Mieszkanie z wadami...
Poradnik
Jak dochodzić naszych uprawnień z rękojmi lub gwarancji, jeśli nasze mieszkanie ma wady?
Część I. Wady.
W końcu odebraliśmy klucze do wymarzonego nowego mieszkania, podpisaliśmy protokół odbioru, zaczęliśmy porządki i przeprowadzkę, a tu okazuje się, że nie wszystko jest takie idealne jak miało być: drzwi i okna się nie domykają, znaleźliśmy kilka widocznych skaz na glazurze, niektóre z płytek kafelkowych lub parkietu są w innym odcieniu niż całość, tu i ówdzie coś odstaje lub odpada. Dzwonimy z pretensjami do dewelopera, a on nam odpowiada, że przecież podpisaliśmy bezusterkowy protokół odbioru mieszkania. Jak i od kogo skutecznie dochodzić teraz naprawienia wszystkich wad?
Uwagi ogólne.
Przede wszystkim już w czasie zawierania umowy przedwstępnej zakupu mieszkania powinniśmy dokładnie czytać umowę, gdyż często już na tym etapie sprzedawcy zamieszczają zapisy regulujące ich odpowiedzialność za ewentualne wady mieszkania i zasady dochodzenia od nich roszczeń w tym zakresie. Jednym słowem - przedstawiają nam zasady udzielanej odpowiedzialności w ramach gwarancji i czasem też rękojmi za wady oraz trybu reklamacji, który nas wiąże, aby skutecznie zgłosić zauważoną wadę. Zarówno w umowie przedwstępnej, jak i przy przenoszeniu własności mieszkania aktem notarialnym powinniśmy zwrócić uwagę, czy przypadkiem sprzedawca nie zawarł w umowie klauzuli, że przenosi na nas uprawnienia dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji bezpośrednio w stosunku do wykonawców robót i producentów, z jednoczesnym zwolnieniem siebie z odpowiedzialności za naprawy wad. Takie przeniesienie uprawnień z pozoru może wydawać nam się korzystne, ale musimy pamiętać, że jak zwolnimy sprzedawcę z odpowiedzialności za wady rzeczy sprzedanej to my będziemy się martwić i szukać kto wykonywał poszczególne prace w naszym mieszkaniu i gdzie nabywał materiały i elementy, które okazały się wadliwe. Jak długo natomiast sprzedawca mieszkania jest odpowiedzialny za „towar” nam dostarczony, czyli sprzedane mieszkanie, to on musi zadbać, aby bezpośredni wykonawcy naprawili wady lub dostarczyli elementy wolne od wad.
Pomimo, iż jesteśmy konsumentami, gdy nabywamy mieszkanie jako osoby prywatne, w stosunku do dewelopera (który jest przedsiębiorcą) nie możemy się jednak powoływać na przepisy ustawy z 27 lipca 2002 r. o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 141, poz. 1176), które w znaczny sposób ułatwiają dochodzenie konsumentowi roszczeń od sprzedawcy rzeczy wadliwej. Niestety ustawa ta odnosi się wyłącznie do nabywania rzeczy ruchomych, a nasze mieszkanie do tej kategorii nie należy, gdyż jest nieruchomością. Nie ma jednak żadnych przeszkód, aby naprawienia wad domagać się w normalnym trybie odpowiedzialności sprzedawcy za rękojmię rzeczy sprzedanej lub w ramach udzielonej przez niego gwarancji, czyli na podstawie przepisów kodeksu cywilnego (art. 556-576 kc dot. rękojmi za wady, art. 577-581 kc dot. gwarancji jakości).
Czym są wady i jakie są ich rodzaje.
W ramach rękojmi za wady, z mocy prawa, sprzedawca jest odpowiedzialny zarówno za wady fizyczne, jak i prawne dostarczonej nabywcy rzeczy, przy udzielanej przez sprzedawcę gwarancji przyjmuje się odpowiedzialność za wady fizyczne, czasem też w formie ograniczonej zapisami umowy gwarancyjnej.
Wady prawne.
Rzecz sprzedana ma wadę prawną, jeżeli stanowi ona własność osoby trzeciej lub gdy jest obciążona prawem osoby trzeciej (np. zastawem, służebnością, lub prawem obligacyjnym – hipoteką kredytową lub inną, które nie wygasną wskutek sprzedaży rzeczy). Fakt, że sprzedawca nie był właścicielem rzeczy sam w sobie nie powoduje bowiem nieważności umowy sprzedaży. Na sprzedawcy, który nie jest właścicielem sprzedawanej rzeczy, ciążą wszystkie obowiązki wynikające z zawartej umowy sprzedaży, włącznie z obowiązkiem przeniesienia na kupującego własności sprzedanej rzeczy.
W przypadku zakupu nieruchomości, z uwagi na fakt, że czynność ta musi być dokonana aktem notarialnym, nabycie rzeczy od nie-właściciela nie wchodzi w grę, gdyż do umowy notarialnej jest konieczne przedstawienie wypisu z księgi wieczystej nieruchomości, w której mamy wpisane kto jest jej właścicielem. Niemniej jednak istnieje już ryzyko komplikacji prawnych, jeśli nabywamy nieruchomość od pełnomocnika właściciela lub też jeśli nabywamy całą nieruchomość od współwłaściciela nieruchomości. W takich sytuacjach musimy dokładnie sprawdzić, czy pełnomocnik od którego nabywamy nieruchomość ma aktualne, nieodwołane pełnomocnictwo notarialne do sprzedaży nam tej nieruchomości w imieniu właściciela, a jeśli jest współwłaścicielem to czy ma wyraźną zgodę w formie aktu notarialnego pozostałych współwłaścicieli na zbycie nam nieruchomości.
Ponadto należy zawsze dokładnie sprawdzać aktualną treść księgi wieczystej nieruchomości, czy nie są w nią wpisane jakieś służebności na rzecz innych osób lub nieruchomości, a przede wszystkim - czy nieruchomość nie jest obciążona hipotekami lub innymi prawami obligacyjnymi na rzecz osób trzecich. W razie istnienia jakichś ostrzeżeń o wnioskach o wpis w księdze wieczystej należy koniecznie wyjaśnić czego one dotyczą i opisać to w akcie notarialnym, gdyż rękojmia wiary ksiąg wieczystych nas nie chroni, kiedy jest informacja o ostrzeżeniach. Zawsze powinniśmy zawrzeć w umowie aktu notarialnego oświadczenie sprzedającego, iż sprzedaje nam nieruchomość wolną od obciążenia ją prawami na rzecz osób trzecich.
Wystąpienie wad prawnych, w szczególności w przypadku zakupu mieszkań nowych (od deweloperów), jest mało prawdopodobne, niemniej jednak powinniśmy sprawdzić, czy kupujemy odrębną własność lokalu z przysługującą nam współwłasnością w tzw. częściach wspólnych nieruchomości, i czy jest to współwłasność we własności gruntu czy tylko w jego użytkowaniu wieczystym, a także czy dokonujemy zakupu mieszkania wraz ze wskazanymi częściami przynależnymi typu komórka lokatorska czy piwnica, i czy aby na pewno nabywamy własność konkretnego garażu, miejsca parkingowego, jeśli taka była nasza wola.
Wady fizyczne.
Wada fizyczna istnieje wówczas gdy: przedmiot sprzedaży nie posiada właściwości, o których sprzedający zapewnił kupującego, ma mniejszą wartość lub zmniejszoną użyteczność ze względu na nieprzydatność lub brak jego pełnej przydatności do celu w umowie oznaczonego, albo wynikającego z okoliczności lub przeznaczenia przedmiotu nabycia jak również i wtedy, gdy przedmiot ten został wydany kupującemu w stanie niezupełnym.
Sprzedający odpowiada nie tylko za te wady rzeczy, które powstały po dniu jej wydania, ale przede wszystkim za te, które ujawniły się po wydaniu rzeczy, lecz powstały z przyczyn, które tkwiły w niej przed jej wydaniem (np. uszkodzenie przedmiotu w trakcie jego normalnego używania wynikłe z użycia niewłaściwego materiału do jego wykonania). Te ostatnie są określane mianem wad rzeczy ukrytych.
Odpowiedzialność sprzedawcy za wady zbywanej rzeczy oparta jest na zasadzie ryzyka, co oznacza, że nie może on zwolnić się od odpowiedzialności za wady wykazując, ze wady powstały bez jego winy czy wręcz bez jego wiedzy.
Niemniej jednak w przypadku ujawnienia się wad w przedmiocie nabycia, jakim jest mieszkanie, sprzedawcy często podnoszą, że skoro protokół odbioru mieszkania był bez wskazania wad i usterek, to już w chwili nabycia kupujący wiedział o występujących wadach, jeżeli była możliwość ich dostrzeżenia, a cena zakupu mieszkania uwzględniała występujące usterki, a więc sprzedający zwolniony jest od ich naprawienia. Zasadą jest bowiem, że jeśli sprzedawca wykaże iż w chwili zakupu kupujący wiedział o istnieniu danej wady i zdecydował się na zakup rzeczy, to wada ta nie jest objęta rękojmią za wady. W celu uniknięcia takiego zarzutu najkorzystniej jest dokonać bardzo szczegółowej inspekcji całego mieszkania nim podpiszemy protokół jego odbioru. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek wad mieszkania w chwili jego odbioru musimy wpisać je do protokołu odbioru, aby skutecznie móc później domagać się ich naprawienia od sprzedającego.
Rodzaj wad, jakie wystąpiły w nabytym przez nas przedmiocie jest o tyle istotny, że warunkuje następnie roszczenia, jakie możemy wysuwać do sprzedającego. W zależności od tego, czy wady rzeczy są usuwalne czy też nie, czy są istotne czy nieistotne ze względu na przeznaczenie i użytkowanie rzeczy, będą one rzutowały na rodzaj przysługujących nam roszczeń w ramach rękojmi za wady.
W przypadku natomiast przedmiotu, na który udzielona została nam gwarancja, rodzaj wady nie jest w gruncie rzeczy tak istotny, zresztą po zgłoszeniu wady w trybie gwarancji to sprzedawcy przysługuje prawo wyboru, w jaki sposób dokona naprawy, czy przez dostarczenie nam innej rzeczy wolnej od wad, czy też przez usunięcie wad w rzeczy, którą nam wydał.
Przede wszystkim już w czasie zawierania umowy przedwstępnej zakupu mieszkania powinniśmy dokładnie czytać umowę, gdyż często już na tym etapie sprzedawcy zamieszczają zapisy regulujące ich odpowiedzialność za ewentualne wady mieszkania i zasady dochodzenia od nich roszczeń w tym zakresie. Jednym słowem - przedstawiają nam zasady udzielanej odpowiedzialności w ramach gwarancji i czasem też rękojmi za wady oraz trybu reklamacji, który nas wiąże, aby skutecznie zgłosić zauważoną wadę. Zarówno w umowie przedwstępnej, jak i przy przenoszeniu własności mieszkania aktem notarialnym powinniśmy zwrócić uwagę, czy przypadkiem sprzedawca nie zawarł w umowie klauzuli, że przenosi na nas uprawnienia dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji bezpośrednio w stosunku do wykonawców robót i producentów, z jednoczesnym zwolnieniem siebie z odpowiedzialności za naprawy wad. Takie przeniesienie uprawnień z pozoru może wydawać nam się korzystne, ale musimy pamiętać, że jak zwolnimy sprzedawcę z odpowiedzialności za wady rzeczy sprzedanej to my będziemy się martwić i szukać kto wykonywał poszczególne prace w naszym mieszkaniu i gdzie nabywał materiały i elementy, które okazały się wadliwe. Jak długo natomiast sprzedawca mieszkania jest odpowiedzialny za „towar” nam dostarczony, czyli sprzedane mieszkanie, to on musi zadbać, aby bezpośredni wykonawcy naprawili wady lub dostarczyli elementy wolne od wad.
Pomimo, iż jesteśmy konsumentami, gdy nabywamy mieszkanie jako osoby prywatne, w stosunku do dewelopera (który jest przedsiębiorcą) nie możemy się jednak powoływać na przepisy ustawy z 27 lipca 2002 r. o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 141, poz. 1176), które w znaczny sposób ułatwiają dochodzenie konsumentowi roszczeń od sprzedawcy rzeczy wadliwej. Niestety ustawa ta odnosi się wyłącznie do nabywania rzeczy ruchomych, a nasze mieszkanie do tej kategorii nie należy, gdyż jest nieruchomością. Nie ma jednak żadnych przeszkód, aby naprawienia wad domagać się w normalnym trybie odpowiedzialności sprzedawcy za rękojmię rzeczy sprzedanej lub w ramach udzielonej przez niego gwarancji, czyli na podstawie przepisów kodeksu cywilnego (art. 556-576 kc dot. rękojmi za wady, art. 577-581 kc dot. gwarancji jakości).
Czym są wady i jakie są ich rodzaje.
W ramach rękojmi za wady, z mocy prawa, sprzedawca jest odpowiedzialny zarówno za wady fizyczne, jak i prawne dostarczonej nabywcy rzeczy, przy udzielanej przez sprzedawcę gwarancji przyjmuje się odpowiedzialność za wady fizyczne, czasem też w formie ograniczonej zapisami umowy gwarancyjnej.
Wady prawne.
Rzecz sprzedana ma wadę prawną, jeżeli stanowi ona własność osoby trzeciej lub gdy jest obciążona prawem osoby trzeciej (np. zastawem, służebnością, lub prawem obligacyjnym – hipoteką kredytową lub inną, które nie wygasną wskutek sprzedaży rzeczy). Fakt, że sprzedawca nie był właścicielem rzeczy sam w sobie nie powoduje bowiem nieważności umowy sprzedaży. Na sprzedawcy, który nie jest właścicielem sprzedawanej rzeczy, ciążą wszystkie obowiązki wynikające z zawartej umowy sprzedaży, włącznie z obowiązkiem przeniesienia na kupującego własności sprzedanej rzeczy.
W przypadku zakupu nieruchomości, z uwagi na fakt, że czynność ta musi być dokonana aktem notarialnym, nabycie rzeczy od nie-właściciela nie wchodzi w grę, gdyż do umowy notarialnej jest konieczne przedstawienie wypisu z księgi wieczystej nieruchomości, w której mamy wpisane kto jest jej właścicielem. Niemniej jednak istnieje już ryzyko komplikacji prawnych, jeśli nabywamy nieruchomość od pełnomocnika właściciela lub też jeśli nabywamy całą nieruchomość od współwłaściciela nieruchomości. W takich sytuacjach musimy dokładnie sprawdzić, czy pełnomocnik od którego nabywamy nieruchomość ma aktualne, nieodwołane pełnomocnictwo notarialne do sprzedaży nam tej nieruchomości w imieniu właściciela, a jeśli jest współwłaścicielem to czy ma wyraźną zgodę w formie aktu notarialnego pozostałych współwłaścicieli na zbycie nam nieruchomości.
Ponadto należy zawsze dokładnie sprawdzać aktualną treść księgi wieczystej nieruchomości, czy nie są w nią wpisane jakieś służebności na rzecz innych osób lub nieruchomości, a przede wszystkim - czy nieruchomość nie jest obciążona hipotekami lub innymi prawami obligacyjnymi na rzecz osób trzecich. W razie istnienia jakichś ostrzeżeń o wnioskach o wpis w księdze wieczystej należy koniecznie wyjaśnić czego one dotyczą i opisać to w akcie notarialnym, gdyż rękojmia wiary ksiąg wieczystych nas nie chroni, kiedy jest informacja o ostrzeżeniach. Zawsze powinniśmy zawrzeć w umowie aktu notarialnego oświadczenie sprzedającego, iż sprzedaje nam nieruchomość wolną od obciążenia ją prawami na rzecz osób trzecich.
Wystąpienie wad prawnych, w szczególności w przypadku zakupu mieszkań nowych (od deweloperów), jest mało prawdopodobne, niemniej jednak powinniśmy sprawdzić, czy kupujemy odrębną własność lokalu z przysługującą nam współwłasnością w tzw. częściach wspólnych nieruchomości, i czy jest to współwłasność we własności gruntu czy tylko w jego użytkowaniu wieczystym, a także czy dokonujemy zakupu mieszkania wraz ze wskazanymi częściami przynależnymi typu komórka lokatorska czy piwnica, i czy aby na pewno nabywamy własność konkretnego garażu, miejsca parkingowego, jeśli taka była nasza wola.
Wady fizyczne.
Wada fizyczna istnieje wówczas gdy: przedmiot sprzedaży nie posiada właściwości, o których sprzedający zapewnił kupującego, ma mniejszą wartość lub zmniejszoną użyteczność ze względu na nieprzydatność lub brak jego pełnej przydatności do celu w umowie oznaczonego, albo wynikającego z okoliczności lub przeznaczenia przedmiotu nabycia jak również i wtedy, gdy przedmiot ten został wydany kupującemu w stanie niezupełnym.
Sprzedający odpowiada nie tylko za te wady rzeczy, które powstały po dniu jej wydania, ale przede wszystkim za te, które ujawniły się po wydaniu rzeczy, lecz powstały z przyczyn, które tkwiły w niej przed jej wydaniem (np. uszkodzenie przedmiotu w trakcie jego normalnego używania wynikłe z użycia niewłaściwego materiału do jego wykonania). Te ostatnie są określane mianem wad rzeczy ukrytych.
Odpowiedzialność sprzedawcy za wady zbywanej rzeczy oparta jest na zasadzie ryzyka, co oznacza, że nie może on zwolnić się od odpowiedzialności za wady wykazując, ze wady powstały bez jego winy czy wręcz bez jego wiedzy.
Niemniej jednak w przypadku ujawnienia się wad w przedmiocie nabycia, jakim jest mieszkanie, sprzedawcy często podnoszą, że skoro protokół odbioru mieszkania był bez wskazania wad i usterek, to już w chwili nabycia kupujący wiedział o występujących wadach, jeżeli była możliwość ich dostrzeżenia, a cena zakupu mieszkania uwzględniała występujące usterki, a więc sprzedający zwolniony jest od ich naprawienia. Zasadą jest bowiem, że jeśli sprzedawca wykaże iż w chwili zakupu kupujący wiedział o istnieniu danej wady i zdecydował się na zakup rzeczy, to wada ta nie jest objęta rękojmią za wady. W celu uniknięcia takiego zarzutu najkorzystniej jest dokonać bardzo szczegółowej inspekcji całego mieszkania nim podpiszemy protokół jego odbioru. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek wad mieszkania w chwili jego odbioru musimy wpisać je do protokołu odbioru, aby skutecznie móc później domagać się ich naprawienia od sprzedającego.
Rodzaj wad, jakie wystąpiły w nabytym przez nas przedmiocie jest o tyle istotny, że warunkuje następnie roszczenia, jakie możemy wysuwać do sprzedającego. W zależności od tego, czy wady rzeczy są usuwalne czy też nie, czy są istotne czy nieistotne ze względu na przeznaczenie i użytkowanie rzeczy, będą one rzutowały na rodzaj przysługujących nam roszczeń w ramach rękojmi za wady.
W przypadku natomiast przedmiotu, na który udzielona została nam gwarancja, rodzaj wady nie jest w gruncie rzeczy tak istotny, zresztą po zgłoszeniu wady w trybie gwarancji to sprzedawcy przysługuje prawo wyboru, w jaki sposób dokona naprawy, czy przez dostarczenie nam innej rzeczy wolnej od wad, czy też przez usunięcie wad w rzeczy, którą nam wydał.