Małopolski rynek powierzchni komercyjnych – stan oczekiwania cz. 2

Zawirowania w gospodarce (nie tylko w Polsce) wywołały negatywne skutki również na rynku powierzchni magazynowych. Wolumen sprzedaży tego rodzaju powierzchni na obszarze metropolitarnym Krakowa
w 2008 roku spadł o niemal 50% w stosunku do roku 2007. Podobną relację można zauważyć analizując wielkość sprzedaży powierzchni magazynowej oraz wielkość terenu zabudowanego.

Całkowity wolumen sprzedaży powierzchni magazynowo-produkcyjnej w 2007 roku to 60 transakcji sprzedaży na łączną kwotę 185 mln złotych, obejmujący ponad 71 ha zabudowanego gruntu z zasobnością ponad 95 tys. m2 powierzchni magazynowo-produkcyjnej. Odpowiednio w roku 2008 zawarto
34 transakcje za niespełna 91mln złotych, obejmujące 39 ha zabudowanego gruntu z zasobnością 39 tys. m2 powierzchni magazynowo-produkcyjnej.

W sprzedaży wciąż przeważają obiekty starsze (stanowiące pozostałość po dawnych terenach przemysłowych). Przeciętna cena transakcji za obiekt magazynowo-produkcyjny w roku 2007 wyniosła 3,6 mln złotych, zaś w roku 2008 cena ta spadła do 2,7 mln złotych. Niemal 2/3 udziału w całkowitym obrocie powierzchnią magazynowo-produkcyjną w 2007 roku stanowiły sprzedaże nieruchomości na obszarze Krakowa, zaś pozostała część dotyczyła sprzedaży na terenie gmin ościennych. Odwrotną sytuację zanotowano w roku 2008. Jest to jednak wynik spadku sprzedaży na obszarze Krakowa, nie zaś wzrostu sprzedaży na terenach gmin ościennych (cena sprzedaży na terenach wokół Krakowa utrzymała się na podobnym poziomie jak w 2007 roku).

Analogiczną sytuację można było zaobserwować w wielkości sprzedaży powierzchni magazynowo-produkcyjnej oraz wielkości sprzedaży zabudowanego gruntu.

Niezmiennie od lat, w przypadku powierzchni magazynowych dominuje południowo-wschodnia oraz wschodnia część Krakowa: obszar Rybitw, Łęgu oraz terenów dawnej HTS, a wokół Krakowa to Skawina, Niepołomice oraz Balice i Modlniczka. Dobrą lokalizacją dla inwestycji magazynowych jest również północno-zachodnia część Krakowa, wzdłuż drogi na Olkusz (jednak duża dominacja terenów mieszkaniowych powoduje ograniczenia w swobodzie gospodarczej oraz wysoki poziom cen gruntów).

Największe dotychczas zasoby powierzchni magazynowo-produkcyjnej koncentrowane były na obszarach dawnych terenów przemysłowych. Dobre zaplecze techniczne oraz „swoboda” prowadzenia działalności (brak sąsiedztwa terenów mieszkaniowych) sprawiły, iż takie lokalizacje jak Łęg, dawny HTS, dawne ZM Skawina są bardzo dobrze postrzegane przez przedsiębiorców.

Obszary te jednak charakteryzują się również cechami, które w obecnych warunkach są postrzegane negatywnie. Jednym z najważniejszych (jeśli nie najważniejszym) z negatywnych uwarunkowań jest nienajlepsza dostępność komunikacyjna z głównych korytarzy drogowych regionu. Brak wschodniej obwodnicy Krakowa skutecznie utrudnia dojazd z trasy krajowej Tarnów-Katowice do Rybitw, przejechanie z terenów HTS na południową czy zachodnią stronę miasta jest również bardzo dużym wyzwaniem.

Obecnie łatwość dostępu do dróg krajowych jest jednym z priorytetów dla lokalizacji centrów logistycznych.
W ciągu ostatnich dwóch lat największą aktywnością (pod względem budowy nowoczesnej powierzchni magazynowej) wykazały się podmioty, które realizowały swoje inwestycje w Skawinie, w sąsiedztwie węzła komunikacyjnego obwodnicy Krakowa w Sidzinie. Realizacja obwodnicy Skawiny (w północnej części miasta) pozwoli na zagospodarowanie 150 ha nieużytków.

Już w 2008 roku powstało tam ok. 35 000 m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej (dla własnych potrzeb centrum logistyczno-dystrybucyjne o pow. ok. 13000 m2 wybudował Mix Electronics, Attic centrum budowlane - obiekt biurowo-magazynowy o pow. ok. 5000 m2, zaś Panattoni zrealizował park logistyczny - obiekt o pow. ok. 17 000 m2), podczas gdy cała podaż nowej powierzchni magazynowej w Krakowie i gminach ościennych wyniosła ok. 55 000 m2.

Inwestycja Panattoni Park Kraków jest w zasadzie pierwszą budową powierzchni logistycznej o charakterze deweloperskim. Jak dotąd nie doszła do realizacji zapowiadana największa inwestycja parku logistycznego regionu – ponad 150 000 m2 powierzchni magazynowej w podkrakowskiej Modlniczce na obszarze 31,5 ha.

Niewielka podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Krakowie plasuje tą wielką i atrakcyjną aglomerację na bardzo słabym poziomie. 55 000 m2 nowej powierzchni magazynowej stanowi 1% całkowitej powierzchni magazynowej w największych regionach w Polsce (Warszawa, Śląsk, Wrocław, centralna Polska).

Dynamicznie zwiększający się w ciągu ostatnich 4 lat popyt na powierzchnie magazynowe, przy jej niskiej podaży, spowodował duże zmiany w  poziomie czynszów. Od 2005 roku stawki czynszu rosły niemal liniowo osiągając obecnie poziom 3,5-4,5 euro/m2 (jednostkowo również 5 euro/m2), podczas gdy w innych dużych aglomeracjach stawki czynszu wynoszą 3-3,5 euro/m2 (tylko rynek stołeczny jest droższy).

 

Przeciętny poziom cen w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni magazynowej w latach 2007/2008 kształtował się na podobnym poziomie 1700 zł/m2. Notowany spadek ceny jednostkowej na terenach gmin ościennych jest wynikiem wyłącznie sprzedaży „lepszych” obiektów w roku 2007 niż w roku 2008.

Pomimo zdecydowanie gorszych wyników w sprzedaży powierzchni magazynowo-produkcyjnej nakłady inwestycyjne na ich pozyskanie (na zakup czy budowę) pozwalają ocenić, iż tego rodzaju obiekty są dobrą lokatą kapitału.

Potwierdzeniem dużego popytu na powierzchnie magazynowo-produkcyjną jest wielkość powierzchni gruntów, jaka była przedmiotem sprzedaży pod tego rodzaju zabudowę.
W latach 2007/2008 sprzedano ponad 223 ha gruntów przeznaczonych pod obiekty magazynowo-usługowo-produkcyjne za łączną kwotę 223 mln złotych.

Analiza wartościowa oraz ilościowa sprzedaży gruntów niezabudowanych z przeznaczeniem pod powierzchnie magazynowe pokazuje jasno, że rok 2007 był przełomowym dla rynku nieruchomości końcem hossy. Pierwszym tego objawem był zdecydowany spadek ilości transakcji, zaś w znacznej mierze poziom cen utrzymywał się na zbliżonym poziomie, chociaż niejednokrotnie w roku 2008 notowany był wzrost cen. Taką właśnie sytuację zanotowano w segmencie gruntów niezabudowanych z przeznaczeniem pod produkcję i magazyny. W 2008 roku nastąpił wzrost cen na poziomie 9,8% w stosunku do cen z roku 2007.

Pod względem lokalizacji, jakie znalazły się w kręgu zainteresowań inwestorów, czołowe miejsca zajmują Rybitwy (rejon utrwalony dla powierzchni magazynowo-produkcyjnej), Niepołomice (obszar specjalnej strefy ekonomicznej oraz tereny wokół budowanej autostrady) i Skawina (w szczególności północna część miasta, na pograniczu z Krakowem). W roku 2007 największą transakcją był zakup 31,5 ha gruntu w Modlniczce przez Goodmann Group.

I kwartał 2009 roku pokazuje nieznaczne zwiększenie się pustostanów magazynów. Na krakowskim rynku obecnie znajduje się ponad 150 tys. m2 powierzchni magazynowej do wynajmu (z czego ok. 35 tys. m2 dotyczy obiektów zrealizowanych w 2008 roku, bądź których realizacja nastąpić ma w roku 2009 – powierzchnia ta nie uwzględnia inwestycji w Modlniczce).

Dla porównania, w latach 2005-2006 oferta najmu obejmowała 65 tys. m2 powierzchni magazynowej.

Zwiększający się poziom pustostanów, przy braku nowych inwestycji, może pozwolić na ustabilizowanie się czynszów na dotychczasowym poziomie, z ewentualną korektą dla gorszych lokalizacji.

Realizacja dużych inwestycji przy obecnej, niewiadomej sytuacji w gospodarce, wiąże się ze znacznym ryzykiem. Wiele zapowiadanych (rok, dwa lata wcześniej) inwestycji, dotychczas nie rozpoczętych, zostało wstrzymanych. Podejmowane są projekty realizowane na własne potrzeby bądź dla określonych najemców.

Aglomeracja krakowska dotychczas w zasadzie nie istnieje jako region parków logistycznych, a obecne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej stanowią ułamek procenta zasobów, jakie powstały w ciągu ostatnich dwóch lat w innych częściach kraju (Warszawa, Śląsk).

Potencjalna wielkość powierzchni magazynowej (w aglomeracji krakowskiej), jaką można by zrealizować na gruntach zakupionych niewątpliwe pod względem podaży znacząco wpłynęłaby na ten rynek nie tylko
w Krakowie.
W obecnej sytuacji niewątpliwie byłoby to niekorzystne z punktu widzenia właściciela, gdyż w efekcie tych działań zmniejszeniu uległyby stawki czynszów, a co za tym idzie - obniżyłaby się rentowność inwestycji.
Jednak inwestorzy wstrzymują się z inwestycjami obiektów na wynajem, chcąc przeczekać niekorzystne warunki gospodarcze.