Na Giełdzie SBDiM o krakowskich biurach

Na początku konferencji prezes firmy REAS, Kazimierz Kirejczyk, zaprezentował najważniejsze dane o głównych rynkach deweloperskich w Polsce. Później natomiast tematem konferencji stał się rynek powierzchni biurowej w Krakowie. Nowoczesne biura są także ważne dla krakowskich deweloperów, bo część z nich ma w swoim portfolio budynki komercyjne. Dla wszystkich inwestorów mieszkaniowych rozwój krakowskiego rynku biurowego oznacza większą liczbę potencjalnych nabywców lokali.

Podaż nowoczesnych biur w Krakowie przekroczyła już 1 mln mkw.
Sytuację na krakowskim rynku biurowym omówił specjalista z Instytutu Monitor Rynku Nieruchomości (MRN), Jarosław Czerski, który od dłuższego czasu bada zmiany dotyczące nowoczesnych biur w Krakowie. Ekspert MRN rozpoczął prezentację od ciekawej wiadomości. Okazuje się bowiem, że łączna podaż nowoczesnych biur na terenie Krakowa przekroczyła już 1 mln mkw. Stolica Małopolski stała się drugim miastem w Polsce (poza Warszawą), które posiada tak dużą ilość nowoczesnej powierzchni biurowej. Analityk Monitora Rynku Nieruchomości podkreślił, że w najbliższym czasie też szykują się bardzo szybkie przyrosty podaży nowoczesnych biur. Spodziewany wzrost dla 2017 roku to ponad 220 000 mkw. Jeżeli taki scenariusz rzeczywiście się zrealizuje, to będziemy mieli do czynienia z pobiciem ubiegłorocznego rekordu dotyczącego przyrostu powierzchni biurowej (ok. 140 000 mkw.). Plany inwestycyjne deweloperów wskazują, że 2018 rok też będzie bardzo dobry pod względem przyrostu powierzchni biurowej. Ekspert MRN zwrócił jednak uwagę, że procentowe przyrosty powierzchni biurowej w Krakowie będą maleć, bo zwiększa się punkt odniesienia (tzn. podaż biur z poprzedniego roku).

Oprócz powierzchni biur systematycznie rośnie też udział wakatów
Uczestnicy konferencji prasowej podczas 121 Giełdy SBDIM mogli również zasięgnąć informacji o poziomie czynszów za wynajem nowoczesnej powierzchni biurowej. Szacunki Jarosława Czerskiego wskazują, że średni miesięczny czynsz wywoławczy w krakowskich budynkach klasy A wynosi 13,0 euro - 14,5 euro za 1 mkw. W przypadku czynszów widoczna jest stabilizacja, ze wskazaniem na późniejszy spadek. Jeżeli chodzi o średni okres najmu, to wynosi on od 3 lat do 5 lat. Wspomniany wskaźnik cechuje się dużą stabilnością. Dane MRN wskazują też, że w 2016 r. najemców znalazło 180 000 mkw. nowoczesnych krakowskich biur. Aż jedną trzecią popytu wygenerowali nowi najemcy.

W kontekście krakowskiego rynku biurowego na uwagę zasługuje również wzrost odsetka wakatów do poziomu 7,5%. Kraków nie jest już miastem cechującym się najniższym udziałem biurowych pustostanów (ten tytuł przypadł Łodzi). Przyczyną zmiany dotyczącej Krakowa jest szybki przyrost łącznej powierzchni biurowej w 2016 r. Ekspert MRN stwierdził, że dalszy wzrost podaży biur będzie skutkował zwiększeniem udziału wakatów do 10% pod koniec 2017 r.

Najwięcej biurowców powstaje blisko głównych arterii Krakowa
Lokalizacja nowych inwestycji biurowych była kolejną kwestią poruszoną podczas prezentacji eksperta z Instytutu MRN. Jarosław Czerski zwrócił uwagę, że dla krakowskiego rynku charakterystyczne jest duże rozproszenie biurowców. Ta sytuacja wynika z faktu, że ścisłe centrum miasta nie może służyć jako lokalizacja dla inwestycji biurowych. Na szczęście rozmieszczenie krakowskich biurowców nie jest chaotyczne. Wspomniane budynki powstają przede wszystkim wzdłuż najważniejszych tras komunikacyjnych.

Informacje przekazane przez przedstawiciela MRN wskazują, że obecnie aktywność krakowskiego rynku biurowego skupia się głównie:
• w pobliżu ulicy Czerwone Maki oraz ulicy Wadowickiej
• w okolicach Bonarki i Zabłocia
• w pobliżu ulicy Pawiej i al. 29 Listopada
• w rejonie Ronda Ofiar Katynia

Jeżeli chodzi o największe projekty biurowe oddane do użytku w 2016 roku, to trzeba wskazać:
• kompleks biurowy Axis (ul. Przy Rondzie/inwestor: SKANSKA)
• O3 Business Campus - pierwszy biurowiec (ul. Opolska/inwestor: Echo Investment)
• Vistula Business Garden/CH2M Center (ul. Konopnickiej/inwestor: Vistula Business Garden)

Analityk Monitora Rynku Nieruchomości wskazał również kilka ciekawych projektów, które niedawno pojawiły się na biurowej mapie Krakowa. Do tej kategorii można zaliczyć między innymi:

• Unity Centre (wcześniej Treimorfa) przy ulicy Lubomirskiego
• Regent Office przy ulicy Prądnickiej
• Equal Business Park przy ulicy Wielickiej
• Budynki Jasnogórska 9, Jasnogórska 11 oraz Jasnogórska 13 przy ulicy Jasnogórskiej
• High5ive przy ulicy Pawiej
• kompleks biurowy przy ulicy Wadowickiej 3
• Podium Park przy Alei Jana Pawła II
• Kompleks biurowy przy ulicy Kotlarskiej 11

W następnych miesiącach z pewnością pojawią się informacje o kolejnych projektach biurowych na krakowskim rynku. Ekspert MRN zwrócił uwagę, że przez dwa kolejne lata będzie miała miejsce duża aktywność inwestycyjna. Deweloperzy muszą jednak pamiętać, że prawdopodobna jest stabilizacja popytu w połączeniu ze wzrostem kosztów inwestycji.  

AP