MRN informuje: krakowscy deweloperzy wygrywają z rynkiem wtórnym

Ostatnie takie spotkanie odbyło się w ramach dziewięćdziesiątej siódmej edycji Krakowskiej Giełdy Domów i Mieszkań. Na początku pierwszego dnia targów swoją prezentację wygłosił Piotr Krochmal reprezentujący Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości (MRN). Wystąpienie analityka MRN-u dostarczyło ciekawych informacji na temat lokalnego rynku pierwotnego. Okazuje się bowiem, że mimo trudnych warunków popytowych krakowscy deweloperzy skutecznie rywalizują z ofertą rynku wtórnego.

Obniżki cen i rabaty przyniosły pozytywne skutki…
Informacje zebrane przez Monitor Rynku Nieruchomości jednoznacznie wskazują, że ubiegłoroczna sprzedaż nowych lokali przekroczyła poziomy notowane w dwóch poprzednich latach (patrz poniższy wykres).
W świetle wyników sprzedażowych rynku pierwotnego ubiegły rok prezentuje się dość dobrze. Trzeba jednak pamiętać, że znaczący wzrost liczby sprzedanych mieszkań (16%) był okupiony sporym wysiłkiem deweloperów. Informacje, które przekazał Piotr Krochmal świadczą o tym, że roczna zmiana średniej ceny transakcyjnej dla krakowskiego rynku pierwotnego wyniosła -12%. W przypadku używanych mieszkań analogiczna wartość procentowa była ponad dwukrotnie niższa (-5%). Dane transakcyjne, którymi dysponuje Monitor Rynku Nieruchomości wskazują, że koszt zakupu 1 mkw. nowego i używanego lokalu niebawem może się wyrównać. Obecnie metraż mieszkań z krakowskiego rynku wtórnego jest nieznacznie tańszy (średnia cena transakcyjna dla 1 mkw. to 6000 złotych).  

Na uwagę zasługuje fakt, że sprzedaż lokali „z drugiej ręki” w 2012 roku zmniejszyła się tylko nieznacznie (o 50 sztuk). W trakcie poprzednich 12 miesięcy liczba używanych mieszkań, które znalazły nowego właściciela również spadła o 50 sztuk. W tym samym czasie rynek pierwotny doświadczał o wiele większych zmian popytu. Jego przewaga nad rynkiem wtórnym pod względem wolumenu sprzedaży w 2010 roku wynosiła blisko 41%. W trakcie kolejnych dwunastu miesięcy analogiczna wartość spadła do 27%. Ubiegły rok przyniósł całkowite odwrócenie spadkowego trendu. Okazało się bowiem, że sprzedażowa przewaga rynku deweloperskiego przekroczyła 49%.     

Ograniczony popyt zredukował podaż 

Istotne procesy dostosowawcze uwidoczniły się również po podażowej stronie rynku. Świadczą o tym dane na temat sprzedawanych inwestycji mieszkaniowych (patrz poniższy wykres). W 2012 roku ich liczba spadła o ponad 22% (z 215 do 167). Szczytową wartość (238) zanotowano pod koniec drugiego kwartału. Była to konsekwencja zamieszania związanego z wprowadzeniem tak zwanej ustawy deweloperskiej. W kolejnym półroczu liczba aktywnych inwestycji mieszkaniowych systematycznie spadała. Największa zmiana (54 sztuki) przypadła na III kwartał 2012 roku. W trakcie ostatnich trzech miesięcy ubiegłego roku redukcja liczby sprzedawanych inwestycji była znacznie mniejsza (zmiana o 17 sztuk). Krakowscy deweloperzy najbardziej ograniczyli swoją aktywność w Krowodrzy i Podgórzu. W drugiej połowie 2012 roku liczba podgórskich inwestycji mieszkaniowych zmniejszyła się o 31%. Analogiczna zmiana w przypadku Krowodrzy była jeszcze większa (36%).

Początek nowego roku – mało nowych inwestycji

Zaproszony przedstawiciel Monitora Rynku Nieruchomości w ramach swojego wystąpienia ujawnił również informacje, które dotyczą aktywności krakowskich deweloperów w pierwszych tygodniach bieżącego roku. Niestety wydają się one dość niepokojące. Dane MRN-u wskazują bowiem, że do połowy lutego na rynek wprowadzono siedem inwestycji mieszkaniowych. Jeżeli dotychczasowe tempo się utrzyma, to pod koniec pierwszego kwartału 2013 roku liczba takich przedsięwzięć może zbliżyć się do 180. Analityk Monitora Rynku Nieruchomości w trakcie sobotniej konferencji stwierdził, że ilość sprzedawanych inwestycji w czasach obecnej dekoniunktury nie powinna być wyższa niż 150.