Martwe dusze we wspólnocie
PoradnikPo śmierci właściciela lokalu zdarza się, że wspólnoty mieszkaniowe muszą borykać się z mieszkaniami, które mają nieuregulowaną sytuację prawną. Najczęściej jest to spowodowane brakiem formalnego następcy prawnego, bo nikt nie przeprowadził postępowania spadkowego i nie ujawnił swoich praw do spadku.
Spadkobiercy oszukują wspólnotę mieszkaniową
Wielu spadkobierców nie reguluje swoich spraw spadkowych, próbując w ten sposób oszukiwać wspólnotę mieszkaniową. Mimo że niejednokrotnie mieszkają w mieszkaniu zmarłego właściciela, nie pokrywają kosztów zarządu nieruchomością wspólną obciążających właściciela lokalu twierdząc, że skoro nie ma właściciela (bo ten nie żyje), nie ma też obowiązku płacenia. Dla wspólnot mieszkaniowych taka sytuacja to problem, bo skoro właściciel nie żyje, często nie wiadomo, do kogo kierować roszczenia i przeciwko komu występować o zapłatę zaległości. Wspólnoty mieszkaniowe nie wiedzą też, czy można takim nieformalnym spadkobiercom udostępniać dokumenty wspólnoty i czy można brać ich głos pod uwagę w sprawach wspólnotowych.
Uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej
Wbrew pozorom wspólnoty mieszkaniowe nie są bezbronne wobec takiej sytuacji. Jeżeli właściciel lokalu zmarł i nie można ustalić jego spadkobierców, a nikt nie interesuje się mieszkaniem, wspólnota mieszkaniowa powinna jak najszybciej wystąpić do sądu o ustanowienie kuratora masy spadkowej. Wniosek taki wnosi się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania zmarłego właściciela lokalu. Powołany przez sąd kurator spadku powinien starać się o wyjaśnienie, kto jest spadkobiercą i zawiadomić spadkobierców o otwarciu spadku. Może się jednak zdarzyć, że ktoś z rodziny przychodzi do lokalu lub też nawet w nim mieszka czy go wynajmuje, jednocześnie nie pokrywając swoich należności wobec wspólnoty mieszkaniowej. Wówczas należałoby wystąpić o zabezpieczenie spadku. Spadek zabezpiecza się bowiem, gdy z jakiejkolwiek przyczyny grozi naruszenie rzeczy lub praw pozostałych po spadkodawcy, zwłaszcza przez usunięcie, uszkodzenie, zniszczenie albo nieusprawiedliwione rozporządzenie. Wniosek o zabezpieczenie spadku należy złożyć do sądu w okręgu, którego znajdują się rzeczy wchodzące w skład spadku. Może go jednak złożyć tylko wspólnota mieszkaniowa będąca wierzycielem zmarłego właściciela.
Kto dziedziczy po zmarłym właścicielu
Spadkobiercą po zmarłym właścicielu lokalu w pierwszej kolejności jest ten, kogo właściciel lokalu powołał do dziedziczenia w testamencie. Jeżeli zmarły nie pozostawił testamentu, w pierwszej kolejności dziedziczyć po nim będą dzieci spadkodawcy i jego małżonek. Jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku. Jeżeli dziecko spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada jego dzieciom w częściach równych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do dalszych zstępnych. W braku zstępnych spadkodawcy powołani są do spadku z ustawy jego małżonek, rodzice i rodzeństwo. Jeżeli którekolwiek z rodzeństwa spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku pozostawiając zstępnych, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada jego zstępnym. W przypadku braku zstępnych, rodziców, rodzeństwa i zstępnych rodzeństwa spadkodawcy, cały spadek przypada jego małżonkowi. Wobec braku zstępnych i małżonka spadkodawcy, cały spadek przypada jego rodzicom, rodzeństwu i zstępnym rodzeństwa. W przypadku braku małżonka spadkodawcy i krewnych powołanych do dziedziczenia z ustawy, spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy jako spadkobiercy ustawowemu. Jeżeli miejsca ostatniego zamieszkania spadkodawcy w Rzeczypospolitej Polskiej nie da się ustalić lub ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy znajdowało się za granicą, spadek przypada Skarbowi Państwa jako spadkobiercy ustawowemu.
Stwierdzenie nabycia spadku
Aby spadkobiercę można było uznać za właściciela lokalu, w sądzie musi zostać przeprowadzone postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku. Podczas tego postępowania sąd bada, kto jest uprawniony do dziedziczenia po zmarłym właścicielu lokalu i w jakim ułamku (jeżeli jest kilku spadkobierców). Co ważne, sądu nie interesuje jakie rzeczy wchodzą w skład spadku. Zatem na tym etapie sąd nie rozpatrzy podziału majątku czy przyznania konkretnej rzeczy spadkobiercy. Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku wraz z załącznikami składa się w sądzie rejonowym właściwym dla ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego, w tylu egzemplarzach, ile jest osób biorących udział w postępowaniu. Do wniosku trzeba dołączyć odpis aktu zgonu oraz akty urodzenia spadkobierców oraz odpis aktu małżeństwa współmałżonka zmarłego, jeżeli są oni spadkobiercami po zmarłym. Sąd po przeprowadzeniu postępowania wydaje postanowienie, w którym stwierdza kto dziedziczy po zmarłym. Takie postanowienie po jego uprawomocnieniu się jest dopiero legitymacją uprawniającą spadkobiercę do formalnego władania przedmiotami wchodzącymi w skład spadku. Również dopiero z chwilą uprawomocnienia się tego postanowienia spadkobierca staje się formalnym właścicielem lokalu, ma prawo brać udział w zebraniach wspólnoty mieszkaniowej i głosować nad jej uchwałami. Nowy właściciel lokalu, wyłoniony w wyniku postępowania spadkowego, powinien także złożyć w sądzie rejonowym, który prowadzi księgę wieczystą dla nabytego przez niego lokalu mieszkalnego wniosek o wpis w tej księdze wieczystej prawa własności na jego rzecz.
Podsumowanie
Wspólnota mieszkaniowa nie jest więc bezbronna w przypadku lokali o nieuregulowanym stanie prawnym w jej nieruchomości. Jeżeli będzie postępować sprawnie i zdecydowanie, może w przypadku śmierci dotychczasowego właściciela skutecznie doprowadzić do ujawnienia nowego właściciela i w konsekwencji wyegzekwować swoje wierzytelności. Natomiast błędem występującym niestety powszechnie jest czekanie przez długi czas, aż ktoś ze spadkobierców wreszcie sam ureguluje stan prawny lokalu i zapłaci wszystkie zaległości.
Paweł Puch
Wielu spadkobierców nie reguluje swoich spraw spadkowych, próbując w ten sposób oszukiwać wspólnotę mieszkaniową. Mimo że niejednokrotnie mieszkają w mieszkaniu zmarłego właściciela, nie pokrywają kosztów zarządu nieruchomością wspólną obciążających właściciela lokalu twierdząc, że skoro nie ma właściciela (bo ten nie żyje), nie ma też obowiązku płacenia. Dla wspólnot mieszkaniowych taka sytuacja to problem, bo skoro właściciel nie żyje, często nie wiadomo, do kogo kierować roszczenia i przeciwko komu występować o zapłatę zaległości. Wspólnoty mieszkaniowe nie wiedzą też, czy można takim nieformalnym spadkobiercom udostępniać dokumenty wspólnoty i czy można brać ich głos pod uwagę w sprawach wspólnotowych.
Uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej
Wbrew pozorom wspólnoty mieszkaniowe nie są bezbronne wobec takiej sytuacji. Jeżeli właściciel lokalu zmarł i nie można ustalić jego spadkobierców, a nikt nie interesuje się mieszkaniem, wspólnota mieszkaniowa powinna jak najszybciej wystąpić do sądu o ustanowienie kuratora masy spadkowej. Wniosek taki wnosi się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania zmarłego właściciela lokalu. Powołany przez sąd kurator spadku powinien starać się o wyjaśnienie, kto jest spadkobiercą i zawiadomić spadkobierców o otwarciu spadku. Może się jednak zdarzyć, że ktoś z rodziny przychodzi do lokalu lub też nawet w nim mieszka czy go wynajmuje, jednocześnie nie pokrywając swoich należności wobec wspólnoty mieszkaniowej. Wówczas należałoby wystąpić o zabezpieczenie spadku. Spadek zabezpiecza się bowiem, gdy z jakiejkolwiek przyczyny grozi naruszenie rzeczy lub praw pozostałych po spadkodawcy, zwłaszcza przez usunięcie, uszkodzenie, zniszczenie albo nieusprawiedliwione rozporządzenie. Wniosek o zabezpieczenie spadku należy złożyć do sądu w okręgu, którego znajdują się rzeczy wchodzące w skład spadku. Może go jednak złożyć tylko wspólnota mieszkaniowa będąca wierzycielem zmarłego właściciela.
Kto dziedziczy po zmarłym właścicielu
Spadkobiercą po zmarłym właścicielu lokalu w pierwszej kolejności jest ten, kogo właściciel lokalu powołał do dziedziczenia w testamencie. Jeżeli zmarły nie pozostawił testamentu, w pierwszej kolejności dziedziczyć po nim będą dzieci spadkodawcy i jego małżonek. Jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku. Jeżeli dziecko spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada jego dzieciom w częściach równych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do dalszych zstępnych. W braku zstępnych spadkodawcy powołani są do spadku z ustawy jego małżonek, rodzice i rodzeństwo. Jeżeli którekolwiek z rodzeństwa spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku pozostawiając zstępnych, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada jego zstępnym. W przypadku braku zstępnych, rodziców, rodzeństwa i zstępnych rodzeństwa spadkodawcy, cały spadek przypada jego małżonkowi. Wobec braku zstępnych i małżonka spadkodawcy, cały spadek przypada jego rodzicom, rodzeństwu i zstępnym rodzeństwa. W przypadku braku małżonka spadkodawcy i krewnych powołanych do dziedziczenia z ustawy, spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy jako spadkobiercy ustawowemu. Jeżeli miejsca ostatniego zamieszkania spadkodawcy w Rzeczypospolitej Polskiej nie da się ustalić lub ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy znajdowało się za granicą, spadek przypada Skarbowi Państwa jako spadkobiercy ustawowemu.
Stwierdzenie nabycia spadku
Aby spadkobiercę można było uznać za właściciela lokalu, w sądzie musi zostać przeprowadzone postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku. Podczas tego postępowania sąd bada, kto jest uprawniony do dziedziczenia po zmarłym właścicielu lokalu i w jakim ułamku (jeżeli jest kilku spadkobierców). Co ważne, sądu nie interesuje jakie rzeczy wchodzą w skład spadku. Zatem na tym etapie sąd nie rozpatrzy podziału majątku czy przyznania konkretnej rzeczy spadkobiercy. Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku wraz z załącznikami składa się w sądzie rejonowym właściwym dla ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego, w tylu egzemplarzach, ile jest osób biorących udział w postępowaniu. Do wniosku trzeba dołączyć odpis aktu zgonu oraz akty urodzenia spadkobierców oraz odpis aktu małżeństwa współmałżonka zmarłego, jeżeli są oni spadkobiercami po zmarłym. Sąd po przeprowadzeniu postępowania wydaje postanowienie, w którym stwierdza kto dziedziczy po zmarłym. Takie postanowienie po jego uprawomocnieniu się jest dopiero legitymacją uprawniającą spadkobiercę do formalnego władania przedmiotami wchodzącymi w skład spadku. Również dopiero z chwilą uprawomocnienia się tego postanowienia spadkobierca staje się formalnym właścicielem lokalu, ma prawo brać udział w zebraniach wspólnoty mieszkaniowej i głosować nad jej uchwałami. Nowy właściciel lokalu, wyłoniony w wyniku postępowania spadkowego, powinien także złożyć w sądzie rejonowym, który prowadzi księgę wieczystą dla nabytego przez niego lokalu mieszkalnego wniosek o wpis w tej księdze wieczystej prawa własności na jego rzecz.
Podsumowanie
Wspólnota mieszkaniowa nie jest więc bezbronna w przypadku lokali o nieuregulowanym stanie prawnym w jej nieruchomości. Jeżeli będzie postępować sprawnie i zdecydowanie, może w przypadku śmierci dotychczasowego właściciela skutecznie doprowadzić do ujawnienia nowego właściciela i w konsekwencji wyegzekwować swoje wierzytelności. Natomiast błędem występującym niestety powszechnie jest czekanie przez długi czas, aż ktoś ze spadkobierców wreszcie sam ureguluje stan prawny lokalu i zapłaci wszystkie zaległości.
Paweł Puch