Kredyty: wyższy wkład własny, niższa marża

Obecne wymogi dotyczące wkładu własnego wzrosną jeszcze od początku przyszłego roku do 20%. KNF pozwala jednak na ograniczenie wkładu w postaci gotówki do minimum 10% przy zapewnieniu innych form zabezpieczenia zobowiązania. Mowa jest tutaj głównie o dodatkowym ubezpieczeniu (które zwiększa wysokość raty) oraz np. blokadzie środków pieniężnych zgromadzonych na kontach IKE.

Z wkładem taniej
Im wyższą kwotę jesteśmy gotowi od razu wyłożyć na mieszkanie, tym mniejszy kredyt musimy zaciągnąć. Niższa kwota kredytu, co oczywiste przekłada się na niższe spłacane co miesiąc raty. Warto jednak zaznaczyć, że większość osób kupujących nowe „M” nie zdaje sobie sprawy, że większy wkład własny może również przełożyć się na niższą marżę banku. Mniejsza wartość Ltv (Loan to value), czyli niższa kwota hipoteki wpisanej do księgi wieczystej naszej przyszłej nieruchomości, daje nam szansę wynegocjowania korzystniejszego procentowania. Bierze się to z dość prostej kalkulacji ryzyka, które instytucja finansowa musi każdorazowo oszacować przydzielając kredyt. Różnica w poziomie marży może wahać się w tym wypadku od 0,08 do 0,3 punktu procentowego, a w skrajnych przypadkach nawet więcej. Niższa rata przy wyższym wkładzie własnym nie wynika więc jedynie z mniejszej kwoty całkowitego zobowiązania, ale również z korzystniejszego oprocentowania.

Kilkaset złotych rocznie
Poniżej przedstawiliśmy zestawienie prezentujące wysokość raty kredytu w zależności od wartości wkładu własnego. W naszej analizie założyliśmy, że przedmiotem transakcji jest nowe mieszkanie od krakowskiego dewelopera o powierzchni 50 mkw.

Różnica w wysokości rat kredytu przy różnym wkładzie własnym

Opracowanie własne.
(Dla mieszkania o powierzchni 50 mkw. wg średniej ceny transakcyjnej NBP z rynku pierwotnego w Krakowie w I kw. 2016 r., raty stałe, różnica marży wynikająca z wkładu własnego 0,2 pp., ubezpieczenie dodatkowego wkładu własnego 0,25%, wibor3m z 04.08.2016)

Wariant I prezentuje wysokość raty kredytu dla zakupu mieszkania z wkładem własnym na poziomie 20% jego wartości. Drugi wariant przedstawia wysokość raty przy takiej samej marży, jednak w sytuacji, gdy początkowa wpłata obniżona została do 10%. Trzecia wersja z kolei ukazuje wysokość raty dla wkładu na poziomie 10% oraz wynikającym z tego powodu wyższym oprocentowaniem. Wzrost marży o 0,2 punktu procentowego przełożył się na podwyżkę raty o 31 zł. W ostatnim wariancie przedstawiona została rata przy początkowej wpłacie kupujących na poziomie 10%. W tej sytuacji jednak całkowite oprocentowanie jest wyższe zarówno w wyniku wzrostu marży oraz dodatkowego ubezpieczenia, którego koszt ustalony został na 0,25%. Rata w tym przypadku wyniosła 1 519 zł i była o 39 zł i 70 zł wyższa w porównaniu do odpowiednio opcji III i II. Warto dodać, że koszt dodatkowego ubezpieczenia wkładu własnego zazwyczaj jest ponoszony do momentu, gdy wartość pozostającego do spłaty kapitału kredytu obniży się poniżej 80% wartości mieszkania.

KAN