Czy warto teraz kupić mieszkanie - co nowego na rynku?

W dużym uproszczeniu, osoby poszukujące mieszkania można zgrupować w dwóch kategoriach. W pierwszej znajdą się osoby poszukujące lokum w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (w tym także potrzeb dzieci lub rodziców), a w drugim inwestorzy (nie zawsze rozumiani tylko jako osoby fizyczne) kupujący nieruchomość z myślą o wzroście jej wartości i zyskach z najmu.

Właśnie tych różnych nabywców spotkać można w trakcie krakowskich giełd mieszkaniowych. Na pierwszej po wakacjach, odbywającej się w na początku września, zaprezentowano ciekawe wyniki badań ankietowych wykonanych podczas ostatniej Giełdy Domów i Mieszkań w 2015 roku. Wywiady ankietowe przeprowadzono z grupą prawie 180 respondentów poszukujących mieszkania. Analizę w trakcie konferencji prasowej zaprezentował Piotr Krochmal, prezes Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.PL, który jest autorem badań. Celem przeprowadzanych cyklicznie badań jest odpowiedź na pytania, kto kupuje mieszkania, jakie mieszkania cieszą się zainteresowaniem, jakie są kryteria wyboru, którymi kierują się nabywcy, które lokalizacje cieszą się największym powodzeniem, jak zmieniał się popyt mieszkaniowy i jakie są oczekiwania nabywców na kolejne lata.

Preferencje nabywców mieszkań są stosunkowo stabilne i w znacznej części pokrywają się z preferencjami zanotowanymi w trakcie badań realizowanych w dwóch wcześniejszych latach. Znaczną część popytu mieszkaniowego w Krakowie generują młode gospodarstwa domowe. W prawie 60% z nich głowa rodziny ma nie więcej niż 30 lat, a ponad 60% nie ma jeszcze dzieci. Zdecydowana większość nabywców mieszka w Krakowie lub jego okolicach, a tylko niespełna 10% w innych miastach lub poza granicami Polski. Co ciekawe, największy odsetek ankietowanych mieszka obecnie w wynajmowanym mieszkaniu, a zaledwie niespełna 18% u rodziców. Najważniejszym kryterium, jakim kierują się badani nabywcy mieszkań jest cena, a w dalszej kolejności wymieniane są metraż i rozkład funkcjonalny. Mniejsze znaczenie ma architektura, prestiż inwestycji i sama marka dewelopera. Ankietowani wskazywali też lokalizacje, które ciszą się ich uznaniem oraz te, w których na pewno nie chcieliby zamieszkać. Szczegółowe wyniki opracowanych badań dostępne są w instytucie MRN.PL.

Wskazywanie ceny jako najważniejszego kryterium wyboru nie może dziwić, choć obecne średnie ceny na krakowskim rynku są niższe od tych, jakie obserwowaliśmy w czasie przed kryzysem finansowym z końca ubiegłej dekady, jednak ich poziom w odniesieniu do przeciętnego wynagrodzenia jest w dalszym ciągu wysoki. Według danych Dominium.pl średnia cena metra kwadratowego (liczona jako średnia cen z poszczególnych dzielnic) nowego mieszkania na koniec 2015 roku była o ponad 1200 zł niższa niż 8 lat wcześniej i wyniosła ponad 6540 zł. Choć w ciągu minionych lat wzrósł poziom zarobków, i tak za średnią krakowską pensję netto nie kupimy nawet pół metra kwadratowego średniego mieszkania. Nie dziwi więc fakt, że zainteresowaniem klientów niezmiennie cieszą się stoiska wystawiających się na giełdach doradców kredytowych i banków. Nabywcy mieszkań w dużej mierze muszą posiłkować się kredytami.

W kwartalnym raporcie opublikowanym przez Centrum Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami AMRON (raport dotyczy II kwartału 2016 roku) wskazano, że od kwietnia do czerwca br. rynek kredytów mieszkaniowych nadal notował dobre wyniki. Jedną z przyczyn (oprócz niskich stóp procentowych NBP) było stymulujące działanie programu MdM. W II kwartale banki pożyczyły kredytobiorcom mieszkaniowym więcej środków niż w poprzednim kwartale (o ponad 12%), ale także więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku (o ponad 5%). Prawdopodobnie obniżenie akcji kredytowej związanej z finansowaniem programu MdM przyczyni się do spadków w statystykach kredytowych kolejnych kwartałów. Przeciętne stawki marż kredytowych oscylują obecnie w granicach 2% i nie da się ukryć, że są wyższe, niż jeszcze na początku obecnej dekady, kiedy to przy spełnieniu określonych warunków można było w niektórych bankach uzyskać marżę kredytową nawet poniżej 1%.

Zgodnie z zasadą, iż cena ma znaczenie, jak magnes przyciągają giełdowe stoiska, na których widać hasła zachęcające do kupna i uzyskania dofinansowania w ramach programu MdM. Niestety, program Mieszkanie dla Młodych nie będzie kontynuowany po 2018 roku. 6 lipca br. zostało okresowo wstrzymane przyznawanie dopłat przeznaczonych na dotowanie mieszkań i domów z terminem ukończenia w 2017 r. Bank Gospodarstwa Krajowego wprowadził taką zmianę, bo przepisy wymuszają pozostawienie przynajmniej połowy środków z puli na 2017 r. przed rozpoczęciem tego roku. Na chwilę obecną można więc uzyskać dopłatę tylko dla mieszkań, których termin realizacji przewidziano na 2018 rok.

Pierwsza po wakacjach giełda z reguły przyciąga osoby zainteresowane premierami rynkowymi. I tym razem poszukiwacze nowości nie zawiedli się. Spora grupa firm (spośród 83 boksów giełdowych ponad 60 stanowiły stoiska zajmowane przez firmy deweloperskie) wprowadza do swojej oferty nowe inwestycje właśnie z początkiem września.

Wśród nowych ofert zaprezentowanych na 117. Giełdzie Domów i Mieszkań znajdziemy m.in.:

- osiedle „Domy 130+” realizowane w Zielonkach przez firmę Kontrakt Development;
- osiedle „Słowiańskie Wzgórze” budowane przez firmę Wako na Prądniku Czerwonym (ul. Kwartowa);
- dwie inwestycje Grupy Arkada: "Willa Przy Grottgera" (przy ul. Rzecznej) oraz "Zabłocie Concept House" (przy ul. Ślusarskiej);
- „Osiedle Kwitnących Wiśni” - kameralną inwestycję Grupy AWIM;
- „M House” - jedenastokondygnacyjny budynek realizowany przy ul. Meiera przez firmę Inter-Bud Developer;
- II etap osiedla „Bunscha Park” z dzielnicy Dębniki;
- inwestycję Grupy Buma zlokalizowaną przy ul. Teligi 3 (dzielnica Bieżanów-Prokocim);
- kolejne etapy inwestycji „Modernity” z Nowej Huty;
- kolejny budynek z ul. Piasta Kołodzieja (Mistrzejowice) – osiedle realizowane przez Dom-Bud
- kolejne etapy osiedla Sołtysowska Park firmy Instal Kraków;
- planowaną nową inwestycję firmy Dasta Invest przy ul. Lubelskiej 10.

W nowych inwestycjach krakowskich deweloperów dominują oferty skierowane do przeciętnego nabywcy, a ceny najczęściej zawierają się w przedziale 6-8 tys. zł za m2. Oczywiście, zarówno osoby szukające tańszych, jak i bardziej ekskluzywnych mieszkań też mają w czym wybierać.

Czy więc z punktu widzenia nabywcy warto kupować teraz mieszkanie? Biorą pod uwagę szeroką podaż, stabilne ceny i niskie stopy procentowe oraz ochronę nabywcy, jaką daje ustawa deweloperska, jeżeli nosimy się z zakupem mieszkania, obecny czas wydaje się stosunkowo dobry, patrząc z perspektywy minionych lat. Jeżeli nie nastąpią gwałtowne załamania związane z sytuacją polityczną, międzynarodową lub gospodarczą, nie należy raczej oczekiwać spadków cen w najbliższych kwartałach.

Wszyscy czekają na więcej szczegółów związanych z rządowymi planami budowy mieszkań na wynajem i wspierania budownictwa mieszkaniowego. Jeżeli zaczną skutecznie działać, ich realne efekty będzie można prawdopodobnie ocenić dopiero za kilka lat.

Patrząc na powstające w wielu miejscach Krakowa biurowce, które generować będą nowe miejsca pracy, pomimo niżu demograficznego można spodziewać się wspierania popytu mieszkaniowego (na kupno i wynajem mieszkań) przez kolejne grupy osób podejmujących pracę w Krakowie.

Przy zakupie mieszkania warto mieć jednak na uwadze, że jest to najczęściej inwestycja długoterminowa. Trzeba więc dobrze przemyśleć nie tylko cenę, ale także lokalizację, infrastrukturę i zagospodarowanie terenu wokół budynku czy osiedla. Wszystkie te elementy wpływać będą na możliwości wynajmu i ewentualną korzystną odsprzedaż w przyszłości.

R.