Nabycie nieruchomości rolnej

Nieruchomość rolna w praktyce

O tym, czy dana nieruchomość jest nieruchomością rolną decyduje plan zagospodarowania przestrzennego gminy. Jeżeli gmina nie ma planów zagospodarowania przestrzennego, w praktyce decyduje wpis w ewidencji gruntów i budynków, którego wypis jest niezbędny przy zawieraniu aktu notarialnego - chyba, że w stosunku do danej nieruchomości wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku konkretnej nieruchomości zastępująca plan zagospodarowania przestrzennego. Ponadto wystarczy, aby tylko część z nabywanej nieruchomości (nawet 1 m2) leżała w terenach zakwalifikowanych jako nieruchomości rolne, aby prawo pierwokupu przysługiwało odnośnie całej sprzedawanej nieruchomości. Brak planów zagospodarowania przestrzennego nierzadko prowadzi do konieczności poddawania procedurze obrotu nieruchomościami rolnymi nawet zakupu kamienicy w centrum miasta. Dzieje się tak tylko dlatego, że kilkuarowa działka na której ona stoi, w ewidencji gruntów ujęta jest jako np. pastwiska trwałe.

Sprzedaż nieruchomości rolnej

W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata (licząc od tej daty) oraz nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej należy zawiadomić dzierżawcę. W przypadku braku dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu, albo w przypadku niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji Nieruchomości Rolnych. Prawo pierwokupu nie przysługuje dzierżawcy ani Agencji, jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest: osoba bliska zbywcy - zstępny (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępny (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, osoby przysposabiające i przysposobione, małżonek, który nie pozostaje we wspólności ustawowej ze sprzedającym oraz osoba, która pozostaje ze sprzedającym faktycznie we wspólnym pożyciu lub spółdzielnia produkcji rolnej - w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni. Prawo pierwokupu nie przysługuje także Agencji, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych, a nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie sąsiedniej. Przez gospodarstwo rodzinne należy rozumieć grunty rolne wraz z gruntami leśnymi i budynkami, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha użytków rolnych i nie większej niż 300 ha. Gospodarstwo takie musi być prowadzone przez rolnika indywidualnego, za którego uważa się osobę fizyczną, będącą właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nie przekraczającej 300 ha, prowadzącą osobiście gospodarstwo rolne i posiadającą kwalifikacje rolnicze (wykształcenie rolnicze co najmniej zasadnicze lub każde wykształcenie średnie lub każde wykształcenie wyższe, lub co najmniej 5 letni staż pracy w gospodarstwie rolnym), zamieszkałą w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa.

Zawarcie umowy innej niż sprzedaż

Nie można ominąć przepisów ustawy - na przykład przez zawarcie umowy darowizny i przekazanie sobie pieniędzy pod stołem. Jeżeli bowiem przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku umowy innej niż umowa sprzedaży (darowizna, zniesienie współwłasności, dział spadku), Agencja może skorzystać z prawa jej odkupu. W takim przypadku Agencji nie przysługuje prawo odkupu, jeżeli w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego do 300 ha oraz jeżeli przeniesienie własności nieruchomości następuje na rzecz osoby bliskiej zbywcy oraz jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku umowy z następcą, o której mowa w art. 84 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz. U. z 1998 r. Nr 7, poz. 25, z późn. zm).

Procedura nabycia nieruchomości rolnej

Umowa sprzedaży nieruchomości rolnej przebiega w dwóch etapach. Najpierw strony zawierają w formie aktu notarialnego umowę warunkową sprzedaży, o umowie tej sprzedający (lub z upoważnienia sprzedającego notariusz, który sporządzał umowę) powiadamia Agencję, która ma miesiąc na wypowiedzenie się w sprawie. Jeżeli nie skorzysta z prawa pierwokupu, wówczas strony zawierają drugą umowę, przenoszącą własność nieruchomości na nabywcę. Jeżeli Agencja będzie zainteresowana kupnem, wówczas w wyznaczonym miesięcznym terminie składa oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu przedmiotowej nieruchomości. Przez wykonanie prawa pierwokupu Agencja wstępuje w miejsce kupującego i kupuje nieruchomość za cenę i na warunkach ustalonych w umowie warunkowej między stronami.

Poważne konsekwencje

Zachowanie procedury obrotu nieruchomościami rolnymi jest bardzo ważne, gdyż umowa dokonana z pominięciem prawa pierwokupu lub odkupu jest nieważna. Z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej oprócz osób mających w tym interes prawny może wystąpić także Agencja Nieruchomości Rolnych. Zatem w przypadku błędnego określenia, że w danej sprawie nie dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej, narażamy się na unieważnienie umowy. Dlatego też bardzo często notariusze sporządzają umowę warunkową wszędzie tam, gdzie istnieje choć cień wątpliwości. Zatem, jak wspomniano już na początku, procedurze tej poddawany jest często zakup domu, kamienicy w przypadkach, w których działka pod nimi figuruje w ewidencji jako działka rolna, a brak jest planów zagospodarowania przestrzennego. Często też z procedurą taką spotkamy się, kupując działkę pod budowę na terenie nie objętym planem zagospodarowania przestrzennego.

Paweł Puch