Nadchodzi zmierzch spółdzielni mieszkaniowych. Co z lokalami spółdzielczymi?

Konsekwencją wprowadzenia nowych przepisów będzie stopniowe ograniczanie liczby zasobów mieszkaniowych należących do spółdzielni mieszkaniowych, co ostatecznie ma doprowadzić do likwidacji spółdzielni.

Kto może skorzystać na zmianach?
Na zakładanych zmianach w prawie będą mogli skorzystać przede wszystkim lokatorzy budynków należących do spółdzielni, które nie radzą sobie z zarządzaniem powierzonym im majątkiem oraz nadużywają swoich przywilejów. W przypadku powstania wspólnoty mieszkaniowej w takim budynku, mieszkańcy będą mieli możliwość wyłonienia niezależnego zarządu lub wynajęcia firmy, której powierzą administrowanie budynkiem, czyli de facto uwolnienia się od źle zarządzanej spółdzielni. Konsekwencją może być obniżenie opłat czynszowych oraz większy wpływ lokatorów na podejmowane decyzje.

W nowopowstałej wspólnocie spółdzielnia będzie jednak występować na równi z właścicielami wyodrębnionych lokali. Będzie więc dysponować na zebraniach wspólnoty liczbą głosów uzależnioną od liczby lub powierzchni lokali spółdzielczych pozostałych w budynku. W przypadku, gdy wykupionych lokali będzie w budynku odpowiednio dużo, spółdzielnia będzie mogła zostać pozbawiona całkowicie władzy.

Powstanie wspólnoty nie zawsze będzie możliwe
Automatyczne powstanie wspólnoty mieszkaniowej na skutek wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku nie zawsze będzie możliwe, ponieważ wiele budynków stoi na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym. Aby powstała możliwość przekształcania lokali spółdzielczych we własnościowe, stan prawny gruntu będzie musiał zostać wcześniej uregulowany.

Rozwiązanie tego problemu również jest przewidziane w projekcie nowelizacji. Spółdzielnie zyskają możliwość wystąpienia do sądu o zasiedzenie gruntu, na którym są posadowione ich budynki. Osobom, które mają roszczenia w stosunku do tych gruntów, przysługiwać będzie prawo do ujawnienia roszczeń w ciągu roku od momentu wejścia w życie nowych przepisów.

Co z prawami spółdzielczymi?
Planowane zmiany w prawie mają na celu również usprawnienie trybu przekształcania mieszkań spółdzielczych w odrębną własność. Zarówno właściciele spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, jak i prawa lokatorskiego będą mogli przekształcić je we własność bez konieczności wizyty u notariusza. Warunkiem będzie jedynie brak zaległości w opłatach względem spółdzielni oraz spłata części kredytu przypadającego na lokal, który spółdzielnia zaciągnęła na wybudowanie budynku.

Warto wiedzieć, że na polskim rynku nieruchomości nadal funkcjonują spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Posiadając mieszkanie spółdzielcze jesteśmy tak naprawdę właścicielami jednego z tych praw. Obydwa prawa różnią się od siebie, w sposób odmienny regulując uprawnienia związane z możliwością rozporządzania tymi prawami przez ich właścicieli.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest pod tym względem prawem bardzo zbliżonym do prawa własności. Właściciel prawa spółdzielczego własnościowego, oprócz możliwości korzystania z nieruchomości, posiada uprawnienie do rozporządzania swoim prawem, tj. może dokonać jego sprzedaży, darować, zamienić lub wynająć. Podlega ono także dziedziczeniu. Od własności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego odróżnia przede wszystkim osoba właściciela mieszkania, którą w przypadku prawa spółdzielczego jest spółdzielnia mieszkaniowa. Ponadto, prawo spółdzielcze nie jest związane z posiadaniem udziału w częściach wspólnych budynku oraz udziału w gruncie, tak jak to ma miejsce w przypadku odrębnej własności. Istotna jest również konieczność uzyskania zgody spółdzielni na ewentualną zmianę przeznaczenia lokalu (np. gdy chcemy prowadzić w nim działalność gospodarczą). Takiej zgody nie musimy mieć, gdy dysponujemy prawem własności.

Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego może być sporządzona księga wieczysta, lecz nie jest to konieczne. W przypadku braku założonej księgi wieczystej, dokumentem za pomocą którego będziemy mogli zweryfikować stan prawny nieruchomości będzie zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej. Warto wiedzieć, że obecnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest prawem, które nie może być już ustanawiane. W dniu 14 czerwca 2007 na skutek znowelizowania ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych taka możliwość została zniesiona.

Uprawnienia wynikające ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego są bardziej ograniczone w porównaniu prawem spółdzielczym własnościowym. Możemy co prawda korzystać z nieruchomości tak jakbyśmy byli jej właścicielami, ale już nie mamy możliwości jego zbycia, możemy je jedynie wynająć. Prawo lokatorskie nie podlega dziedziczeniu ani egzekucji. Nie mamy też możliwości obciążenia go hipoteką, czyli nie może być zabezpieczeniem zaciąganego kredytu. Jego właścicielem może być jedynie osoba fizyczna będąca członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Własność prawa lokatorskiego może przysługiwać również wspólnie małżonkom. W tym wypadku tylko jeden z małżonków wykonuje uprawnienia członka spółdzielni.


Wojciech Porębski
Dział Analiz Rynku Nieruchomości – PÓŁNOC Nieruchomości S.A.