ram czasowych, które z różnych względów zostały przekroczone, od strony prawnej wszystko jest w porządku. Jak jednak wcześniej wspomniałem, strona prawna to jedno, a zaufanie do firmy i jej wizerunek - drugie, i te na pewno w przypadku niedotrzymania warunków ucierpią.
Deweloperzy mają pewnie dylemat: czy sprzedawać teraz, zapewniając sobie klientów, ale za niższe ceny, czy czekać, nie wiedząc jednak co stanie się na rynku?
Gdy podpisujemy pierwszą umowę rezerwacyjną, przyjmujemy, że dojdzie do realizacji inwestycji i wspólnie z bankiem ustalamy formy i etapy jej finansowania. Nie uważamy bowiem za właściwe wyciąganie pieniędzy na sfinansowanie poszczególnych elementów realizacji z kieszeni klientów. Zabezpieczamy to niezależnie od klientów i ilości podpisanych umów. I nie wyobrażam sobie sytuacji, w które zawarte umowy wypowiadamy wcześniej z naszej winy, czy też zmieniamy ich warunki. Raczej projektujemy ceny nieruchomości z wyprzedzeniem, na poziomie przyszłorocznym, aby ustrzec się przed tego rodzaju sytuacjami. Na rynku jest przecież duży wybór i to klient podpisując umowę decyduje się na „super okazję” lub wiąże z deweloperem, który ma ustaloną renomę.
Gdzie leży bariera cenowa, której w Krakowie przekroczyć się nie da? Dysproporcje cenowe pomiędzy mieszkaniami w różnych dzielnicach Krakowa nigdy nie były tak duże. Musi zastanawiać fakt, że odległe od siebie o kilka kilometrów mieszkania kosztują nieraz 2, 3 a nawet 4 razy drożej.
Te dysproporcje będą się jeszcze pogłębiać. Granicy „nie do przekroczenia” nikt naprawdę nie jest jednak w stanie określić. Rok temu, tuż przed rozpoczęciem realizacji przy ul. Zachodniej, podpisywaliśmy z klientami umowy ze średnią ceną ok. 3500 zł brutto za metr kwadratowy. W tym momencie te same mieszkania można spokojnie sprzedać za 6 tys. zł za metr. Gdy spojrzymy na to zjawisko z punktu widzenia osoby z nadwyżką finansową, którą chce gdzieś skutecznie ulokować, sprawa jest oczywista.
Z drugiej strony widoczna zaczyna być pewna „nadpodaż” mieszkań na wynajem. Ci, którzy inwestują w nieruchomości, wychodzą z założenia, że mieszkanie sprzedadzą, gdy zwrócą im się określone koszty. Dochodzą do nas informacje, że w niedługim czasie, biorąc pod uwagę kilka dużych obecnie realizowanych projektów, roczna podaż mieszkań w Krakowie może przekroczyć 30 tys. A dotychczas liczba ta oscylowała wokół 5-6 tysięcy. Ta różnica pokazuje, że trend wzrostowy może zostać wkrótce wyhamowany, zwłaszcza, jeżeli dojdą do skutku wszystkie projekty, które oczekują na pozwolenia.
Mimo wszystko działa jednak blokada administracyjna, która skutecznie zapobiega nadmiernej podaży mieszkań...
To niestety słabe pocieszenie, bo urzędy nie powinny inwestorom przeszkadzać. Jeżeli priorytetem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych miasta, każdy kto inwestuje pieniądze w poprawę sytuacji, powinien otrzymać ze strony miasta pomoc. Nieważne, czy kieruje swoją ofertę do tych, którzy w lokalach chcą mieszkać, czy też je wynajmować.
To wszystko nie dzieje się z korzyścią dla miasta, na co wskazywał zresztą prof. Wyżykowski w uzasadnieniu werdyktu konkursowego. W przypadku braku kompleksowego planu zagospodarowania, wydawanie WZ-tek na zasadzie dopasowywania się do istniejącej zabudowy wprowadza chaos w układ urbanistyczny miasta. Ciężko w ogóle dostrzec jakąś spójną wizję miasta w kwestii rozwoju rynku mieszkaniowego.
Nabywcy podejmują decyzje szybko, chcąc zdążyć przed kolejną podwyżką cen. Nie pomaga im też swego rodzaju nagonka medialna, przez którą klienci działają często pod wpływem stresu, a więc nieracjonalnie.
Z tego co Pan mówi, wyłania się jednak pewien pozytywny obraz sytuacji. W tym momencie znacznie więcej ludzi może bowiem kupić mieszkanie niż 3-4 lata temu. Nie świadczy to bynajmniej o dobrej polityce mieszkaniowej rządu czy władz miasta - wręcz odwrotnie - ale świadczy o wzroście zamożności społeczeństwa. „Pojemność” miasta, jeżeli chodzi o ilość niewykorzystanych terenów, jest wciąż duża. Gdyby je sprzedawano i otrzymywano potem z ich tytułu podatki, korzyści byłyby większe niż w przypadku wstrzymywania się z decyzjami, wynikającego z braku czytelnej wizji.
Czy w Krakowie wspomniana wcześniej liczba 30 tys. mieszkań jest w ogóle potrzebna? Mówi się w tej chwili o braku 12-13 tys. mieszkań, zakładając, że jedno przypada na jedno gospodarstwo domowe.
Ale miasto się przecież rozwija. Żyje z turystyki, ma też dodatni wskaźnik migracji, co oznacza, że więcej ludzi do nas przyjeżdża niż Kraków opuszcza. Mówię tu o Krakowie widzianym jako całość, wraz z obszarami podmiejskimi, w kierunku Niepołomic, Wieliczki czy Zielonek, gdzie bardzo intensywnie rozwija się budownictwo jednorodzinne. Ważne jest, żeby oferta na rynku była zdywersyfikowana, i to nie tylko cenowo.
Do tej pory sytuacja wyglądała następująco: apartamenty w Śródmieściu kontra „reszta świata”. Obecnie różnice wynikają raczej z lokalizacji i coraz częściej - z charakteru projektu. Klienci coraz bardziej świadomie wybierają, za co chcą płacić - nie tylko za standard mieszkania, ale także całego obiektu, infrastruktury, zagospodarowania przestrzeni, otoczenia. To wszystko w Krakowie ulega ciągłej poprawie i miejmy nadzieję, że tak pozostanie.
Dziękuję za rozmowę.
Nie patrzyłbym na to z takiej perspektywy. Można powiedzieć, że dzisiaj rynek mieszkaniowy generalnie się normalizuje. Zwiększony popyt na mieszkania i nieruchomości powoduje, że firmy je sprzedające są w coraz lepszej kondycji finansowej, co niewątpliwie jest pozytywne dla rynku w ogóle, a nie tylko dla deweloperów. Pojęcie rynku dotyczy przecież nie tylko tych, którzy sprzedają, ale także tych, którzy budują - dzięki temu do przodu idzie cała gospodarka. Lepiej ma się olbrzymie grono ludzi, którzy żyją z budownictwa, a coraz mniej jest przypadków upadłości firm, niezrealizowanych projektów. Rynek nieruchomości jest w sumie dosyć specyficzny, i nas jako dewelopera musi cieszyć unormowana wreszcie sytuacja po stronie popytu. W naszym wypadku absolutnie nie wpływa to jednak na jakiekolwiek „upraszczanie” stosowanych procedur kosztem konsumenta - są to procesy całkowicie niezależne.
Politykę relacji z klientami budujemy wokół ustalonych zasad, a naszym credo jest jak najbardziej profesjonalne przedstawienie oferty i wywiązywanie się z ustaleń zawartych w umowie. Jeżeli proponujemy klientowi przystąpienie do umowy, a więc skorzystanie z naszej oferty, to oferta ta musi być przedstawiona jednoznacznie, posiadać określone ramy czasowe i dokładny opis przedmiotu umowy. Określamy parametry, z których się wywiązujemy, i to jest nasz podstawowy obowiązek. Podam przykład realizowanego obecnie budynku przy ul. Zachodniej: będąc dopiero na etapie składania wniosku o wydanie decyzji WZ, umowy rezerwacyjne z klientami zawieraliśmy z użyciem dokładnie tych samych parametrów, które dzisiaj znalazły się w umowach przedwstępnych. Już wtedy wskazaliśmy termin zakończenia inwestycji na koniec bieżącego roku, a wyrazem naszej odpowiedzialności jest dotrzymanie tego terminu. Takie podejście pozwala nam z drugiej strony na operowanie w sektorze klientów zdecydowanych na zakup i posiadających nań środki. Nie jest naszym celem oferowanie budownictwa taniego. Mamy pewne ambicje, takie ambicje mają także architekci, którzy dla nas pracują. Również firmy wykonawcze wybieramy z najwyższej półki, dzięki czemu oferujemy dobre produkty za adekwatną do jakości cenę.
W dzisiejszych czasach trudno mówić o tanim budownictwie. Zrobiliśmy ostatnio analizę, z której wynika, że zdecydowana większość mieszkań w Krakowie kosztuje obecnie ponad 5 tys. zł za m2.
Oczywiście - pojęcie taniego budownictwa to tak naprawdę pojęcie fikcyjne. Określa ono raczej budownictwo liche, i nie zawsze nawet tanie. Trzeba jednak pamiętać, że mamy wciąż w Polsce ogromny deficyt mieszkaniowy, którego zapełnienie potrwa lata. Bez silnej pozycji firm deweloperskich i współpracujących z nimi instytucji finansowych takich jak banki czy różnego rodzaju fundusze, na poprawę sytuacji nie ma szans.
Na ceny ma ponadto wpływ znaczny wzrost kosztów budowy. Oceniamy, że w ciągu ostatniego roku średnie koszty robocizny wzrosły od 25 do 30%. Ceny materiałów także powoli pną się w górę, drastycznie rosną natomiast ceny gruntów. Na fali wzrostu cen nieruchomości właściciele gruntów - najczęściej rolnych, wymagających wielu przygotowań - wymagania finansowe mają wręcz horrendalne. Jest dużo ofert, w których cena za ar znacznie przekracza 100 tys. zł. Po porównaniu cen gruntów z możliwymi do uzyskania cenami za powierzchnię użytkową mieszkania, wychodzi niekiedy ponad 1000 zł za metr kwadratowy - to naprawdę bardzo dużo.
Czy myśli Pan, że taka sytuacja jest korzystna dla deweloperów? Ceny rosną, ale towarzyszy im niepewność w pozyskiwaniu gruntów, trudności z kalkulacją cen. Słychać ostatnio o dużych firmach w Krakowie czy Warszawie, które wypowiadają umowy przedwstępne, tłumacząc to w mniej lub bardziej wiarygodny sposób. Rezygnują w ten sposób z klientów, którzy kupili mieszkania wcześniej i taniej, a zdobywają nowych za większe pieniądze.
Wzrost cen nie dotyczy oczywiście wyłącznie Krakowa, ale także Wrocławia, Trójmiasta i przede wszystkim Warszawy. Przypadki, o których Pan wspomniał stanowią margines tego wzrostu, a całą sytuację oceniam jako korzystną dla rynku w ogóle - choć oczywiście konsumenci mogą mieć inną opinię. Choćby dlatego, że koniunktura na rynku nieruchomości powoduje także zmianę polityki banków wobec deweloperów. Udział kredytów hipotecznych w ofercie banków jest coraz znaczniejszy i z pewności odczuły one w ciągu ostatniego roku poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym. Mówi się o wzroście przekraczającym 100% w odniesieniu do roku poprzedniego, a wciąż jeszcze trudno znaleźć w Polsce bank partnerski, który chciałby prowadzić długofalową współpracę z inwestorem, biorąc na siebie część ryzyka inwestycyjnego. Banki praktycznie w tym ryzyku nie partycypują. A przecież finansowanie przedsięwzięć „pewnych”, gwarantujących sprzedaż całej oferty w określonym czasie nie jest obarczone jakimś specjalnym ryzykiem.
Dlatego sprzedaż inwestycji jeszcze przed rozpoczęciem budowy nie jest czymś, co uznałbym za szkodliwe, bo dotyczy wyłącznie pewnych relacji i uzgodnień na linii inwestor - nabywca. Ważne jest, żeby klient przystępując do umowy miał pewność, że jej warunki są dla niego zrozumiałe. Czasem bowiem jest świadomie wprowadzany w błąd, i choć na szczęście jest to margines, takie sytuacje powinny być bezwzględnie piętnowane.
Z drugiej strony, klient dokonuje przecież wyboru. Jeżeli chce kupić mieszkanie gotowe, także znajdzie je na rynku, ale płacąc dużo drożej. Część nabywców kupuje mieszkania w celu dalszej odsprzedaży. W którymś momencie ustawia się wręcz swego rodzaju piramida cenowa. Ci, którzy chcąc zapewnić sobie aktualną cenę, kupują mieszkanie w budowie, nie popełniają więc błędu, ale wykazują się przezornością. Mają w ten sposób szansę uchronić się przed zwyżką ceny.
Co do sytuacji z rozwiązywaniem umów przez deweloperów - na pewno na relacje z klientami nie można patrzeć krótkowzrocznie. Szanująca się firma musi dbać o swój wizerunek, więc nawet, jeżeli od strony prawnej w takich przypadkach nic nie można deweloperowi zarzucić, „obyczajowo” na pewno na tym traci. Rzeczywiście zdarzają się firmy, które się tym nie przejmują - najczęściej dotyczy to dużych przedsięwzięć, często z udziałem kapitału zagranicznego, w których gra toczy się o duże pieniądze. Uważam jednak, że są to przypadki odosobnione.
Niektórzy deweloperzy jeszcze rok temu sprzedawali mieszkania np. za 3 tys. zł za metr, nie mając jeszcze pozwolenia na budowę. Mieszkania zostały sprzedane, budowa nie ruszyła...
Ale byłoby bardzo źle, gdyby władza odgórnie próbowała takim sytuacjom zapobiegać, bo znając kolej rzeczy, wylano by dziecko z kąpielą. Podpisując umowę rezerwacyjną, trzeba być świadomym, że zobowiązuje ona do zawarcia kolejnej umowy, tym razem przedwstępnej. W naszym przypadku wyraźnie wyznaczamy daty zawarcia umowy przedwstępnej, po uprzednim spełnieniu przez nas wszystkich wymagań. Nie tylko otrzymania decyzji WZ, ale prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, powiadomieniu o tym kupującego i zachowaniu odpowiednich cen i parametrów całego przedsięwzięcia.
Z drugiej strony jednak, klient także przecież może zrezygnować z transakcji. Wydaje się, że w naszym kraju panuje pewna asymetria pomiędzy tym, co konsument może, a tym za co powinien być odpowiedzialny. Jeżeli w umowie zastrzeżono, że określone ceny dotyczą określonych ram czasowych, które z różnych względów zostały przekroczone, od strony prawnej wszystko jest w porządku. Jak jednak wcześniej wspomniałem, strona prawna to jedno, a zaufanie do firmy i jej wizerunek - drugie, i te na pewno w przypadku niedotrzymania warunków ucierpią.
Deweloperzy mają pewnie dylemat: czy sprzedawać teraz, zapewniając sobie klientów, ale za niższe ceny, czy czekać, nie wiedząc jednak co stanie się na rynku?
Gdy podpisujemy pierwszą umowę rezerwacyjną, przyjmujemy, że dojdzie do realizacji inwestycji i wspólnie z bankiem ustalamy formy i etapy jej finansowania. Nie uważamy bowiem za właściwe wyciąganie pieniędzy na sfinansowanie poszczególnych elementów realizacji z kieszeni klientów. Zabezpieczamy to niezależnie od klientów i ilości podpisanych umów. I nie wyobrażam sobie sytuacji, w które zawarte umowy wypowiadamy wcześniej z naszej winy, czy też zmieniamy ich warunki. Raczej projektujemy ceny nieruchomości z wyprzedzeniem, na poziomie przyszłorocznym, aby ustrzec się przed tego rodzaju sytuacjami. Na rynku jest przecież duży wybór i to klient podpisując umowę decyduje się na „super okazję” lub wiąże z deweloperem, który ma ustaloną renomę.
Gdzie leży bariera cenowa, której w Krakowie przekroczyć się nie da? Dysproporcje cenowe pomiędzy mieszkaniami w różnych dzielnicach Krakowa nigdy nie były tak duże. Musi zastanawiać fakt, że odległe od siebie o kilka kilometrów mieszkania kosztują nieraz 2, 3 a nawet 4 razy drożej.
Te dysproporcje będą się jeszcze pogłębiać. Granicy „nie do przekroczenia” nikt naprawdę nie jest jednak w stanie określić. Rok temu, tuż przed rozpoczęciem realizacji przy ul. Zachodniej, podpisywaliśmy z klientami umowy ze średnią ceną ok. 3500 zł brutto za metr kwadratowy. W tym momencie te same mieszkania można spokojnie sprzedać za 6 tys. zł za metr. Gdy spojrzymy na to zjawisko z punktu widzenia osoby z nadwyżką finansową, którą chce gdzieś skutecznie ulokować, sprawa jest oczywista.
Z drugiej strony widoczna zaczyna być pewna „nadpodaż” mieszkań na wynajem. Ci, którzy inwestują w nieruchomości, wychodzą z założenia, że mieszkanie sprzedadzą, gdy zwrócą im się określone koszty. Dochodzą do nas informacje, że w niedługim czasie, biorąc pod uwagę kilka dużych obecnie realizowanych projektów, roczna podaż mieszkań w Krakowie może przekroczyć 30 tys. A dotychczas liczba ta oscylowała wokół 5-6 tysięcy. Ta różnica pokazuje, że trend wzrostowy może zostać wkrótce wyhamowany, zwłaszcza, jeżeli dojdą do skutku wszystkie projekty, które oczekują na pozwolenia.
Mimo wszystko działa jednak blokada administracyjna, która skutecznie zapobiega nadmiernej podaży mieszkań...
To niestety słabe pocieszenie, bo urzędy nie powinny inwestorom przeszkadzać. Jeżeli priorytetem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych miasta, każdy kto inwestuje pieniądze w poprawę sytuacji, powinien otrzymać ze strony miasta pomoc. Nieważne, czy kieruje swoją ofertę do tych, którzy w lokalach chcą mieszkać, czy też je wynajmować.
To wszystko nie dzieje się z korzyścią dla miasta, na co wskazywał zresztą prof. Wyżykowski w uzasadnieniu werdyktu konkursowego. W przypadku braku kompleksowego planu zagospodarowania, wydawanie WZ-tek na zasadzie dopasowywania się do istniejącej zabudowy wprowadza chaos w układ urbanistyczny miasta. Ciężko w ogóle dostrzec jakąś spójną wizję miasta w kwestii rozwoju rynku mieszkaniowego.
Nabywcy podejmują decyzje szybko, chcąc zdążyć przed kolejną podwyżką cen. Nie pomaga im też swego rodzaju nagonka medialna, przez którą klienci działają często pod wpływem stresu, a więc nieracjonalnie.
Z tego co Pan mówi, wyłania się jednak pewien pozytywny obraz sytuacji. W tym momencie znacznie więcej ludzi może bowiem kupić mieszkanie niż 3-4 lata temu. Nie świadczy to bynajmniej o dobrej polityce mieszkaniowej rządu czy władz miasta - wręcz odwrotnie - ale świadczy o wzroście zamożności społeczeństwa. „Pojemność” miasta, jeżeli chodzi o ilość niewykorzystanych terenów, jest wciąż duża. Gdyby je sprzedawano i otrzymywano potem z ich tytułu podatki, korzyści byłyby większe niż w przypadku wstrzymywania się z decyzjami, wynikającego z braku czytelnej wizji.
Czy w Krakowie wspomniana wcześniej liczba 30 tys. mieszkań jest w ogóle potrzebna? Mówi się w tej chwili o braku 12-13 tys. mieszkań, zakładając, że jedno przypada na jedno gospodarstwo domowe.
Ale miasto się przecież rozwija. Żyje z turystyki, ma też dodatni wskaźnik migracji, co oznacza, że więcej ludzi do nas przyjeżdża niż Kraków opuszcza. Mówię tu o Krakowie widzianym jako całość, wraz z obszarami podmiejskimi, w kierunku Niepołomic, Wieliczki czy Zielonek, gdzie bardzo intensywnie rozwija się budownictwo jednorodzinne. Ważne jest, żeby oferta na rynku była zdywersyfikowana, i to nie tylko cenowo.
Do tej pory sytuacja wyglądała następująco: apartamenty w Śródmieściu kontra „reszta świata”. Obecnie różnice wynikają raczej z lokalizacji i coraz częściej - z charakteru projektu. Klienci coraz bardziej świadomie wybierają, za co chcą płacić - nie tylko za standard mieszkania, ale także całego obiektu, infrastruktury, zagospodarowania przestrzeni, otoczenia. To wszystko w Krakowie ulega ciągłej poprawie i miejmy nadzieję, że tak pozostanie.
Dziękuję za rozmowę.
