Eksmisja - jak usunąć intruza?

Tylko dzikiego lokatora



Na wstępie należy zaznaczyć, że eksmitować można tylko osobę, która zajmuje lokal bezprawnie - zatem jeżeli wynajęliśmy komuś mieszkanie, do czasu obowiązywania umowy nie możemy lokatora eksmitować, ponieważ zajmuje lokal zgodnie z prawem. Zanim więc wniesiemy sprawę o eksmisję, musimy lokatora pozbawić prawa do zajmowania lokalu. Najpierw lokator musi stać się tzw. dzikim lokatorem (czyli stracić tytuł prawny do zajmowania lokalu), a dopiero potem można podjąć dalsze kroki w celu zmuszenia go do opuszczenia - zajmowanego już bezprawnie - lokalu. Lokator traci tytuł do zajmowania lokalu, gdy upłynął okres, na jaki umowę najmu zawarto lub przed upływem tego terminu, jeżeli wypowiedziano mu skutecznie umowę. Umowę najmu lokalu mieszkalnego można wypowiedzieć z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów i przy zastosowaniu określonej w przepisach sformalizowanej procedury. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Niezachowanie formy pisemnej lub niepodanie przyczyny będzie skutkowało brakiem wypowiedzenia. Ponadto wypowiedzenie najmu należy lokatorowi doręczyć albo osobiście za potwierdzeniem odbioru, albo przy wykorzystaniu poczty (również za potwierdzeniem odbioru). W związku z tym, że w okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby, właściciel wysyła pismo na adres podany w umowie najmu, chyba że lokator zawiadomił go o zmianie adresu. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję nieodebraną, wysłaną listem poleconym za potwierdzeniem odbioru na ostatni adres, uważa się za doręczoną.



Przebieg eksmisji



Jeżeli lokator sam nie chce się wyprowadzić po dokonaniu skutecznego wypowiedzenia umowy lub po jej wygaśnięciu, możliwe jest przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego. W tym celu należy wnieść do sądu powództwo o eksmisję. Sądem właściwym do rozpoznania sprawy o eksmisję jest sąd rejonowy dla miejsca zamieszkania pozwanego, czyli lokatora, który ma zostać eksmitowany. W uzasadnieniu pozwu należy przede wszystkim określić przyczynę eksmisji. Po przeprowadzonej rozprawie sąd wydaje wyrok, w którym może orzec eksmisję, czyli opróżnienie lokalu. Musi przy tym orzec o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego (albo o braku takiego uprawnienia) w stosunku do osób, których nakaz dotyczy. Lokal socjalny musi zapewnić gmina właściwa dla lokalu, który na podstawie wyroku sądu będzie opróżniony. Na podstawie prawomocnego wyroku sądu przeprowadza się eksmisję. Eksmisja polega na przymusowym usunięciu lokatora z zajmowanego mieszkania i przeprowadza ją komornik, który najpierw wzywa eksmitowanego do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Dopiero gdy termin ten upłynął, a eksmitowany nadal pozostaje w lokalu, komornik przystępuje do czynności eksmisyjnych, czyli opróżnienia lokalu z osób i rzeczy.



Zakaz eksmisji na bruk



Problem w tym, że postępowanie eksmisyjne nie daje właścicielowi żadnych gwarancji na pozbycie się lokatora, pomimo wyroku sądu. Nie można bowiem eksmitować lokatora na bruk - trzeba mu zapewnić tzw. pomieszczenie zastępcze. Pomieszczenie, do którego komornik ma eksmitować lokatora, może wskazać sam lokator, gmina lub właściciel. Oczywiście większość gmin nie ma nawet wystarczającej liczby lokali socjalnych, nie mówiąc już o zapewnieniu pomieszczeń zastępczych. Warunki, jakie musi spełniać pomieszczenie zastępcze nie są wygórowane, ale nie może być to miejsce w noclegowni. Wystarczy, że znajduje się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a na każdego eksmitowanego przypada co najmniej 5 m2 powierzchni. Pomieszczenie powinno posiadać dostęp do zaopatrzenia w wodę i do ustępu (chociażby urządzenia te znajdowały się poza budynkiem), posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania i niezawilgocone ściany oraz zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania.



Prawa rynku



Brak możliwości eksmisji na bruk, wynikający z niedostatecznej ilości pomieszczeń zastępczych, powoduje mniejszą podaż lokali na wynajem, wzrost czynszów najmu mający zrekompensować ryzyko oraz niewynajmowanie lokali osobom o podwyższonym ryzyku. Skoro więc postępowanie eksmisyjne nie przynosi efektu, właściciele szukają innych rozwiązań, często na granicy prawa, które zapewnią możliwość pozbycia się z własnego lokalu niechcianej osoby. Odcina się jej wodę, prąd i gaz, utrudnia w różny sposób dostęp do lokalu i czeka, aż lokator - nie mogąc normalnie funkcjonować w takich warunkach - sam się wyprowadzi. W nowym kodeksie karnym odcięcie wody czy utrudnienie dostępu nie jest traktowane jako przestępstwo. O przestępstwie można by mówić dopiero wówczas, gdyby wobec lokatora użyto przemocy lub zniszczono rzeczy w mieszkaniu. W innych wypadkach to jedynie kwestia zgłaszania pretensji na drodze cywilnej. Jednak obecnie, jak można usłyszeć od osób dobrze znających rynek najmu, najlepsze efekty przynosi działanie prewencyjne czyli odpowiednie dobieranie lokatora. Lokalu nie wynajmuje się zatem każdemu, kto gotów jest zapłacić określony czynsz. Lokatora należy wybierać bardzo starannie i nauczyć się oceniać ludzi pod względem przyszłej regularności w płaceniu czynszu oraz zachowań jako najemców. W obecnej sytuacji postępowanie eksmisyjne nie jest więc niestety metodą na usunięcie lokatora. Rynek stwierdził, że lokatora po prostu trzeba nauczyć się właściwie „dobierać”, a w razie problemów najlepiej go „wziąć na przetrzymanie”.



Paweł Puch