Jakie są preferencje nabywców mieszkań w Krakowie?

Giełda, zorganizowana tradycyjnie przez Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań, cieszyła się dużą frekwencją, co potwierdza dalsze zainteresowanie nabywców zakupem mieszkania w naszym mieście.

Podczas imprezy pokazano kilka nowych inwestycji. Na takie właśnie nowości liczą osoby odwiedzające giełdowe stoiska. Czy obecna oferta firm deweloperskich będzie w stanie zaspokoić popyt? W dużej mierze zależeć to będzie od poziomu oferowanych cen i dopływu nowych ofert w najbliższych miesiącach.

W sobotę (7 września) odbyła się giełdowa konferencja. Pierwszym punktem konferencji było wystąpienie dr Michała Głuszaka, który przedstawił wyniki 11. edycji badań prowadzonych cyklicznie przez Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości podczas Krakowskich Giełd Domów i Mieszkań. Badania te pokazują, jak kształtują się rynkowe trendy oraz oczekiwania i preferencje nabywców mieszkań w Krakowie.

Ostatnie badania, których wyniki zaprezentowano na konferencji, przeprowadzono w trakcie Krakowskiej Giełdy Domów i Mieszkań w 4. kwartale 2018 roku. Metodą badań ankietowych przebadano próbę 151 respondentów. Dobór próby był celowy, przypadkowy (nielosowy). Badano osoby, które odwiedziły targi mieszkaniowe i deklarowały chęć zakupu mieszkania w najbliższym czasie.

W strukturze wiekowej respondentów dominują osoby młode, w wieku do 40 lat. Najliczniejszą grupę biorących udział w badaniach stanowiła grupa, w której głowa rodziny była w wieku 26-30 lat (38% badanych). Jak wskazywał prelegent, w badaniach tych może być niedoreprezentowany segment osób traktujących zakupy inwestycyjnie.

Wśród badanych najczęściej występowały gospodarstwa dwuosobowe (prawie 54% respondentów) - para bez dzieci oraz gospodarstwa trzyosobowe (prawie 20%). Około 10% badanej grupy stanowiły gospodarstwa 4- i więcej osobowe. Zdecydowana większość respondentów mieszka w Krakowie lub pod Krakowem. Tylko 6% badanych wskazuje miejsce zamieszkania w innym mieście lub za granicą. Respondenci mieszkają głównie w wynajmowanym (liczna grupa osób wynajmujących mieszkania – 42%) lub we własnym mieszkaniu/domu (40%). Tylko nieco ponad 11% deklaruje zamieszkanie u rodziców.

W stosunku do wcześniejszych badań zwiększyła się grupa osób deklarujących miesięczny dochód netto na rodzinę wyższy niż 10 tys. zł. W obecnych badaniach takie dochody wskazywało prawie 16% respondentów. Połowa badanych wskazywała dochody gospodarstwa domowego z przedziału 3-6 tys. zł. netto. Niższe dochody najczęściej deklarowały gospodarstwa jednoosobowe i młodsze rodziny.

Maksymalna kwota, jaką respondenci zamierzają przeznaczyć na zakup mieszkania, zawiera się najczęściej w przedziale między 350 a 400 tys. zł. Gospodarstwa generalnie deklarowały wyższe kwoty niż rok wcześniej.

Jak podkreślał Michał Głuszak, młode gospodarstwa domowe często korzystają z kapitału swoich rodziców, dlatego nie tylko zarobki gospodarstw domowych decydują o kwocie, jaką mogą przeznaczyć na zakup mieszkania. 3/4 badanych gospodarstw deklarowało, że będą w różnym stopniu korzystać z kredytu. Pozostałe chcą finansować zakup ze środków własnych.

Najczęściej poszukiwane są mieszkania trzy- i dwupokojowe. Najwięcej wskazań dotyczyło metraży między 50-59 i 60-69 mkw. oraz 40-49 mkw. W obecnym badaniu nieco wrósł udział deklaracji poszukiwania mieszkania o pow. 60-69 mkw. Natomiast około 10% respondentów poszukuje lokali o powierzchni większej niż 90 mkw.

Gospodarstwa wskazujące mieszkania małe, poniżej 40 mkw., w większości chciały jednak posiadać dwa pokoje. Podobnie osoby szukające mieszkań z przedziału 40-49 mkw. Natomiast w przedziale 50-59 mkw. zdecydowana większość respondentów oczekiwała już trzech pokoi.

Dla prawie połowy respondentów motywem zakupu mieszkania jest chęć zamiany wynajmowanego lokum na własne, a ponad 20% chce zamienić mieszkanie na większe. W ostatnich badaniach zwiększył się odsetek osób deklarujących jako motyw zakupu zmianę lokalizacji, spadł natomiast udział osób wskazujących zakupy inwestycyjne.

Najczęściej wskazywanym kryterium wyboru inwestycji deweloperskiej jest cena i dostępność komunikacji publicznej, na ostatnim miejscu wskazywano rozwiązania ekologiczne, które wydają się nie być dla respondentów czynnikiem kluczowym. Wśród rozwiązań ekologicznych, za które respondenci byliby skłonni dopłacić, najwięcej wskazań miały wysoka efektywność energetyczna, panele słoneczne i pompy ciepła. 36% badanych nie jest skłonne płacić dodatkowo za rozwiązania ekologiczne.

Wśród preferencji wyboru mieszkania najczęściej wskazywane są jego układ i metraż. Jak pokazują badania, nabywcy zwracają uwagę na sposób zagospodarowania i podział funkcjonalny mieszkania. Jeżeli chodzi o czynniki sąsiedztwa, jako pozytywne wskazywane są najczęściej przystanek komunikacji publicznej, tereny zielone, sklep spożywczy. Negatywnie zaś oceniane są sąsiedztwo torów kolejowych, ruchliwej ulicy i stacji benzynowej.

Większość badanych osób szuka nieruchomości w Krakowie. Wśród poszukiwanych lokalizacji najczęściej wymieniane były Prądnik Czerwony, Prądnik Biały, Grzegórzki, Czyżyny, Zabłocie, Salwator, Stare Podgórze, Dębniki, Zakrzówek. Najwięcej wskazań pozytywnych miały dzielnice położone stosunkowo blisko centrum.

W trakcie badania sprawdzono także, co sądzą potencjalni nabywcy o zachowaniu cen w okresie IV kw. 2008 - IV kw. 2019. Przeważająca liczba respondentów prognozowała, że ceny w tym okresie będą rosnąć, mniejsza część, że się nie zmienią, a nieco ponad 10% - że spadną. Od 2015 roku wzrastał procent osób wskazujących, że ceny będą rosnąć, natomiast w obecnym badaniu odsetek takich respondentów nieco się zmniejszył.

W drugiej części giełdowej konferencji redaktor Janusz Michalczak przedstawił relację z Warsztatów Dewelopera, które odbyły się w tym roku w Hamburgu. Warsztaty stały się okazją do zapoznania z zabytkową i współczesną architekturą oraz przykładami budownictwa mieszkaniowego metropolii leżącej na północy Niemiec.

Położony nad Łabą Hamburg bardzo ucierpiał wskutek bombardowań alianckich w czasie II wojny światowej. Uległa wtedy zniszczeniu większość zabudowy miasta. Zabytkiem, który udało się w znaczącej części ocalić są, leżące nad rzeką i osadzone na dębowych palach, spichlerze. To kilkukondygnacyjne budynki przystosowane do odbioru towarów ze statków, które stanowią dzisiaj atrakcję turystyczną.

Filharmonia nad Łabą to z kolei nowoczesny budynek zrealizowany na początku obecnego wieku, stanowiący dziś charakterystyczny punkt miasta. Ciekała bryła budynku może kojarzyć się z kryształem lodu i nawiązuje do morskich fal.

Hamburg bardzo się zmienia. Powstaje tu m.in. nowe miasto portowe (HafenCity). Różne biura projektowe realizują w tym miejscu zagospodarowanie nowych miejskich kwartałów. Podczas warsztatów oglądano m.in. ciekawy akademik zbudowany z modułów drewnianych (Woodie Hamburg) i siedzibę Greenpeace, gdzie szczególną uwagę zwracają rozwiązania służące energooszczędności.

Leżący stosunkowo niedaleko ujścia Łaby do Morza Północnego Hamburg, należy do ścisłej czołówki europejskich portów. Warsztaty stały się także okazją do obejrzenia z poziomu wody portu kontenerowego w Hamburgu i makiety HafenCity, która obrazuje rozmach tego projektu.

Uczestniczy warsztatów w trakcie odbywanych spotkań mogli również zapoznać się m.in. z informacjami na temat warunków projektowania i inwestowania w Hamburgu.

Część warsztatów odbywała się także w Bremie, gdzie poznawano historyczną i rewitalizowaną zabudowę portowej części tego miasta.

W trzeciej części konferencji plany Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań na II półrocze przedstawił Marek Bolek - Prezes SBDiM. Wśród działań, w jakie zaangażowane jest Stowarzyszenie, prezes wymienił dążenie do stworzenia jednoznacznych (dla wszystkich takich samych) warunków komunikowania inwestycji, uproszczenie zatrudniania cudzoziemców na terenie Krakowa (co pozwoli obniżyć koszty budowy) i kwestie związane z zagospodarowaniem dzielnicy Wesoła.

Na zakończenie konferencji Dyrektor Biura SBDiM Lucyna Płonka przedstawiła informację, iż kolejnym miejscem, w którym w październiku odbędą się krajowe Warsztaty Dewelopera, jest miasto Łódź. Obecnie miasto ma duże ambicje rozwoju, powstaje nowe centrum Łodzi, największy projekt tego typu w Europie Środkowej. W trakcie warsztatów planowane jest spotkanie z zarządcami tego projektu oraz inwestorami realizującymi zadania deweloperskie w mieście.

R.