Działka bez mediów i dojazdu...
PoradnikKupno działki i budowa domu systemem gospodarczym jest nadal bardzo atrakcyjną alternatywą dla kupna mieszkania - zwłaszcza w dużych miastach, gdzie ceny mieszkań zostały wywindowane do astronomicznych rozmiarów. Najwięcej motywacji do budowy własnego domu mają dziś - oprócz mieszkańców Warszawy - głównie mieszkańcy Krakowa.
Cenowo będzie to atrakcyjna oferta, zwłaszcza jeżeli na kupno działki zdecydujemy się nie na obrzeżach miasta, lecz w odległości 30-40 km od niego, gdzie działek do kupna jest więcej, ich ceny są niższe, a odległość pozwala jeszcze na codzienny dojazd do pracy. Jednak pamiętajmy, że taka inwestycja już na etapie kupna działki nie jest tak prosta jak kupno mieszkania. Kupując mieszkanie dostajesz bowiem gotowy do zamieszkania obiekt; na rynku pierwotnym to deweloper załatwi za ciebie wszystkie formalności, zadba o poprawność inwestycji i o to, aby w jakimś momencie nie utknęła ona w martwym punkcie. Tymczasem przy samodzielnej inwestycji musisz wykazać się sporą ostrożnością, wiedzą i przemyślanymi działaniami. Przekonuje się o tym wiele osób, które kupiły działkę pod budowę i nie zadbały o doprowadzenie ani przyłącza mediów czy też ustanowienie służebności przejazdu i przechodu. Dlatego wielu ekspertów z rynku nieruchomości nie bez podstaw twierdzi, że działka bez mediów i drogi jest działką bez wartości. Pamiętajmy, że im dalej od miasta poszukujemy działki, tym większa ilość działek będzie miała w tej kwestii nieuregulowaną sytuację, ale paradoksalnie łatwiej będzie ją uregulować niż w przypadku wielu działek położonych nawet w centrum miasta. Bardzo często bowiem na wsi nieruchomość sąsiednia (przez którą przeprowadzić trzeba drogę lub z której trzeba przeciągnąć media) to własność członka rodziny sprzedającego lub jego znajomego. Tak więc niejednokrotnie łatwiej będzie uzyskać stosowne zgody.
Kilkanaście tysięcy za dostęp do działki.
Nie każda nieruchomość styka się z drogą publiczną, dlatego nieruchomości, które takiej granicy nie posiadają muszą mieć zagwarantowany dostęp do drogi publicznej przez inne nieruchomości. Brak dostępu do drogi publicznej uniemożliwia między innymi uzyskanie pozwolenia na budowę, powoduje też wiele innych komplikacji dla właściciela. Przy braku dostępu konieczne jest ustanowienie służebności przejazdu i przechodu. Często w praktyce występują tak zwane „drogi zwyczajowe” (nie mające jednak znaczenia prawnego), czyli drogi i ścieżki, po których jeździ się od lat - nieraz od pokoleń - korzystając z sąsiedzkiej grzeczności. Możemy zatem mieć do działki dojazd (na przykład jakąś mniej lub bardziej utwardzoną drogą przez działkę sąsiednią), ale nie znaczy to, że jest on zagwarantowany prawnie. Sprawdźmy więc, czyją własnością jest droga - jeżeli okaże się, że należy ona do np. gminy to możemy spać spokojnie, natomiast jeżeli jest to własność innej osoby lub właściciela, który sprzedaje nam działkę, zażądajmy ustanowienia w umowie sprzedaży służebności przejazdu, uzależniając jej kupno od takiego zapisu (chyba, że taka służebność została już ustanowiona i wpisana jest w księdze wieczystej). Jeżeli tego nie zrobimy i uwierzymy zapewnieniom sprzedającego, że „już jego ojciec tą drogą jeździł i nigdy nie było problemu”, to przy późniejszych kłopotach przy uzyskaniu pozwolenia na budowę (albo gdy sąsiad przesunie swoje ogrodzenie uniemożliwiając nam przejazd), miejmy pretensje tylko do siebie. Niestety, nierzadko powtarza się scenariusz: „mieszczuch z bloku” kupuje sobie działkę wierząc w zapewnienia sprzedającego, a gdy później w urzędzie wymagają od niego zgody sąsiada na dojazd, udaje się do niego po takową (nieraz do tej samej osoby, która sprzedała mu działkę) i słyszy „dobrze, ale będzie to Pana kosztowało 10.000 złotych”.
Przyłącza też istotne.
Sprawą równie ważną jak zapewnienie przejazdu do drogi publicznej jest zapewnienie doprowadzenia w przyszłości do budowanego domu przyłączy mediów. Tak samo jak w przypadku drogi: jeżeli na naszej działce nie znajdują się fizycznie przyłącza niezbędnych mediów, to zanim kupimy działkę, musimy zadbać o ich bezproblemowe doprowadzenie w przyszłości. Właściciel nieruchomości, z której w przyszłości ma być „podciągnięty” prąd czy gaz, powinien ustanowić nam służebność umożliwiającą ich doprowadzenie. Pamiętajmy, że bardzo często praktykowana w przypadku mediów zgoda na piśmie nie jest najlepszym rozwiązaniem. Owszem, jeżeli już kupiliśmy działkę i jesteśmy w trakcie załatwiania spraw w urzędach i potrzebujemy takiej zgody (i dobrze żyjemy z sąsiadem) to forma pisemna może być tu wystarczająca. Natomiast jeżeli kupując działkę nie znamy stosunków sąsiedzkich ani ludzi, z którymi przyjdzie nam sąsiadować, a od których taką zgodę w przyszłości będziemy musieli uzyskać, zawsze uzależniajmy kupno działki od tego, aby w umowie sprzedaży ustanowiono taką służebność. Zgodę w formie pisemnej można zawsze odwołać, natomiast służebność gruntowa raz ustanowiona jest praktycznie niemożliwa do zniesienia. Nierzadko zdarzają się sytuacje, w których osoba sprzedająca dysponuje pisemną zgodą na doprowadzenie przyłączy, ale po zmianie właściciela ta zgoda zostaje cofnięta, a za jej przywrócenie właściciel żąda sporych pieniędzy. Często nie wynika to ze złośliwości właściciela, ale np. z faktu, że pierwotna zgoda wyrażona została członkowi rodziny czy też bliskiemu znajomemu (co w stosunkach wiejskich, gdzie sąsiednie działki są własnością członków rodziny, jest dość częste). Od nich nie wypadało więc żądać pieniędzy, zaś w przypadku obcej osoby opory właściciela znikają.
Próba ratowania sytuacji.
Jeżeli już kupiliśmy działkę i nie zadbaliśmy zawczasu o zapewnienie sobie dostępu do drogi publicznej i możliwości doprowadzenia mediów, nie jesteśmy oczywiście bez szans - przepisy prawa umożliwiają regulację tego stanu rzeczy. Jednak w praktyce bardzo często będziemy mieć niestety tylko dwa wyjścia: albo zapłacić za zgodę sąsiadów, albo prowadzić kilkuletnie nieraz postępowania sądowe. Jeżeli bowiem nie jest możliwe uregulowanie przejazdu i przechodu lub doprowadzenia mediów do nieruchomości w drodze dobrowolnego porozumienia stron (umowy), właścicielowi nieruchomości, która nie ma dostępu przysługuje prawo żądania ustanowienia przymusowo takiego dostępu w drodze postępowania sądowego (art.145 kodeksu cywilnego). W tym celu właściciel musi wnieść wniosek do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Wnosząc taki wniosek pamiętać należy, że droga konieczna ustanawiana jest za wynagrodzeniem dla właściciela, przez którego nieruchomość przechodzić będzie przejazd. Wynagrodzenie to ustali sąd według cen rynkowych, uwzględniając straty poniesione przez drugą stronę. Zatem gdy właściciel nieruchomości sąsiedniej żąda astronomicznych kwot (na przykład za przejazd przez swoją działkę), a nam się zbytnio nie śpieszy z inwestycją, lepiej zdać się na ocenę sądu co do wysokości tego wynagrodzenia.
Paweł Puch
Kilkanaście tysięcy za dostęp do działki.
Nie każda nieruchomość styka się z drogą publiczną, dlatego nieruchomości, które takiej granicy nie posiadają muszą mieć zagwarantowany dostęp do drogi publicznej przez inne nieruchomości. Brak dostępu do drogi publicznej uniemożliwia między innymi uzyskanie pozwolenia na budowę, powoduje też wiele innych komplikacji dla właściciela. Przy braku dostępu konieczne jest ustanowienie służebności przejazdu i przechodu. Często w praktyce występują tak zwane „drogi zwyczajowe” (nie mające jednak znaczenia prawnego), czyli drogi i ścieżki, po których jeździ się od lat - nieraz od pokoleń - korzystając z sąsiedzkiej grzeczności. Możemy zatem mieć do działki dojazd (na przykład jakąś mniej lub bardziej utwardzoną drogą przez działkę sąsiednią), ale nie znaczy to, że jest on zagwarantowany prawnie. Sprawdźmy więc, czyją własnością jest droga - jeżeli okaże się, że należy ona do np. gminy to możemy spać spokojnie, natomiast jeżeli jest to własność innej osoby lub właściciela, który sprzedaje nam działkę, zażądajmy ustanowienia w umowie sprzedaży służebności przejazdu, uzależniając jej kupno od takiego zapisu (chyba, że taka służebność została już ustanowiona i wpisana jest w księdze wieczystej). Jeżeli tego nie zrobimy i uwierzymy zapewnieniom sprzedającego, że „już jego ojciec tą drogą jeździł i nigdy nie było problemu”, to przy późniejszych kłopotach przy uzyskaniu pozwolenia na budowę (albo gdy sąsiad przesunie swoje ogrodzenie uniemożliwiając nam przejazd), miejmy pretensje tylko do siebie. Niestety, nierzadko powtarza się scenariusz: „mieszczuch z bloku” kupuje sobie działkę wierząc w zapewnienia sprzedającego, a gdy później w urzędzie wymagają od niego zgody sąsiada na dojazd, udaje się do niego po takową (nieraz do tej samej osoby, która sprzedała mu działkę) i słyszy „dobrze, ale będzie to Pana kosztowało 10.000 złotych”.
Przyłącza też istotne.
Sprawą równie ważną jak zapewnienie przejazdu do drogi publicznej jest zapewnienie doprowadzenia w przyszłości do budowanego domu przyłączy mediów. Tak samo jak w przypadku drogi: jeżeli na naszej działce nie znajdują się fizycznie przyłącza niezbędnych mediów, to zanim kupimy działkę, musimy zadbać o ich bezproblemowe doprowadzenie w przyszłości. Właściciel nieruchomości, z której w przyszłości ma być „podciągnięty” prąd czy gaz, powinien ustanowić nam służebność umożliwiającą ich doprowadzenie. Pamiętajmy, że bardzo często praktykowana w przypadku mediów zgoda na piśmie nie jest najlepszym rozwiązaniem. Owszem, jeżeli już kupiliśmy działkę i jesteśmy w trakcie załatwiania spraw w urzędach i potrzebujemy takiej zgody (i dobrze żyjemy z sąsiadem) to forma pisemna może być tu wystarczająca. Natomiast jeżeli kupując działkę nie znamy stosunków sąsiedzkich ani ludzi, z którymi przyjdzie nam sąsiadować, a od których taką zgodę w przyszłości będziemy musieli uzyskać, zawsze uzależniajmy kupno działki od tego, aby w umowie sprzedaży ustanowiono taką służebność. Zgodę w formie pisemnej można zawsze odwołać, natomiast służebność gruntowa raz ustanowiona jest praktycznie niemożliwa do zniesienia. Nierzadko zdarzają się sytuacje, w których osoba sprzedająca dysponuje pisemną zgodą na doprowadzenie przyłączy, ale po zmianie właściciela ta zgoda zostaje cofnięta, a za jej przywrócenie właściciel żąda sporych pieniędzy. Często nie wynika to ze złośliwości właściciela, ale np. z faktu, że pierwotna zgoda wyrażona została członkowi rodziny czy też bliskiemu znajomemu (co w stosunkach wiejskich, gdzie sąsiednie działki są własnością członków rodziny, jest dość częste). Od nich nie wypadało więc żądać pieniędzy, zaś w przypadku obcej osoby opory właściciela znikają.
Próba ratowania sytuacji.
Jeżeli już kupiliśmy działkę i nie zadbaliśmy zawczasu o zapewnienie sobie dostępu do drogi publicznej i możliwości doprowadzenia mediów, nie jesteśmy oczywiście bez szans - przepisy prawa umożliwiają regulację tego stanu rzeczy. Jednak w praktyce bardzo często będziemy mieć niestety tylko dwa wyjścia: albo zapłacić za zgodę sąsiadów, albo prowadzić kilkuletnie nieraz postępowania sądowe. Jeżeli bowiem nie jest możliwe uregulowanie przejazdu i przechodu lub doprowadzenia mediów do nieruchomości w drodze dobrowolnego porozumienia stron (umowy), właścicielowi nieruchomości, która nie ma dostępu przysługuje prawo żądania ustanowienia przymusowo takiego dostępu w drodze postępowania sądowego (art.145 kodeksu cywilnego). W tym celu właściciel musi wnieść wniosek do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Wnosząc taki wniosek pamiętać należy, że droga konieczna ustanawiana jest za wynagrodzeniem dla właściciela, przez którego nieruchomość przechodzić będzie przejazd. Wynagrodzenie to ustali sąd według cen rynkowych, uwzględniając straty poniesione przez drugą stronę. Zatem gdy właściciel nieruchomości sąsiedniej żąda astronomicznych kwot (na przykład za przejazd przez swoją działkę), a nam się zbytnio nie śpieszy z inwestycją, lepiej zdać się na ocenę sądu co do wysokości tego wynagrodzenia.
Paweł Puch