Marzy nam się dom. Od czego zacząć? Od działki!

Zakładamy oczywiście, że nabywamy działkę nie w celach spekulacyjnych lecz po to by wybudować na niej dom i w nim zamieszkać na wiele lat. Przeanalizujemy najpopularniejszy trend na rynku budowy domów czyli domy w okolicach największych miast RP. Wynika to z jasnej tendencji na rynku domów, której ulega wielu klientów - marzeniem jest dom, a miasto jest prawie wyłącznie miejscem pracy.

Lokalizacja

Wybór działki będzie determinować absolutnie wszystkie inne czynniki związane z domem. Nie jest wielką filozofią zawyrokować, iż im bliżej miasta tym drożej. Jednak cena to jedno, a usytuowanie, rodzaj terenu i inne uwarunkowania to drugie. Zacznijmy od ceny. Daje się zauważyć sytuacja, kiedy leżące niedaleko od siebie działki o podobnej charakterystyce różnią się wyraźnie ceną (5-15%) tylko dlatego, że jedna z nich leży jeszcze w obrębie granic miasta. Jeśli więc nie zależy nam, by w dowodzie osobistym dumnie widniała Warszawa, Kraków czy Poznań, poszukajmy działki ulokowanej tuz za granicami administracyjnymi miasta. W efekcie działka będzie znajdować się w tej samej okolicy, ale możemy za nią wyraźnie mniej zapłacić.

O czym należy pamiętać:

• Droga dojazdowa: czy jest asfaltowa? Czy w stanie tzw. utwardzonym (żwir) czy jest po prostu polna drogą. Jak wygląda sytuacja zimą (odśnieżanie) i przy roztopach (błoto)?
• Najbliższe sąsiedztwo – czy nie ma w pobliżu zakładów o dużej i męczącej emisji akustycznej (tartak, cegielnia, fabryka, warsztat samochodowy etc., lotniska etc.) bądź dymiącej (zakłady cegielniane, lakiernie, fabryki farb i innych barwników)?
• Dalsze sąsiedztwo – fabryki słodyczy, browary, huty etc – jeśli wiatr będzie leciał w naszym kierunku, szybko rozboli nas głowa.
• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) dla danego terenu. Musimy mieć jasność, jaką przyszłość gmina widzi dla najbliższej okolicy – czy przypadkiem nie powstanie obok nas centrum handlowe, tereny przemysłowe, bądź obwodnica miasta.
• Jest to szczególnie ważne, bowiem MPZP określa, czy będziemy mogli postawić dom na wybranej przez nas wstępnie działce. W tym też celu powinniśmy się udać do gminy, gdzie takowy plan powinno się nam na życzenie przedłożyć. Jeśli w danej gminie nie ma planu ani jego wstępnego zarysu jakim jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, musimy wystąpić o tzw. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Innymi słowy, musimy poprosić, by gmina „na życzenie” powiedziała nam, co na wskazanej działce możemy wybudować.
• Dostępna infrastruktura – czy wydostaniemy się z domu bez samochodu? Dostęp do przedszkola i szkoły, bankomatu, sklepu spożywczego.

Stan prawny terenu

Działka, która nie ma żadnych wad prawnych co do roszczeń, prawa własności etc., ma tzw. stan uregulowany. Najważniejszą kwestią w powyższym zakresie jest określenie, czy sprzedający ma do działki jedyne prawo. Jeśli tego jesteśmy już pewni, kolejną rzeczą jest sprawdzenie wszelkiego rodzaju roszczeń, służebności lub hipotek. W/w. informacje na temat interesującej nas działki możemy uzyskać w wydziale ksiąg wieczystych lokalnego sądu rejonowego. Oczywiście wszystkie dokumenty, przedstawiające powyższe informacje powinien nam dostarczyć sprzedający.
Charakterystyka działki

Geologia, kształt i rozmiar

Jeśli będziemy już mieli w ręku odpis i wyrys, dzięki którym uzyskamy pewność co do sytuacji prawnej działki, warto swe kroki skierować do pobliskiego (zazwyczaj) urzędu gminy, gdzie w lokalnym wydziale geodezji dowiemy się, co pod naszą działką się znajduje. Nie chodzi oczywiście o złoża wolframu lub diamentów (choć kto wie ), lecz o poziom wód gruntowych. Jej niekorzystny poziom może ograniczyć, a nawet uniemożliwić budowę domu. Oczywiście im bardziej działka przypomina kwadrat, tym lepiej. Mamy swobodę odległości od granicy działki. Pamiętajmy jednak o przepisach mówiących o minimalnej odległości do drugiego budynku – 4 m do drugiego budynku jeśli jego ściana posiada otwór okienny, bądź 3 m jeśli takiego nie posiada. Dzięki kwadratowej lub zbliżonej do tej figury działce, mamy większe pole manewru związane z przeszkleniem fasad i organizacją małej architektury na działce (ogród, droga, rekreacja na działce).

Teren

Optymalna działka to działka lekko nachylona na południową stronę lub płaska. Taka działka jest dobrze doświetlona. Należy też wymienić takie zalety jak lepsze dogrzewanie i szybsze schnięcie, co ma niebagatelny wpływ na konserwację domu i koszty ogrzewania. Dobrze zachowują się też domy na lekkich wzniesieniach – dom jest wietrzony i mało podatny na zagrzybienie. Działka na północnych stokach bądź w zagłębieniach będzie miejscem zimnym (spływ zimnego powietrza do zagłębień) i narażonym na wilgoć (zagrzybienie).

Arsenał działki - uzbrojenie

Dużym ułatwieniem w naszych zamiarach inwestycyjnych będzie, jeśli działka jest już „uzbrojona”. To znaczy, że do jej granicy lub w pobliże będzie doprowadzony gaz, prąd, woda, no i oczywiście kanalizacja. Taka działka jest droższa, lecz zaoszczędzi nam kosztownego i czasochłonnego zbrojenia działki.

Kontakt ze światem - droga

Najlepsza sytuacja zastana to taka, gdy upatrzona działka ma bezpośredni (co ważne) dostęp do drogi publicznej (czyli takiej, której właścicielem jest gmina, a nie osoba prywatna). Jeśli takiego dostępu nie ma, musimy postarać się o tzw. służebność po działce cudzej, tak by mieć dostęp do drogi publicznej (zazwyczaj polega to na użytkowaniu prywatnej drogi sąsiada). Jeśli jednak działka jest prawdziwą „działką w polu”, musimy poprosić gminę o wyznaczenie wymaganej drogi, która połączy naszą oazę z siecią dróg publicznych. To niestety wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Witold Zamorski
Dział analiz rynku nieruchomości – Północ Nieruchomości S.A.