Jakie są bariery i możliwości rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce?

Wśród uczestników wymienić można także liczną grupę deweloperów. Patronat honorowy nad konferencją objęli Andrzej Adamczyk (Minister Infrastruktury i Budownictwa), Jacek Krupa (Marszałek Województwa Małopolskiego) oraz Jacek Majchrowski (Prezydent Miasta Krakowa).

Tematem tegorocznej konferencji były "Bariery i możliwości rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce". Spotkanie podzielono na cztery moduły (Okrągły Stół Mieszkaniowy, Metropolitalny, Analityczno-Finansowy, Futurystyczny), w trakcie których poruszano tematykę obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym.

W odczytanym przez prezesa SBDiM Marka Bolka liście skierowanym do uczestników konferencji, minister Adamczyk odniósł się do planowanych zmian w prawodawstwie, mających na celu zakończenie prac nad Kodeksem budowlanym i wprowadzenie Narodowego Programu Budowy Mieszkań. Właśnie analiza rządowych programów (dotychczasowych i tych planowanych przez obecny rząd) oraz ich wpływ na rozwój rynku mieszkaniowego stanowiła jeden z głównych tematów dyskusji. Uczestnicy podkreślali, że jedynie długofalowe, wieloletnie programy mieszkaniowe mogą przy odpowiednim poziomie finansowania w sposób realny wpływać na rozwój rynku mieszkaniowego. Częsta zmiana programów i zasad dofinansowania zakupu mieszkań, z jaką mamy do czynienia w naszym kraju, nie służy stabilności rynku.

Podkreślano, że na obecną dobrą sytuację na rynku mieszkaniowym wpływ miało nałożenie się kilku czynników, takich jak program Mieszkanie dla Młodych, który jednak w sposób nierównomierny oddziałuje na budownictwo w poszczególnych rejonach kraju (np. w Poznaniu finansowanie MdM objęło aż 40% sprzedanych mieszkań). W przypadku Krakowa o wiele większe znaczenie ma czynnik inwestycyjny, stymulowany wyjątkowo niskimi stopami procentowymi i wyjątkowo nisko oprocentowanymi depozytami, które skłaniają do inwestowania w mieszkania na wynajem.

Gdyby rząd ogłosił program mieszkań na wynajem, który umożliwiałby wynajmowanie mieszkań poniżej cen rynkowych, i jednocześnie w perspektywie dwóch lat udałoby się doprowadzić do inflacji na poziomie celu inflacyjnego oraz gdyby na rynek trafiło wiele mieszkań kupowanych w ostatnich latach w celach inwestycyjnych, znaczenie czynnika inwestycyjnego pobudzającego rynek może znacznie zmaleć.

W trakcie dyskusji podkreślano, że obecny duży popyt na mieszkania jest echem wyżu demograficznego. W latach kolejnych - z uwagi na malejące wskaźniki dzietności - w dorosłość będą jednak wchodzić roczniki niżu demograficznego, co skutkować będzie osłabieniem popytu wynikającym z mniejszej liczby potencjalnych nabywców. W lepszej sytuacji są w związku z tym ośrodki, które przyciągają nowych mieszkańców, takie jak Kraków czy Rzeszów. Zauważono, że wszystkie wdrażane obecnie programy promujące politykę prorodzinną odniosą efekty dopiero za kilkadziesiąt lat. Podkreślano, że dobrą stroną obecnej sytuacji jest brak „bańki cenowej” - ceny nie rosną, a rynek jest stabilny, bo podaż jest dobrze równoważona przez popyt. Dyskutanci wyrazili nadzieję, że nawet gdyby popyt miał tendencje do słabnięcia, będzie to następowało stopniowo, co pozwoli deweloperom na elastyczne dostosowanie podaży.

Podczas dyskusji podkreślano także, że siłą polskiego rynku jest potencjał budownictwa deweloperskiego, które rozwija się dynamicznie dzięki zasadom rynkowym. Z kolei - jak pokazują statystyki - w innych formach budownictwa publicznego, tj. budownictwo czynszowe, komunalne, czy spółdzielcze, buduje się relatywnie niewiele (w ubiegłym roku zaledwie ok. 2,5% mieszkań). Intencją nowego rządowego programu Mieszkanie+ będzie skierowanie pomocy budżetowej na budowę społecznych mieszkań czynszowych, jednak niektórzy uczestnicy dyskusji mieli wątpliwości, czy program ten może łączyć się z możliwością dojścia do własności. Zadawano pytania, czy nowy program będzie służył bardziej działaniom socjalnym, czy prorozwojowym.

Podkreślano też, że na cenę mieszkania w znacznym stopniu wpływa koszt złych przepisów, a wszelkie próby nierynkowego podejścia do nieruchomości nie są efektywne. Wśród uczestników debaty pojawiły się głosy, że bardzo istotnym czynnikiem stymulującym rozwój rynku mieszkaniowego powinien być rozwój rynku pracy, co oznacza, że niezwykle ważne jest dobre rządzenie na poziomie krajowym i lokalnym. Jak pokazują przykłady niektórych samorządów, to praca stymuluje rozwój rodziny i dzietności oraz chęć poprawy warunków mieszkaniowych. Jako przykład dobrego lokalnego zarządzania wskazywano Rzeszów, który rozwija się dynamicznie. Z kolei przykład Krakowa, w którym programy dopłat nigdy nie stanowiły znacznego odsetka finansowania mieszkań, pokazuje, że rynki takie rozwijają się przewidywalnie i w sposób zrównoważony. Jeżeli nie będzie pracy, nie będzie zapotrzebowania na mieszkania. Zasoby, jakimi dysponuje polski rząd są ograniczone, i to głownie zasady rynkowe będą regulować rozwój mieszkalnictwa w Polsce.

RB