Kraków: Poza Śródmieściem ceny pomiędzy dzielnicami nie różnią się znacząco.

Prelegent rozpoczął od porównania liczby inwestycji, zwracając uwagę, że do 2016 roku na obszarze miasta oferowano ponad 200 inwestycji w ciągłej sprzedaży. Inwestycje te realizowane były przez ponad 130 podmiotów. Obecnie liczba deweloperów wynosi 60, a inwestycji - zaledwie 76. Jeżeli chodzi o liczbę inwestycji jesteśmy więc w dołku, który jest nawet większy niż dołek pandemiczny (wtedy na rynku odnotowano 86 inwestycji). Dane za pierwszy kwartał br. wskazują, że liczba inwestycji będzie rosnąć, i że w najbliższym czasie rynek podniesie się z obecnego niskiego poziomu.

Analizując sprzedaż w minionych kwartałach można wyraźnie dostrzec wpływ rosnących stóp procentowych i rządowego programu kredytowego. Rosnące stopy wpływały na sprzedaż negatywnie, natomiast wsparcie kredytobiorców zadziałało jako bodziec prozakupowy (już po samym ogłoszeniu programu obserwować można było sprzedaż wyprzedzającą). Zakończenie programu wsparcia kredytobiorców odbiło się negatywnie na sprzedaży. Według prelegenta w najbliższym czasie sprzedaż na krakowskim rynku nieruchomości znajdować się będzie na niskim poziomie.

W najlepszych dla rynku latach (2016-2017) równowaga cenowa na pierwotnym rynku mieszkaniowym utrzymywała się przy poziomie oferty oscylującym w okolicach 10 tys. mieszkań w ciągłej sprzedaży. W trudniejszych latach, żeby zachować równowagę, na rynek dostarczanych musiało być natomiast ok. 6 tys. mieszkań. Obecnie mamy do czynienia z najniższą liczbą mieszkań w ostatnich kilkunastu latach odnotowywaną w Krakowie.

Analizując nowo wprowadzane inwestycje i inwestycje obecne na rynku można zauważyć kilka prawidłowości. W trudnym dla rynku czasie deweloperzy wprowadzali nowe inwestycje w niższych cenach. Nie wpływało to jednak na obniżenie średnich cen, gdyż tańsze oferty były szybciej wykupywane i statystycznie zmiany oferty nie wpływały na średnią cenę mieszkań w ofercie (oferta tanich mieszkań była tylko uzupełniana przez nowo wprowadzane inwestycje). Od II kwartału 2023 roku inwestorzy zaczęli wprowadzać droższe inwestycje (w średnich cenach przekraczających 18 tys. zł/m2). Z pierwszych danych, jakie spływają za II kwartał br. wynika, że poziom ten dla nowych inwestycji zostanie utrzymany, co oznacza, że średnia cena mieszkań w ofercie rynkowej może przebić 16-16,5 tys. zł/m2.

Rynek wtórny odbiega poziomem sprzedaży od pierwotnego, a liczba transakcji sprzedaży mieszkań jest tam niższa – ok. 6,5 tys./rok. Dla porównania na rynku pierwotnym w ubiegłym roku sprzedano ok. 8 tys. mieszkań. Oba rynki są od siebie zależne i jeden podąża za drugim.

W odniesieniu do cen, momentem przełomowym okazało się wprowadzenie w III kwartale minionego roku programu Bezpieczny kredyt 2%. Wtedy odnotowano automatyczny wzrost cen. Z tak silnym wzrostem mieliśmy ostatnio do czynienia, gdy Polska wchodziła do UE.

Spośród 18 dzielnic administracyjnych Krakowa najwyższe średnie ceny występują na Starym Mieście. Ostatnio „czarnym koniem” okazały się Czyżyny (okolice Parku Lotników i Tauron Areny), gdzie ceny znacząco wzrosły, co podniosło też średnią cenę w całej Nowej Hucie (jedna z czterech dawnych dużych dzielnic). Obecnie spośród czterech dawnych dzielnic (Śródmieście, Krowodrza, Nowa Huta i Podgórze) cenowo „odstaje” tylko Śródmieście, natomiast pomiędzy pozostałymi różnice średnich cen nie są duże (wcześniej były one znacznie większe) i wynoszą 700-800 zł za metr kwadratowy.

Analitycy przyjmują, że w przypadku zrównoważonego rynku aktualna oferta wystarcza na zaspokojenie średniej sprzedaży z ostatnich 4 kwartałów. Jeżeli aktualna oferta jest mniejsza, to mamy do czynienia z rynkiem niezrównoważonym, na którym ceny dążą do wzrostu. W ostatnich dwóch latach tylko w jednym kwartale rynek zbliżył się do równowagi.  Najtrudniej było w III kwartale 2023 roku, gdy bieżąca oferta inwestycji wystarczała na zaspokojenie sprzedaży w czasie zaledwie 1,5 kwartału. Obecnie wskaźnik ten rośnie, bo kredytów jest coraz mniej i spada ich wartość.

Jeżeli chodzi o transakcje wszystkimi gruntami (m.in. pod budownictwo wielorodzinne, rolne, zieleń), rekord padł w 2021 roku, co można wytłumaczyć odreagowaniem nabywców po pandemii i zwiększeniem zakupów ziemi. Zjawisko to można było zaobserwować zarówno w Krakowie, jak i w jego okolicach, gdzie łącznie zanotowano ok. 1800 transakcji gruntami.  W ciągu minionych dwóch lat liczba sprzedawanych gruntów spadła o ok. 25%, natomiast obrót zmniejszył się zaledwie o 5%. Oznacza to, że ceny gruntów rosną przy zbliżonym obrocie.

Na przykład w Krowodrzy i Podgórzu, gdzie odbywa się najwięcej transakcji gruntami przeznaczonymi pod budownictwo wielorodzinne, w ostatnich 5 latach można było zaobserwować silny wzrost cen gruntów za metr kwadratowy. W okresie tym, praktycznie w każdym roku, odnotowywano kilkunastoprocentowe wzrosty. Taka tendencja trwa do dziś i według prelegenta brak jest przesłanek ku temu, żeby wzrost cen miał wyhamować.

Piotr Krochmal zwrócił też uwagę na znaczący rozwój rynku w tzw. „obwarzanku krakowskim”. Znaleźć można tu miejsca, gdzie w ostatnich 10 latach odnotowano nawet 50-procentowy przyrost ludności, a sąsiadujące z Krakowem gminy przyciągają dotychczasowych mieszkańców stolicy Małopolski. Gminy podkrakowskie tworzą plany i prowadzą politykę zachęcającą do zamieszkania za granicą miasta. Zyskują dzięki temu nowych mieszkańców i dodatkowe przychody z podatków. Realizowane tam budownictwo często odbiega od tego dostępnego w samym Krakowie, oferowane są tu bowiem większe powierzchnie, rzadko w blokach, a częściej w niskich segmentach - domkach (z mieszkaniami na parterze i piętrze) oraz szeregówkach. Do przeprowadzki pod Kraków zachęcają też niższe ceny zakupu nieruchomości. Konsekwencją zwiększenia liczby mieszkańców w okolicznych gminach są jednak korki tworzące się na drogach dojazdowych do Krakowa.

R.