Formy zarządu wspólnotą - cz. II

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (u.w.l.) (t.jedn.: Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266 ze zm.) wprowadza dwa modele zarządu ustawowego, czyli powstającego z mocy samego prawa, które uzależnia od rozmiaru danej wspólnoty mieszkaniowej. Ustawodawca dzieli wspólnoty mieszkaniowe ze względu na ich liczebność na tzw. „małe”, w skład których wchodzi do 7 odrębnych lokali oraz „duże” powyżej 7 wyodrębnionych lokali.

Zarząd małą wspólnotą.

W art. 19 u.w.l. postanowiono, że do zarządu wspólnotami małymi zastosowanie mają odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego, dotyczące współwłasności. Oznacza to, że w praktyce znajdą zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności (art. 195-209 kodeksu cywilnego - k.c.) oraz kodeksu postępowania cywilnego określające tryb dochodzenia uprawnień ze współwłasnością związanych (art. 606-608 i art. 611-616 kodeksu postępowania cywilnego - k.p.c.). Wskazanie ustawodawcy, że przepisy te mają zastosowanie „odpowiednie”, sugeruje że w ich interpretacji nie można pomijać ogólnych zasad dotyczących wspólnot mieszkaniowych. Trzeba zatem stosować powyższe przepisy patrząc przez pryzmat przewagi interesu zbiorowego nad indywidualnym.

Małe wspólnoty nie mają obowiązku wyboru swych organów, nie mają ich też z mocy ustawy. Każdy z członków wspólnoty jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie poprzez działanie na rzecz i w interesie wspólnoty (art. 200 k.c.). Tylko od podziału obowiązków między członkami danej wspólnoty będzie zależało, czy faktycznie będą oni działać w każdym wypadku wspólnie, czy też wydelegują do faktycznego zarządzania tylko niektórych z siebie, lub też każdą konkretną sprawą będzie zajmować się na zasadzie wymiany inny właściciel.

W praktyce w przeważającej ilości małych wspólnot zarząd faktycznie sprawuje tylko jeden lub dwóch właścicieli, a reszta pozostanie bierna. W takiej sytuacji sprawujący zarząd mogą od pozostałych niedziałających współwłaścicieli domagać się wynagrodzenia odpowiadającego ich uzasadnionemu nakładowi pracy na rzecz wspólnoty (art. 205 k.c.). Pozostałym członkom wspólnoty służy w takim wypadku prawo żądania od czynnych współwłaścicieli składania rachunku z zarządu (art. 208 k.c.). Warto się zastanowić nad ustanowieniem wynagrodzenia dla faktycznie zarządzających współwłaścicieli, z uwagi na zwiększone możliwości rozliczania ich z zarządu i pociągnięcia do odpowiedzialności za zaniedbania, niegospodarne zarządzanie, czy też szkody wywołane brakiem działania.

W zależności od wagi podejmowanych czynności, członek wspólnoty aktywnie działający w imieniu pozostałych do ich wykonania może potrzebować umocowania. Czynności w ramach zarządu różnicuje się na podejmowane w ramach: zwykłego zarządu lub też przekraczające zwykły zarząd oraz wyróżnia się kategorię czynności zachowawczych. Czynności zwykłego zarządu podejmuje większość, która ustalana jest z uwzględnieniem wielkości udziałów danego współwłaściciela w nieruchomości wspólnej. Do podejmowania czynności przekraczających zwykły zarząd ustawa wymaga zgody wszystkich właścicieli, gdyby jednak uzyskanie jej z różnych powodów okazało się niemożliwe, współwłaściciele posiadający większość udziałów, mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie. Sąd orzeka, mając na uwadze cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Ponieważ w praktyce nawet uzyskanie zwykłej większości, nie mówiąc już o jednomyślności współwłaścicieli, może być trudne, ustanowiono kategorię spraw, które nie mogą czekać, gdyż wymagają natychmiastowego działania tzw. czynności zachowawczych. Czynności zachowawcze wykonywać może każdy ze współwłaścicieli samodzielnie, są to czynności i roszczenia, które w swym celu mają zmierzać do zachowania wspólnego prawa. Działanie takie nie musi być poprzedzone poszukiwaniem akceptacji innych członków wspólnoty.


Zarząd w dużej wspólnocie

Ustawa o własności lokali daje pierwszeństwo w przypadku zarządu dużymi wspólnotami modelowi, który w praktyce jest rzadko stosowany, a mianowicie umownemu uregulowaniu zasad zarządu. Właściciele lokali mają pełną swobodę ustalania reguł zarządzania, ale muszą się wykazać daleko idącą wyobraźnią, by przewidzieć wszystkie problemy jakie mogą się pojawić. W tym modelu właściciele lokali sami określają reguły zarządu nieruchomością wspólną, co może mieć miejsce poprzez podpisanie między nimi umowy bądź uchwalenie statutu wspólnoty, czy też zawarcie zasad zarządu w regulaminie organizacyjnym lub innej uchwale wspólnoty.

Umowny model zarządzania nie musi regulować kompleksowo całej tematyki związanej z zarządem częścią wspólną, może on odmiennie od przepisów ustawy stanowić o wybranych zagadnieniach, przykładowo:
- określać organy wspólnoty tj.: zarząd lub zarządcę, radę nadzorczą i zebranie właścicieli oraz zakreślać ich kompetencje, zasady funkcjonowania, tryb usuwania konfliktów, lub tylko w niewielkim stopniu modyfikować reżim ustawowy, w pozostałych kwestiach odwołując się do zapisów ustawy lub też po prostu ograniczać się do powołania zarządcy i zakreślenia jego uprawnień, z pozostawieniem w pozostałym zakresie unormowania wynikającego z ustawy (art. 33 u.w.l.)

Ustawowy zarząd nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej obowiązuje właścicieli lokali, jeśli w określonej formie i trybie nie wybrali oni modelu zarządu umownego. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej są wtedy co do zasady zobowiązani tylko do dokonania wyboru organu wykonawczego wspólnoty mieszkaniowej, jakim jest zarząd. Będziemy mieli wtedy do czynienia z faktycznym podziałem władz w zarządzie wspólnotą na organ zarządzający (wykonawczy) w postaci zarządu oraz z organem stanowiąco-kontrolnym, jakim jest ogół właścicieli. Ten drugi organ może w każdej chwili zarząd odwołać lub zawiesić w czynnościach.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma za zadanie sprawować bieżącą, operatywną administrację nieruchomością wspólną i reprezentować wspólnotę na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Zarząd wybrany w trybie ustawy może być jedno- lub wieloosobowy, a w skład zarządu mogą wchodzić tylko i wyłącznie osoby fizyczne - zwykle są to osoby spośród współwłaścicieli, jednak ustawa dopuszcza możliwość wybrania w skład zarządu osób nie będących członkami wspólnoty.


Stan prawny na dzień 26.09.2008.