Najemca vs wynajmujący - o tym musisz wiedzieć

Gorący okres na rynku wynajmu nieruchomości w pełni – większość uczelni ogłosiła już listy przyjętych kandydatów na studia, a sami zainteresowani kompletują niezbędne dokumenty i... zaczynają rozglądać się za mieszkaniem. Wydaje się, że sam proces wynajmu nieruchomości kończy się na podpisaniu umowy. Czysta formalność. Jednak nieznajomość pewnych przepisów prawnych, niedopatrzenie lub zwyczajna niewiedza mogą skutkować problemami zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego.

Dobrze skonstruowana umowa to podstawa każdej transakcji. Powinny się w niej znaleźć szczegółowe dane osobowe obu stron, w szczególności PESEL, opis przedmiotu transakcji wraz z powierzchnią i dokładnym adresem, wysokość czynszu, sposób rozliczania pozostałych opłat, terminy i sposób płatności oraz czas najmu i okres wypowiedzenia. Właściciel zazwyczaj chce zabezpieczyć swoją własność odpowiednią kaucją, która również powinna być w umowie jasno określona. Żeby rozwiać wszelkie wątpliwości związane z wyposażeniem i dostępnością sprzętów przed i po okresie wynajmu, należy przygotować tzw. protokół zdawczo-odbiorczy w charakterze załącznika do umowy najmu - wylicza Krzysztof Janczewski z agencji nieruchomości NowodworskiEstates. Zarówno umowa, jak i protokół powinny być sporządzone w dwóch egzemplarzach, a każdy z nich podpisany przez obie strony. To najczęściej pomijamy – po co podpisywać własną kopię? A to właśnie często staje się podstawą do uznania umowy za nieważną i wszystkie jej założenia tracą moc - dodaje Krzysztof Janczewski.

O podpisanie bardzo szczegółowej umowy powinien zabiegać nie kto inny, jak wynajmujący. To jego prawa w sytuacji spornej są znacznie bardziej ograniczone – lokatorów chroni ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Co więcej, z dniem 5 stycznia 2016 roku weszła w życie jeszcze jedna pozytywna zmiana do tej ustawy, która wyraźnie zaznacza, że nie można regularnie opłacającego czynsz lokatora z dnia na dzień „wystawić za drzwi”. Należy zapewnić mu lokal zamienny oraz pokryć koszty przeprowadzki. Brak przepisów, które jasno określają prawa właścicieli nieruchomości, skłania ich do sporządzania szczegółowych umów, w których nie tylko zapisują swoje prawa, ale przede wszystkim podkreślają obowiązki najemcy. Duży wachlarz praw lokatorów może związać wynajmującemu ręce, dlatego tak ważne jest, aby w umowie pojawiła się lista sytuacji, w których właściciel ma prawo do wypowiedzenia najemcy umowy. Co może się tam znaleźć? Zaleganie z opłatami czynszu, niszczenie mienia właściciela, jakim jest lokal mieszkalny i oddanych najemcy do użytku sprzętów, podnajmowanie osobom trzecim, czy wykorzystywanie lokalu do celów niezgodnych z jego przeznaczeniem. Wbrew pozorom to nie są sytuacje niespotykane! Właściciel wcale nie musi się na to zgodzić – wystarczy odpowiedni zapis w umowie i dużo łatwiej jest mu dochodzić swoich praw.

Nie istnieje jeden szablon umowy, który zawiera uniwersalne zapisy – jest wiele kombinacji, które możemy uzależnić od własnych potrzeb. Jedną z najistotniejszych kwestii, na którą powinniśmy zwrócić szczególną uwagę, jest możliwość wypowiedzenia umowy. Tę na czas określony można wypowiedzieć tylko w przypadkach, które są w niej określone – i tu ma zastosowanie przemyślany i jasno skonstruowany zapis o wszystkich tych sytuacjach, których właściciel sobie zwyczajnie nie życzy w swoim mieszkaniu. W przypadku umowy na czas nieokreślony wszelkie autorskie zastrzeżenia od właściciela są nieważne, gdyż status prawny jest całkowicie regulowany przez obowiązujący kodeks cywilny. Jak ustalić odpowiedni okres wypowiedzenia? Nie ma uniwersalnego okresu, który sprawdziłby się w każdej sytuacji.

Warto przemyśleć, co ten zapis dla nas ma oznaczać. Gdy zależy nam tylko na tym, aby najemca się jak najszybciej wyprowadził, kiedy sobie tego zażyczymy, możemy ustalić krótszy okres, np. jednomiesięczny, ale jeżeli chcemy poprzez wypowiedzenie zapewnić sobie ciągłość finansową i w przypadku rezygnacji najemcy mieć czas na znalezienie nowego lokatora - dłuższy okres po prostu da nam więcej czasu do działania. Istnieje również możliwość wprowadzenia w umowie różnych okresów wypowiedzenia w zależności od przyczyn, z jakich ono następuje. Wiadomo, że inaczej podchodzimy do tego, jeśli sami wypowiadamy najemcy umowę, a inaczej, gdy to on rezygnuje z naszego mieszkania. Skoro jesteśmy stroną, która ma możliwość dostosowania tego zapisu do swoich potrzeb, powinniśmy prześledzić wszystkie możliwe scenariusze i stworzyć taki, który w każdej sytuacji zabezpieczy nasz interes - komentuje Janczewski.

Kto więc odpowiada za malowanie ścian, a kto za naprawę lodówki? Mimo wielu praw i przywilejów… - najemca! Zobowiązany jest nie tylko do odświeżenia ścian, ale również do naprawy uszkodzonego tynku i sufitów. Wszelkie sprzęty, z których korzysta lokator, również są pod jego opieką, więc w przypadku awarii powinny zostać przez niego naprawione lub wymienione. Co więcej, przepisy mówią też o oknach, drzwiach, urządzeniach sanitarnych i grzewczych, meblach czy podłogach. Właściciel ma natomiast obowiązek zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, które umożliwiają najemcy korzystanie z wody, ciepła, energii elektrycznej, wind oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku, które są określone odrębnymi przepisami. Co to oznacza w praktyce? Najemca odpowiedzialny jest za oddanie mieszkania w takim samym stanie, w jakim je przyjął, więc jeśli popsuje się wspomniana już lodówka, to ma obowiązek jej naprawy lub odkupienia przed wyprowadzką. Właściciel pojawi się tylko wtedy, kiedy trzeba będzie przeprowadzić poważniejszą interwencję. Pod tym względem przepisy łaskawsze są dla właścicieli. Wydawać by się mogło, że skoro sprzęty się zużywają w naturalnym cyklu użytkowania i najemca nie ma na to wpływu, to ich dostępność powinien zapewniać wynajmujący... i to jest właśnie jednym z najczęstszych sporów na linii wynajmujący – właściciel. Nierzadko pociąga to za sobą sprzeczki o wypłacenie kaucji, ponaglenia do zapłaty, w końcu sądowe wyroki nakazu zapłaty. W tym przypadku najczęściej wygraną stroną jest właściciel mieszkania, gdyż lokatorzy - przekonani o wielości swoich praw - zapominają, że są zobligowani do wypełniania pewnych obowiązków. Po co tracić czas, nerwy i pieniądze? Kodeks cywilny, jak i ustawa o ochronie praw lokatorów są powszechnie dostępne, a zdrowy rozsądek przyda się zarówno w konstruowaniu umowy przez właściciela, jak i przy podpisywaniu jej przez najemcę.

NE