Gdy właściciel nie spłaca kredytu
PoradnikWiększość osób finansuje zakup mieszkania czy domu ze środków pochodzących z kredytu lub pożyczki. W związku z silną konkurencją na rynku banki skłonne są udzielać kredytów w wysokości będącej dla klientów na granicy możliwości finansowych. Tymczasem obserwujemy na świecie coraz większe wahania koniunktury, które coraz silniej dotykają również rynek polski.
W USA doprowadziły do załamania rynku kredytów hipotecznych, a w związku z tym i rynku nieruchomości. W Waszyngtonie komisja gospodarcza obu izb Kongresu oszacowała, że kryzys na rynku kredytów doprowadzi do odebrania 2 milionów domów w całych Stanach Zjednoczonych, co oznacza stratę 71 miliardów dolarów z aktywów ludności. W Stanach sytuacja na rynku kredytów zaczęła się od łatwego dostępu do kredytów hipotecznych. Kredytodawcy pozyskiwali klientów kusząc ich niskim oprocentowaniem i małymi ratami przez pierwsze parę lat. Szczególnie mocno ucierpiała społeczność imigrantów. Chcąc kupić swoje własne domy, imigranci dostawali kredyty zdecydowanie wykraczające poza ich zdolność kredytową. Wall Street Journal opisał niedawno historię niani z Brazylii, której przyznano kredyt na 495.000 dolarów i gosposię, żonę taksówkarza, która dzięki kredytom sub-prime (wysokiego ryzyka) dostała 713.000 dolarów.
Zwróćmy ponadto uwagę, że coraz szybciej przeobraża się też rynek pracy. Niektóre zawody na stałe znikają z rynku, szybko pojawiają się nowe, ale też inne są wymagania pracodawców. Spada także „średnia żywotność” firm na rynku. Z biegiem czasu procesy te nabierać będą coraz większej dynamiki. Zatem w dzisiejszych czasach pewna praca w jednej firmie do emerytury i stopniowy awans po szczeblach kariery jest już tylko czystą iluzją. Jednak wiele osób w tej iluzji ciągle żyje i na jej bazie podejmuje swoje decyzje finansowe. W związku z tymi przemianami także dochody Polaków będą ulegały zmianom i nie będzie to zawsze trend wzrostowy. Nie wszyscy rodacy będą potrafili za tymi przemianami nadążyć i zawsze odnajdywać się w nowej rzeczywistości. W przyszłości możemy spodziewać się więc znacznego zwiększenia liczby osób, których nagle nie będzie stać na spłatę kredytów mieszkaniowych zaciągniętych na zakup mieszkania czy domu.
Jak dotąd przymusowe przejmowanie prywatnych mieszkań czy domów za niespłacone kredyty hipoteczne należy raczej w Polsce do rzadkości. Jednak przejęcia takie mogą mieć miejsce w przyszłości. Na razie - jak deklarują banki - kredyty mieszkaniowe zaciągane przez nabywców mieszkań i domów są w ponad 90 procentach spłacane terminowo. Nawet jeżeli kredytobiorca przestaje spłacać kredyt, banki nie od razu wszczynają postępowanie egzekucyjne. Bank z reguły próbuje najpierw ustalić, co jest przyczyną kłopotów oraz próbuje temu zaradzić. Może na przykład zawiesić spłatę kredytu, jeżeli kłopoty klienta są tylko przejściowe. Wówczas kredytobiorca przez czas zawieszenia kredytu spłaca tylko odsetki. W innym przypadku bank może na przykład wydłużyć czas spłaty kredytu, obniżając w ten sposób raty. Jeżeli żadne rozwiązania nie powodują poprawy sytuacji klienta, z reguły on sam w obawie przed konsekwencjami decyduje się na sprzedaż mieszkania i na przykład kupno mniejszego. Natomiast w sytuacji, gdy klient nie spłaca kredytu i w ogóle nie kontaktuje się z bankiem, ten wysyła do klienta kolejne monity informujące o braku spłat zadłużenia oraz o grożących konsekwencjach. Jeśli klient nie zdecyduje się na ugodę, bank wszczyna postępowanie egzekucyjne.
Najpierw występuje do sądu o nadanie bankowego tytułu egzekucyjnego. Po jego nadaniu bank składa wniosek do komornika. Kolejnym krokiem jest już postępowanie komornicze, a w jego ramach najpierw następuje opis i oszacowanie wartości nieruchomości, a następnie jej licytacja. W przypadku bezskuteczności licytacji jest ona ponawiana i dopiero po dwóch nieskutecznych licytacjach bank, jako wierzyciel, ma prawo do przejęcia przedmiotu zabezpieczenia, co w praktyce się nie zdarza. Ponadto klient do ostatniego momentu ma zawsze możliwość pójścia z bankiem na ugodę. Zawarcie porozumienia z bankiem jest przede wszystkim w interesie dłużnika, bo gdy do akcji wkroczy komornik, obciąży on dłużnika kosztami. Właśnie z uwagi na koszty postępowania egzekucyjne w sprawach kredytów mieszkaniowych są bardzo rzadkie - zawsze korzystniej jest, jeżeli właściciel sam sprzeda nieruchomość, aby spłacić dług, niż gdy ma to miejsce w drodze licytacji komorniczej.
Powinniśmy się cieszyć, że mieszkamy w Polsce, bo zupełnie inaczej sytuacja wygląda w USA. Amerykański system prawny nie jest tak pobłażliwy dla swoich obywateli, a posiadanie własnego domu (czym może pochwalić się większość Amerykanów) niejednokrotnie przysparza im wiele problemów. Najgorszym jest możliwość przymusowego przejęcia nieruchomości z powodu zaległości w spłacie pożyczki (forecloser). Instytucja ta daje o sobie znać ze wzmożoną siłą zwłaszcza w okresach recesji, na przykład takiej jak obecna. Nieruchomości w tym trybie traci wówczas co najmniej kilka procent ich właścicieli. W Stanach, w odróżnieniu od naszego kraju, wystarczy że przez kilka miesięcy właściciel zalega ze spłatą, aby wierzyciel wystąpił do sądu o przymusowe przejęcie.
Amerykanie boją się doprowadzić do takiej sytuacji, gdyż osoba, której odebrano w ten sposób nieruchomość staje się napiętnowana. Przejęcie jest traktowane jako potężna rysa na zdolności kredytowej klienta, utrudniająca lub wręcz uniemożliwiająca kupno na raty, zaciąganie jakiejkolwiek pożyczki, założenie konta inwestycyjnego, nawet kupno telefonu komórkowego - nie mówiąc już o wydaniu karty kredytowej, która dla Amerykanów jest czymś nieodzownym w normalnym życiu. Zresztą konsekwencje przejęcia sięgają niejednokrotnie dużo dalej niż tylko w sferę finansów danej osoby. Częstokroć przymusowe przejęcie utrudnia otrzymanie niektórych uprawnień zawodowych, co może mieć więc wpływ na karierę zawodową oraz na możliwość zajmowania przez obywatela wysokich stanowisk w administracji.
W wyniku zastosowania instytucji przejęcia bank występuje do sądu o przymusową sprzedaż zadłużonej nieruchomości. Sprzedaże takie odbywają się na publicznych aukcjach, na których licytować może każdy. Informacje o wszystkich aukcjach muszą być publikowane w specjalnych biuletynach na kilka tygodni przed terminem ich przeprowadzenia. Cechą charakterystyczną dla systemu amerykańskiego - w odróżnieniu od naszego - jest to, że nie dokonuje się określenia wartości nieruchomości (jej szacowania). Amerykanie doszli bowiem już dość dawno do bardzo słusznego przekonania, że nieruchomość jest warta tylko tyle, ile ktoś jest w stanie za nią zapłacić. Zatem na każdej aukcji ceną wywoławczą jest po prostu wysokość zadłużenia właściciela plus koszty administracyjno-sądowe.
Jeśli w wyniku tak przeprowadzonej licytacji nie znajdzie się nabywca, właścicielem nieruchomości zostaje bank. Banki jednak takich nieruchomości nie chcą i bardzo szybko chcą się ich pozbyć niemal po każdej cenie. Bardzo często można więc odkupić nieruchomości po bezskutecznej licytacji po stosunkowo okazyjnej cenie. W Stanach istnieje cały rynek osób utrzymujących się z przejęć i korzystających z pojawiających się okazji, a każdej aukcji towarzyszą tysiące amatorów łatwych pieniędzy. Z instytucji przymusowego przejęcia korzystają w Stanach nie tylko banki - z wnioskiem do sądu mogą wystąpić także organy podatkowe i celne, sądy karne, władze stanowe, czy wreszcie prywatni wierzyciele. Z wnioskiem takim może wystąpić też na przykład firma budowlana, której właściciel nie zapłacił za wykonany remont.
Zwróćmy ponadto uwagę, że coraz szybciej przeobraża się też rynek pracy. Niektóre zawody na stałe znikają z rynku, szybko pojawiają się nowe, ale też inne są wymagania pracodawców. Spada także „średnia żywotność” firm na rynku. Z biegiem czasu procesy te nabierać będą coraz większej dynamiki. Zatem w dzisiejszych czasach pewna praca w jednej firmie do emerytury i stopniowy awans po szczeblach kariery jest już tylko czystą iluzją. Jednak wiele osób w tej iluzji ciągle żyje i na jej bazie podejmuje swoje decyzje finansowe. W związku z tymi przemianami także dochody Polaków będą ulegały zmianom i nie będzie to zawsze trend wzrostowy. Nie wszyscy rodacy będą potrafili za tymi przemianami nadążyć i zawsze odnajdywać się w nowej rzeczywistości. W przyszłości możemy spodziewać się więc znacznego zwiększenia liczby osób, których nagle nie będzie stać na spłatę kredytów mieszkaniowych zaciągniętych na zakup mieszkania czy domu.
Jak dotąd przymusowe przejmowanie prywatnych mieszkań czy domów za niespłacone kredyty hipoteczne należy raczej w Polsce do rzadkości. Jednak przejęcia takie mogą mieć miejsce w przyszłości. Na razie - jak deklarują banki - kredyty mieszkaniowe zaciągane przez nabywców mieszkań i domów są w ponad 90 procentach spłacane terminowo. Nawet jeżeli kredytobiorca przestaje spłacać kredyt, banki nie od razu wszczynają postępowanie egzekucyjne. Bank z reguły próbuje najpierw ustalić, co jest przyczyną kłopotów oraz próbuje temu zaradzić. Może na przykład zawiesić spłatę kredytu, jeżeli kłopoty klienta są tylko przejściowe. Wówczas kredytobiorca przez czas zawieszenia kredytu spłaca tylko odsetki. W innym przypadku bank może na przykład wydłużyć czas spłaty kredytu, obniżając w ten sposób raty. Jeżeli żadne rozwiązania nie powodują poprawy sytuacji klienta, z reguły on sam w obawie przed konsekwencjami decyduje się na sprzedaż mieszkania i na przykład kupno mniejszego. Natomiast w sytuacji, gdy klient nie spłaca kredytu i w ogóle nie kontaktuje się z bankiem, ten wysyła do klienta kolejne monity informujące o braku spłat zadłużenia oraz o grożących konsekwencjach. Jeśli klient nie zdecyduje się na ugodę, bank wszczyna postępowanie egzekucyjne.
Najpierw występuje do sądu o nadanie bankowego tytułu egzekucyjnego. Po jego nadaniu bank składa wniosek do komornika. Kolejnym krokiem jest już postępowanie komornicze, a w jego ramach najpierw następuje opis i oszacowanie wartości nieruchomości, a następnie jej licytacja. W przypadku bezskuteczności licytacji jest ona ponawiana i dopiero po dwóch nieskutecznych licytacjach bank, jako wierzyciel, ma prawo do przejęcia przedmiotu zabezpieczenia, co w praktyce się nie zdarza. Ponadto klient do ostatniego momentu ma zawsze możliwość pójścia z bankiem na ugodę. Zawarcie porozumienia z bankiem jest przede wszystkim w interesie dłużnika, bo gdy do akcji wkroczy komornik, obciąży on dłużnika kosztami. Właśnie z uwagi na koszty postępowania egzekucyjne w sprawach kredytów mieszkaniowych są bardzo rzadkie - zawsze korzystniej jest, jeżeli właściciel sam sprzeda nieruchomość, aby spłacić dług, niż gdy ma to miejsce w drodze licytacji komorniczej.
Powinniśmy się cieszyć, że mieszkamy w Polsce, bo zupełnie inaczej sytuacja wygląda w USA. Amerykański system prawny nie jest tak pobłażliwy dla swoich obywateli, a posiadanie własnego domu (czym może pochwalić się większość Amerykanów) niejednokrotnie przysparza im wiele problemów. Najgorszym jest możliwość przymusowego przejęcia nieruchomości z powodu zaległości w spłacie pożyczki (forecloser). Instytucja ta daje o sobie znać ze wzmożoną siłą zwłaszcza w okresach recesji, na przykład takiej jak obecna. Nieruchomości w tym trybie traci wówczas co najmniej kilka procent ich właścicieli. W Stanach, w odróżnieniu od naszego kraju, wystarczy że przez kilka miesięcy właściciel zalega ze spłatą, aby wierzyciel wystąpił do sądu o przymusowe przejęcie.
Amerykanie boją się doprowadzić do takiej sytuacji, gdyż osoba, której odebrano w ten sposób nieruchomość staje się napiętnowana. Przejęcie jest traktowane jako potężna rysa na zdolności kredytowej klienta, utrudniająca lub wręcz uniemożliwiająca kupno na raty, zaciąganie jakiejkolwiek pożyczki, założenie konta inwestycyjnego, nawet kupno telefonu komórkowego - nie mówiąc już o wydaniu karty kredytowej, która dla Amerykanów jest czymś nieodzownym w normalnym życiu. Zresztą konsekwencje przejęcia sięgają niejednokrotnie dużo dalej niż tylko w sferę finansów danej osoby. Częstokroć przymusowe przejęcie utrudnia otrzymanie niektórych uprawnień zawodowych, co może mieć więc wpływ na karierę zawodową oraz na możliwość zajmowania przez obywatela wysokich stanowisk w administracji.
W wyniku zastosowania instytucji przejęcia bank występuje do sądu o przymusową sprzedaż zadłużonej nieruchomości. Sprzedaże takie odbywają się na publicznych aukcjach, na których licytować może każdy. Informacje o wszystkich aukcjach muszą być publikowane w specjalnych biuletynach na kilka tygodni przed terminem ich przeprowadzenia. Cechą charakterystyczną dla systemu amerykańskiego - w odróżnieniu od naszego - jest to, że nie dokonuje się określenia wartości nieruchomości (jej szacowania). Amerykanie doszli bowiem już dość dawno do bardzo słusznego przekonania, że nieruchomość jest warta tylko tyle, ile ktoś jest w stanie za nią zapłacić. Zatem na każdej aukcji ceną wywoławczą jest po prostu wysokość zadłużenia właściciela plus koszty administracyjno-sądowe.
Jeśli w wyniku tak przeprowadzonej licytacji nie znajdzie się nabywca, właścicielem nieruchomości zostaje bank. Banki jednak takich nieruchomości nie chcą i bardzo szybko chcą się ich pozbyć niemal po każdej cenie. Bardzo często można więc odkupić nieruchomości po bezskutecznej licytacji po stosunkowo okazyjnej cenie. W Stanach istnieje cały rynek osób utrzymujących się z przejęć i korzystających z pojawiających się okazji, a każdej aukcji towarzyszą tysiące amatorów łatwych pieniędzy. Z instytucji przymusowego przejęcia korzystają w Stanach nie tylko banki - z wnioskiem do sądu mogą wystąpić także organy podatkowe i celne, sądy karne, władze stanowe, czy wreszcie prywatni wierzyciele. Z wnioskiem takim może wystąpić też na przykład firma budowlana, której właściciel nie zapłacił za wykonany remont.