Kraków przyciąga cudzoziemców
Na rynkuRozmowa z Jolantą Loranty - Regional Office Manager w Agencji Nieruchomości OBER-HAUS w Krakowie.
Ostatnio słyszy się opinie, że dużo cudzoziemców odwiedza krakowskie agencje nieruchomości. Państwo też chyba nie narzekacie na brak takich klientów, podobno „specjalizujecie” się w obsłudze obywateli Irlandii...
Rzeczywiście, mamy dość sporo klientów, którzy właśnie stamtąd przyjeżdżają i są zainteresowani zakupem nieruchomości w Polsce. Powody są różne. Część z nich poszukuje nieruchomości, które będą inwestycją , a więc oczekują, że stopa zwrotu wyłożonego kapitału będzie satysfakcjonująca. Część natomiast kupuje mieszkania dla siebie – są to ludzie zauroczeni Krakowem, często poleceni przez innych, którzy nasze miasto poznali i postanowili tu zamieszkać. Klienci tacy uważają, że w Krakowie opłaca się inwestować w nieruchomości, bo ceny są jeszcze rozsądne i poszukują na ogół mieszkań w bardzo dobrej lokalizacji – na tyle dobrej, aby nawet w przypadku rezygnacji z zamiaru zamieszkania tutaj, mieszkanie takie można było w miarę szybko i za sensowne pieniądze wynająć.
Czy chodzi tylko o Kraków – macie Państwo biura także w innych miastach. Czy tam również obserwuje się duże zainteresowanie polskim rynkiem?
Oprócz Krakowa mamy obecnie biura w Katowicach, Poznaniu, Gdańsku oraz cztery biura w Warszawie. W Warszawie faktycznie obserwujemy dość spore zainteresowanie ze strony cudzoziemców, ale Warszawa to w końcu stolica. Swoje siedziby ma tam mnóstwo firm, a duża liczba obcokrajowców jest sprawą niejako normalną. Kraków jednak nie jest centrum biznesu w Polsce, ma natomiast swój czar i urok - to one przede wszystkim przyciągają obcokrajowców do naszego miasta.
A czy zagraniczni klienci wiedzą, co chcą kupić, znają Kraków? Czy też przychodzą do Państwa bez żadnych pomysłów, oczekując fachowej porady, w co i gdzie warto zainwestować?
Można generalnie podzielić ich na dwie grupy. Pierwsza to ci klienci, których znajomi już kupili mieszkania w Krakowie, albo sami znają Kraków, bo byli tu wcześniej - oni mają już jakieś pojęcie o tym, gdzie chcieliby kupić mieszkanie. Czasem jest jednak tak, że fundusze przeznaczone na zakup nie są wystarczające - wtedy musimy tłumaczyć, że Kraków wprawdzie jest tańszy od Irlandii, ale nie aż tak bardzo. Z drugiej strony jest spora grupa klientów, którzy do nas przyjeżdżają, bo słyszeli, że w Polsce i w Krakowie warto zainwestować, zupełnie nie wiedząc, gdzie kupić, co kupić i jakie pieniądze trzeba na to przeznaczyć. Wówczas to od nas oczekują wyczerpujących informacji i porady. My z kolei musimy wiedzieć, czego oczekują. Czy zamierzają w zakupionych lokalach zamieszkać, czy też mieszkanie posłuży tylko jako inwestycja i będzie wynajmowane. Na to, czy dana transakcja będzie opłacalna, składa się przecież bardzo wiele czynników. Większość klientów tak czy inaczej twierdzi, że dla nich liczy się po pierwsze lokalizacja, po drugie lokalizacja i po trzecie to samo – Kraków pod tym względem jest bardzo przewidywalny.
Wiadomo, że obcokrajowcy najchętniej kupowaliby mieszkania w ścisłym centrum miasta, w kamienicach „z klimatem”, gdzie mieszkania są wysokie – to jest coś, co dla nich jest wyjątkowe.
Czy tacy klienci chcą także kupować mieszkanie stare, wymagające remontu, czy też oczekują ofert „do zamieszkania” od zaraz?
Najchętniej to ostatnie; przeważnie brakuje im po prostu czasu, a więc nie mają też możliwości nadzorowania ewentualnego remontu. A takich mieszkań w centrum Krakowa jest bardzo niewiele.
Czy obcokrajowcy przybywają do nas w jakiś zorganizowany sposób, czy działają bardziej na własną rękę?
W olbrzymiej większości przypadków to drugie. Właściwie nie spotkaliśmy się dotychczas z jakąś zorganizowaną grupą. Na pewno natomiast istnieje bardzo skuteczny przepływ informacji pomiędzy nimi. Nasi goście bardzo często powołują się bowiem na znajomych, którzy już zdążyli przekazać im pewną wiedzę o tym, czym jest to miasto, kupili tu już mieszkania, wyliczyli sobie, że to się opłaca i polecili to samo kolejnym swoim rodakom. Tak zwana „poczta pantoflowa” jest więc całkiem skuteczna.
Z Pani doświadczeń wynika, że największa liczba zainteresowanych rekrutuje się spośród obywateli Wielkiej Brytanii i Irlandii. Co z innymi narodowościami?
Oczywiście mamy także wśród klientów Niemców, Francuzów, Amerykanów, jest także Polonia Amerykańska i Kanadyjska, której przedstawiciele również interesują się możliwością nabycia nieruchomości w Polsce. Często wynika to z chęci spędzenia w Krakowie „jesieni” życia. Czasem są to „powroty po latach” do naszego miasta, są też przyczyny sentymentalne – ludzie ci chcieliby mieć po prostu coś „swojego” w Krakowie.
Czy nie sądzi Pani, że to właśnie obcokrajowcy będą w najbliższych miesiącach i latach kształtowali poziom cen na Starym Mieście? Czy to nie dzięki nim wartość takich nieruchomości idzie w górę, zwłaszcza, że podaż jest stosunkowo mała?
Na pewno jest w tym trochę racji. W ciągu ostatnich siedmiu, ośmiu miesięcy ceny wzrosły w granicach 20-30 procent, zależnie od lokalizacji. Z pewnością największy wzrost nastąpił tuż przed wejściem do Unii Europejskiej - sprzedawało się wtedy dokładnie wszystko. W najbliższych trzech-pięciu latach wartość nieruchomości w dalszym ciągu będzie szła w górę. Zdaję sobie sprawę, że to może wydawać się dziwne, skoro już teraz ceny osiągnęły pułap, który dla nas, mieszkańców Krakowa, jest bardzo wysoki. Ale biorąc pod uwagę zainteresowanie potencjalnych inwestorów czy klientów – to jeszcze nie jest koniec, może już nie tak gwałtownego, ale jednak sukcesywnego wzrostu cen. Zasób substancji mieszkaniowej w ścisłym centrum jest ograniczony, nic nowego w obrębie Plant na pewno już nie powstanie, dlatego pozostają jedynie remonty i dostosowanie do wyższych standardów tego, czym już dysponujemy.
Kraków może na tym chyba tylko zyskać. Zmieni się struktura mieszkańców Starego Miasta i napłynie kapitał, który umożliwi wreszcie remonty wielu bardzo zniszczonych kamienic.
Na pewno tak. Zwłaszcza, że w niektórych kamienicach nawet, jeśli mieszkania czy klatki schodowe są pięknie odnowione, to już na przykład fasady budynków pozostawiają bardzo wiele do życzenia. Miasto niewątpliwie nie jest przygotowane finansowo na inwestycje w prywatne kamienice, z kolei wielu właścicieli nie stać na rewaloryzację całego budynku. A przecież obcokrajowcy oczekują nie tylko pięknego mieszkania, chcieliby także, aby np. wejście do niego czy fasada kamienicy odpowiadały standardom, tworzyły jakąś całość. Na tym polu naprawdę jest jeszcze bardzo dużo do zrobienia.
Czy można sprecyzować, jaki poziom cen za mieszkania w starym budownictwie jest dla cudzoziemców „do przyjęcia”?
Jeśli mieszkanie jest naprawdę ładnie wykończone, a kamienica w dobrym stanie, to klienci mogą zapłacić 2000-2200 euro za metr kwadratowy. Ale przy tych kwotach oczekiwania wobec mieszkania są rzeczywiście duże. Są też miejsca, gdzie ceny sięgają nawet 2600 euro za m2 i także cieszą się zainteresowaniem. Ciężko więc autorytatywnie stwierdzić, jaka jest granica, o której na pewno moglibyśmy powiedzieć, że nigdy nie zostanie przekroczona. Ona na pewno istnieje, ale Kraków nie doszedł jeszcze do punktu, w którym klienci nie chcieliby już płacić więcej.
Czy deweloperzy budujący nowe mieszkania w Krakowie także mogą liczyć na wzrost popytu ze strony cudzoziemców?
Oczywiście, ale wszystko zależeć będzie od tego, w jakiej lokalizacji i jakim standardzie będą realizowali swoje obiekty. Luksusowe mieszkania, położone w miarę blisko centrum, na pewno będą cieszyły się sporym powodzeniem. Widać to po kamienicach budowanych przy ul. Krupniczej czy Mazowieckiej, które sprzedają się bardzo dobrze, choć apartamenty tam są bardzo duże, przez co kosztują nawet ponad milion zł. Takie przykłady pokazują, że są jeszcze możliwości i potencjał w Krakowie.
Obcokrajowcy kupują mieszkania, często w ogóle nie zamierzając w nich mieszkać, ale oczekując, że takie apartamenty będą na siebie zarabiać czyli będą wynajmowane. Czy tworzy się już u nas rynek na usługi zarządzania takimi nieruchomościami i czy Państwo takie usługi także zamierzają świadczyć?
Nie zajmujemy się zarządzaniem mieszkaniami, ponieważ jest już cała grupa firm specjalizujących się w takiej działalności. Kamienica, która jest wyremontowana, a mieszkania w niej są sprzedane jako poszczególne apartamenty, najczęściej ma już jednego zarządcę. Natomiast te mieszkania, które mają być wynajmowane, zgłaszane są zwykle do agencji nieruchomości. Współpracujemy z wieloma właścicielami, którzy w ogóle nie przebywają w Krakowie i których mieszkania są wynajmowane praktycznie „na okrągło”. Jeżeli są to mieszkania z „wyższej półki”, to przeważnie są zajmowane przez przedstawicieli firm, które mają swoje siedziby na terenie Krakowa. Te firmy zwykle za to płacą, oczekując w zamian naprawdę wysokiego standardu. Czasem jest też tak, że
pomimo, iż firmy ulokowane są np. na Śląsku, to ich prezesi czy wiceprezesi mieszkają w Krakowie. Zwłaszcza, gdy są to obcokrajowcy, bo w Krakowie jest na przykład bardzo dobra szkoła z wykładowym językiem angielskim, do której mogą posłać swoje dzieci.
A czy zajmujecie się państwo także wynajmem powierzchni biurowych dla biznesu?
Owszem, mamy specjalny dział, który zajmuje się wyłącznie powierzchniami komercyjnymi, czyli biurowymi, handlowymi i magazynowymi.
Czy w takim razie za zwiększonym popytem na mieszkania idzie albo w przyszłości przyjdzie większe zainteresowanie powierzchniami biurowymi w Krakowie?
Mamy taką nadzieję, jako że wolnej powierzchni biurowej jest u nas dużo, a w najbliższych latach jeszcze jej przybędzie. Trudniej jest powiedzieć, czy zagraniczne firmy będą otwierały w Krakowie swoje przedstawicielstwa i wybierały nasze miasto na swoje siedziby. Zwykle jest bowiem tak, że pierwsze biura firm z Zachodu powstają w Warszawie - pomimo, iż koszty ich utrzymania i wynagrodzenia pracowników są u nas niższe. Zresztą ceny powierzchni biurowych nie różnią się aż tak bardzo – za m2 w dobrej lokalizacji i wysokim standardzie trzeba zapłacić w Krakowie około 15-17 euro. Zachęcać mogą koszty pracy – pensje, koszt wynajęcia mieszkania dla pracowników. Dodatkowo sieć połączeń lotniczych z europejskimi stolicami bardzo się rozwija dzięki tanim liniom, nie odbiegając już bardzo od tych w stolicy.
Mamy więc nadzieję, że sytuacja będzie się poprawiać. Duże pole do popisu mają tu przecież władze miasta, które tworząc korzystniejsze warunki do prowadzenia biznesu mogą przyciągnąć do Krakowa inwestorów i duży kapitał.
Dziękuję za rozmowę.
Rozmawiał Robert Borzym
Rzeczywiście, mamy dość sporo klientów, którzy właśnie stamtąd przyjeżdżają i są zainteresowani zakupem nieruchomości w Polsce. Powody są różne. Część z nich poszukuje nieruchomości, które będą inwestycją , a więc oczekują, że stopa zwrotu wyłożonego kapitału będzie satysfakcjonująca. Część natomiast kupuje mieszkania dla siebie – są to ludzie zauroczeni Krakowem, często poleceni przez innych, którzy nasze miasto poznali i postanowili tu zamieszkać. Klienci tacy uważają, że w Krakowie opłaca się inwestować w nieruchomości, bo ceny są jeszcze rozsądne i poszukują na ogół mieszkań w bardzo dobrej lokalizacji – na tyle dobrej, aby nawet w przypadku rezygnacji z zamiaru zamieszkania tutaj, mieszkanie takie można było w miarę szybko i za sensowne pieniądze wynająć.
Czy chodzi tylko o Kraków – macie Państwo biura także w innych miastach. Czy tam również obserwuje się duże zainteresowanie polskim rynkiem?
Oprócz Krakowa mamy obecnie biura w Katowicach, Poznaniu, Gdańsku oraz cztery biura w Warszawie. W Warszawie faktycznie obserwujemy dość spore zainteresowanie ze strony cudzoziemców, ale Warszawa to w końcu stolica. Swoje siedziby ma tam mnóstwo firm, a duża liczba obcokrajowców jest sprawą niejako normalną. Kraków jednak nie jest centrum biznesu w Polsce, ma natomiast swój czar i urok - to one przede wszystkim przyciągają obcokrajowców do naszego miasta.
A czy zagraniczni klienci wiedzą, co chcą kupić, znają Kraków? Czy też przychodzą do Państwa bez żadnych pomysłów, oczekując fachowej porady, w co i gdzie warto zainwestować?
Można generalnie podzielić ich na dwie grupy. Pierwsza to ci klienci, których znajomi już kupili mieszkania w Krakowie, albo sami znają Kraków, bo byli tu wcześniej - oni mają już jakieś pojęcie o tym, gdzie chcieliby kupić mieszkanie. Czasem jest jednak tak, że fundusze przeznaczone na zakup nie są wystarczające - wtedy musimy tłumaczyć, że Kraków wprawdzie jest tańszy od Irlandii, ale nie aż tak bardzo. Z drugiej strony jest spora grupa klientów, którzy do nas przyjeżdżają, bo słyszeli, że w Polsce i w Krakowie warto zainwestować, zupełnie nie wiedząc, gdzie kupić, co kupić i jakie pieniądze trzeba na to przeznaczyć. Wówczas to od nas oczekują wyczerpujących informacji i porady. My z kolei musimy wiedzieć, czego oczekują. Czy zamierzają w zakupionych lokalach zamieszkać, czy też mieszkanie posłuży tylko jako inwestycja i będzie wynajmowane. Na to, czy dana transakcja będzie opłacalna, składa się przecież bardzo wiele czynników. Większość klientów tak czy inaczej twierdzi, że dla nich liczy się po pierwsze lokalizacja, po drugie lokalizacja i po trzecie to samo – Kraków pod tym względem jest bardzo przewidywalny.
Wiadomo, że obcokrajowcy najchętniej kupowaliby mieszkania w ścisłym centrum miasta, w kamienicach „z klimatem”, gdzie mieszkania są wysokie – to jest coś, co dla nich jest wyjątkowe.
Czy tacy klienci chcą także kupować mieszkanie stare, wymagające remontu, czy też oczekują ofert „do zamieszkania” od zaraz?
Najchętniej to ostatnie; przeważnie brakuje im po prostu czasu, a więc nie mają też możliwości nadzorowania ewentualnego remontu. A takich mieszkań w centrum Krakowa jest bardzo niewiele.
Czy obcokrajowcy przybywają do nas w jakiś zorganizowany sposób, czy działają bardziej na własną rękę?
W olbrzymiej większości przypadków to drugie. Właściwie nie spotkaliśmy się dotychczas z jakąś zorganizowaną grupą. Na pewno natomiast istnieje bardzo skuteczny przepływ informacji pomiędzy nimi. Nasi goście bardzo często powołują się bowiem na znajomych, którzy już zdążyli przekazać im pewną wiedzę o tym, czym jest to miasto, kupili tu już mieszkania, wyliczyli sobie, że to się opłaca i polecili to samo kolejnym swoim rodakom. Tak zwana „poczta pantoflowa” jest więc całkiem skuteczna.
Z Pani doświadczeń wynika, że największa liczba zainteresowanych rekrutuje się spośród obywateli Wielkiej Brytanii i Irlandii. Co z innymi narodowościami?
Oczywiście mamy także wśród klientów Niemców, Francuzów, Amerykanów, jest także Polonia Amerykańska i Kanadyjska, której przedstawiciele również interesują się możliwością nabycia nieruchomości w Polsce. Często wynika to z chęci spędzenia w Krakowie „jesieni” życia. Czasem są to „powroty po latach” do naszego miasta, są też przyczyny sentymentalne – ludzie ci chcieliby mieć po prostu coś „swojego” w Krakowie.
Czy nie sądzi Pani, że to właśnie obcokrajowcy będą w najbliższych miesiącach i latach kształtowali poziom cen na Starym Mieście? Czy to nie dzięki nim wartość takich nieruchomości idzie w górę, zwłaszcza, że podaż jest stosunkowo mała?
Na pewno jest w tym trochę racji. W ciągu ostatnich siedmiu, ośmiu miesięcy ceny wzrosły w granicach 20-30 procent, zależnie od lokalizacji. Z pewnością największy wzrost nastąpił tuż przed wejściem do Unii Europejskiej - sprzedawało się wtedy dokładnie wszystko. W najbliższych trzech-pięciu latach wartość nieruchomości w dalszym ciągu będzie szła w górę. Zdaję sobie sprawę, że to może wydawać się dziwne, skoro już teraz ceny osiągnęły pułap, który dla nas, mieszkańców Krakowa, jest bardzo wysoki. Ale biorąc pod uwagę zainteresowanie potencjalnych inwestorów czy klientów – to jeszcze nie jest koniec, może już nie tak gwałtownego, ale jednak sukcesywnego wzrostu cen. Zasób substancji mieszkaniowej w ścisłym centrum jest ograniczony, nic nowego w obrębie Plant na pewno już nie powstanie, dlatego pozostają jedynie remonty i dostosowanie do wyższych standardów tego, czym już dysponujemy.
Kraków może na tym chyba tylko zyskać. Zmieni się struktura mieszkańców Starego Miasta i napłynie kapitał, który umożliwi wreszcie remonty wielu bardzo zniszczonych kamienic.
Na pewno tak. Zwłaszcza, że w niektórych kamienicach nawet, jeśli mieszkania czy klatki schodowe są pięknie odnowione, to już na przykład fasady budynków pozostawiają bardzo wiele do życzenia. Miasto niewątpliwie nie jest przygotowane finansowo na inwestycje w prywatne kamienice, z kolei wielu właścicieli nie stać na rewaloryzację całego budynku. A przecież obcokrajowcy oczekują nie tylko pięknego mieszkania, chcieliby także, aby np. wejście do niego czy fasada kamienicy odpowiadały standardom, tworzyły jakąś całość. Na tym polu naprawdę jest jeszcze bardzo dużo do zrobienia.
Czy można sprecyzować, jaki poziom cen za mieszkania w starym budownictwie jest dla cudzoziemców „do przyjęcia”?
Jeśli mieszkanie jest naprawdę ładnie wykończone, a kamienica w dobrym stanie, to klienci mogą zapłacić 2000-2200 euro za metr kwadratowy. Ale przy tych kwotach oczekiwania wobec mieszkania są rzeczywiście duże. Są też miejsca, gdzie ceny sięgają nawet 2600 euro za m2 i także cieszą się zainteresowaniem. Ciężko więc autorytatywnie stwierdzić, jaka jest granica, o której na pewno moglibyśmy powiedzieć, że nigdy nie zostanie przekroczona. Ona na pewno istnieje, ale Kraków nie doszedł jeszcze do punktu, w którym klienci nie chcieliby już płacić więcej.
Czy deweloperzy budujący nowe mieszkania w Krakowie także mogą liczyć na wzrost popytu ze strony cudzoziemców?
Oczywiście, ale wszystko zależeć będzie od tego, w jakiej lokalizacji i jakim standardzie będą realizowali swoje obiekty. Luksusowe mieszkania, położone w miarę blisko centrum, na pewno będą cieszyły się sporym powodzeniem. Widać to po kamienicach budowanych przy ul. Krupniczej czy Mazowieckiej, które sprzedają się bardzo dobrze, choć apartamenty tam są bardzo duże, przez co kosztują nawet ponad milion zł. Takie przykłady pokazują, że są jeszcze możliwości i potencjał w Krakowie.
Obcokrajowcy kupują mieszkania, często w ogóle nie zamierzając w nich mieszkać, ale oczekując, że takie apartamenty będą na siebie zarabiać czyli będą wynajmowane. Czy tworzy się już u nas rynek na usługi zarządzania takimi nieruchomościami i czy Państwo takie usługi także zamierzają świadczyć?
Nie zajmujemy się zarządzaniem mieszkaniami, ponieważ jest już cała grupa firm specjalizujących się w takiej działalności. Kamienica, która jest wyremontowana, a mieszkania w niej są sprzedane jako poszczególne apartamenty, najczęściej ma już jednego zarządcę. Natomiast te mieszkania, które mają być wynajmowane, zgłaszane są zwykle do agencji nieruchomości. Współpracujemy z wieloma właścicielami, którzy w ogóle nie przebywają w Krakowie i których mieszkania są wynajmowane praktycznie „na okrągło”. Jeżeli są to mieszkania z „wyższej półki”, to przeważnie są zajmowane przez przedstawicieli firm, które mają swoje siedziby na terenie Krakowa. Te firmy zwykle za to płacą, oczekując w zamian naprawdę wysokiego standardu. Czasem jest też tak, że
pomimo, iż firmy ulokowane są np. na Śląsku, to ich prezesi czy wiceprezesi mieszkają w Krakowie. Zwłaszcza, gdy są to obcokrajowcy, bo w Krakowie jest na przykład bardzo dobra szkoła z wykładowym językiem angielskim, do której mogą posłać swoje dzieci.
A czy zajmujecie się państwo także wynajmem powierzchni biurowych dla biznesu?
Owszem, mamy specjalny dział, który zajmuje się wyłącznie powierzchniami komercyjnymi, czyli biurowymi, handlowymi i magazynowymi.
Czy w takim razie za zwiększonym popytem na mieszkania idzie albo w przyszłości przyjdzie większe zainteresowanie powierzchniami biurowymi w Krakowie?
Mamy taką nadzieję, jako że wolnej powierzchni biurowej jest u nas dużo, a w najbliższych latach jeszcze jej przybędzie. Trudniej jest powiedzieć, czy zagraniczne firmy będą otwierały w Krakowie swoje przedstawicielstwa i wybierały nasze miasto na swoje siedziby. Zwykle jest bowiem tak, że pierwsze biura firm z Zachodu powstają w Warszawie - pomimo, iż koszty ich utrzymania i wynagrodzenia pracowników są u nas niższe. Zresztą ceny powierzchni biurowych nie różnią się aż tak bardzo – za m2 w dobrej lokalizacji i wysokim standardzie trzeba zapłacić w Krakowie około 15-17 euro. Zachęcać mogą koszty pracy – pensje, koszt wynajęcia mieszkania dla pracowników. Dodatkowo sieć połączeń lotniczych z europejskimi stolicami bardzo się rozwija dzięki tanim liniom, nie odbiegając już bardzo od tych w stolicy.
Mamy więc nadzieję, że sytuacja będzie się poprawiać. Duże pole do popisu mają tu przecież władze miasta, które tworząc korzystniejsze warunki do prowadzenia biznesu mogą przyciągnąć do Krakowa inwestorów i duży kapitał.
Dziękuję za rozmowę.
Rozmawiał Robert Borzym
