Niedozwolone klauzule - cz. I
PoradnikFirmy deweloperskie, które zajmują się sprzedażą mieszkań, domów jednorodzinnych czy lokali użytkowych są podmiotami profesjonalnymi – przedsiębiorcami. Do zawierania umów (przedwstępnych oraz przenoszących własność) z nabywcami nieruchomości wykorzystują oni zwykle wzorce umów przez siebie sformułowane, w których nabywca nie ma możliwości dokonania zmian według własnych sugestii. Kupujący, będący w przeważającej większości osobami prywatnymi, nie mają faktycznej możliwości negocjowania warunków zawieranej umowy i nawet jeśli podpisują oświadczenie, że umowa jest wyrazem zgodnej woli stron, nie zawsze odzwierciedla to rzeczywistość.
Mając na uwadze powyższe oraz fakt, iż prywatni nabywcy (konsumenci) rzadko kiedy posiadają wiedzę prawniczą wystarczającą do zrozumienia i przewidzenia konsekwencji zapisów umownych, jakie formułuje w umowie przedsiębiorca - deweloper, prawo cywilne wprowadza szczególną ochronę konsumenta jako podmiotu słabszego w stosunku do przedsiębiorcy, który jest profesjonalistą mającym faktyczną możliwość narzucenia swej woli konsumentowi zainteresowanemu nabyciem towaru czy usługi jakie oferuje. Ochronie konsumenta służy właśnie skonstruowana w przepisach art. 3851 – 3853 kodeksu cywilnego instytucja prawna „niedozwolonych postanowień umownych”.
Czym jest niedozwolona klauzula umowna i jaki wywołuje skutek.
Tematyka niedozwolonych klauzul umownych dotyczy tylko i wyłącznie umów zawieranych pomiędzy konsumentami a przedsiębiorcami. Za konsumenta uważana jest osoba, która nabywa od przedsiębiorcy rzeczy (dotyczy to także nieruchomości), prawa lub usługi, w celu prywatnym, nie związanym ze swą działalnością zawodową. Ponieważ w większości wypadków w umowach zawieranych pomiędzy osobą prywatną a przedsiębiorcą świadczącym jednorodne usługi dla szerokiej rzeszy osób, przedsiębiorca posługuje się pewnego typu stworzonymi dla swych potrzeb wzorcami umów, na których treść konsument nie ma większego wpływu, jest on postrzegany jako podmiot słabszy, a więc wymagający szczególnego traktowania z punktu widzenia prawa. Pewnego rodzaju zapisy w umowach, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami lub rażąco naruszają jego prawa, uważa się za niewiążące konsumenta, pomimo iż podpisał umowę i zobowiązał się do przestrzegania jej warunków. Warunkiem koniecznym do zastosowania takiej ochrony jest konieczność wykazania, że konsument nie miał realnej możliwości wpływu na zaproponowaną mu treść umowy i nie mógł indywidualnie negocjować jej warunków. W takiej sytuacji zapisy umowne rażąco niekorzystne i naruszające interes konsumenta (krzywdzące go) wedle prawa go nie wiążą.
Konsument ma zatem wszelkie prawo do odmowy wywiązania się z zapisu umowy, który jest klauzulą niedozwoloną. Jednak trzeba wiedzieć, że za klauzulę niedozwoloną nie mogą być uznane zapisy dotyczące głównego świadczenia (czyli samego przedmiotu i celu umowy), a także ceny - wynagrodzenia za usługę, jeśli są one jednoznacznie określone w umowie. Oznacza to w praktyce, iż nie można powoływać się na rażące naruszenie praw jeśli zakupiliśmy nieruchomość, którą umowa wyraźnie określała, nawet gdyby nie do końca odpowiadała naszym (nie sprecyzowanym wyraźnie w umowie) oczekiwaniom i nawet jeśli cena, za jaką ją nabyliśmy jest powszechnie oceniona jako wygórowana. W takiej sytuacji nie da się uznać jednoznacznie brzmiących warunków za niewiążące.
Sama umowa, jaką konsument zawarł z przedsiębiorcą - nawet jeśli zawiera postanowienia niedozwolone - co do swej istoty jest ważna i jej cel musi zostać zrealizowany. W razie uznania jakiejś klauzuli za niedozwoloną nie ma zatem się co martwić, że cała umowa może zostać anulowana. Uznaje się za nieistniejące tylko zapisy umowy, które krzywdzą konsumenta, a w pozostałym zakresie umowa jest realizowana zgodnie z jej postanowieniami.
Oczywiście przedsiębiorca nie będzie łatwo chciał uznać racji konsumenta, dowodzącego że jakiś zapis jest klauzulą niedozwoloną, szczególnie jeśli będzie chodziło o zapis, który może przynieść znaczną korzyść przedsiębiorcy kosztem nabywcy. Można się spodziewać, że będzie trzeba wystąpić na drogę sądową z powództwem o uznanie zapisu umowy za nie wiążący nas z uwagi, iż stanowi rażące naruszenie prawa konsumenta, jako postanowienie niedozwolone.
Przykładowy katalog niedozwolonych postanowień umownych zawarty jest wprost w art. 3853 Kodeksu Cywilnego. Przepis ustawy ma jednak charakter uniwersalny, nie wskazuje konkretnych zapisów stosowanych w umowach, a określa jedynie niedozwolony prawnie efekt i cel osiągany zapisem postanowienia przez przedsiębiorcę kosztem konsumenta. Chcąc się przekonać czy zastosowane przez dewelopera postanowienie jest faktycznie niezgodne z prawem, należy dokonać jego wykładni poprzez sprawdzenie czy skutek/korzyść, jaki/jaką osiągnie deweloper jest opisana w jednym z punktów w/w artykułu Kodeksu Cywilnego. Należy jednak pamiętać, że katalog niedozwolonych postanowień z Kodeksu Cywilnego ma tylko charakter przykładowy. Konsument może zaskarżyć skutecznie każde postanowienie, mimo iż nie jest uwzględnione w art. 3853 KC, wykazując że kształtuje ono jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami lub rażąco narusza jego prawa.
Pomocne w uniknięciu prowadzenia sporu sądowego może być powołanie się wobec przedsiębiorcy na fakt, że zastosowany przez niego w umowie zapis znajduje się w Rejestrze Postanowień Wzorców Umowy Uznanych Za Niedozwolone, znajdującym się na stronie internetowej:
http://www.uokik.gov.pl/pl/ochrona_konsumentow/niedozwolone_klauzule/rejestr_klauzul_niedozwolonych/
Rejestr taki prowadzi Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, publikując w nim wszystkie zapisy umowne dotychczas stosowane przez przedsiębiorców, które zostały uznane za niedozwolone przez Sąd Antymonopolowy (Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów). Znalezienie się zapisu w tym rejestrze daje nam praktycznie gwarancje, iż w razie powołania się przed sądem powszechnym na istnienie takiego zapisu w naszej umowie, zostanie on uznany za niewiążący nas.
W przypadku, gdyby powołanie się wobec przedsiębiorcy na okoliczność, iż dane postanowienie umowy stanowi klauzulę niedozwoloną publikowaną w Rejestrze nie dało efektu, konieczne stanie się dochodzenie swych praw na drodze sądowej. W zależności od wartości przedmiotu sporu (w naszym wypadku będzie to wartość zapisu, jaki chcemy uznać za niewiążący) pozew należy złożyć do sądu rejonowego lub okręgowego (sprawy powyżej 75 000 zł) wydziału cywilnego właściwego dla miejsca siedziby przedsiębiorcy lub przed sąd właściwy dla miejsca wykonania umowy. Powództwo powinno zawierać wniosek o uznanie przez sąd danego postanowienia umowy za nie wiążący nas z mocy prawa.
W drugiej części artykułu zostaną zaprezentowane wybrane przykłady postanowień uznanych za niedozwolone zapisy umowne, które pojawiły się w umowach zawieranych w obrocie nieruchomościami.
Czym jest niedozwolona klauzula umowna i jaki wywołuje skutek.
Tematyka niedozwolonych klauzul umownych dotyczy tylko i wyłącznie umów zawieranych pomiędzy konsumentami a przedsiębiorcami. Za konsumenta uważana jest osoba, która nabywa od przedsiębiorcy rzeczy (dotyczy to także nieruchomości), prawa lub usługi, w celu prywatnym, nie związanym ze swą działalnością zawodową. Ponieważ w większości wypadków w umowach zawieranych pomiędzy osobą prywatną a przedsiębiorcą świadczącym jednorodne usługi dla szerokiej rzeszy osób, przedsiębiorca posługuje się pewnego typu stworzonymi dla swych potrzeb wzorcami umów, na których treść konsument nie ma większego wpływu, jest on postrzegany jako podmiot słabszy, a więc wymagający szczególnego traktowania z punktu widzenia prawa. Pewnego rodzaju zapisy w umowach, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami lub rażąco naruszają jego prawa, uważa się za niewiążące konsumenta, pomimo iż podpisał umowę i zobowiązał się do przestrzegania jej warunków. Warunkiem koniecznym do zastosowania takiej ochrony jest konieczność wykazania, że konsument nie miał realnej możliwości wpływu na zaproponowaną mu treść umowy i nie mógł indywidualnie negocjować jej warunków. W takiej sytuacji zapisy umowne rażąco niekorzystne i naruszające interes konsumenta (krzywdzące go) wedle prawa go nie wiążą.
Konsument ma zatem wszelkie prawo do odmowy wywiązania się z zapisu umowy, który jest klauzulą niedozwoloną. Jednak trzeba wiedzieć, że za klauzulę niedozwoloną nie mogą być uznane zapisy dotyczące głównego świadczenia (czyli samego przedmiotu i celu umowy), a także ceny - wynagrodzenia za usługę, jeśli są one jednoznacznie określone w umowie. Oznacza to w praktyce, iż nie można powoływać się na rażące naruszenie praw jeśli zakupiliśmy nieruchomość, którą umowa wyraźnie określała, nawet gdyby nie do końca odpowiadała naszym (nie sprecyzowanym wyraźnie w umowie) oczekiwaniom i nawet jeśli cena, za jaką ją nabyliśmy jest powszechnie oceniona jako wygórowana. W takiej sytuacji nie da się uznać jednoznacznie brzmiących warunków za niewiążące.
Sama umowa, jaką konsument zawarł z przedsiębiorcą - nawet jeśli zawiera postanowienia niedozwolone - co do swej istoty jest ważna i jej cel musi zostać zrealizowany. W razie uznania jakiejś klauzuli za niedozwoloną nie ma zatem się co martwić, że cała umowa może zostać anulowana. Uznaje się za nieistniejące tylko zapisy umowy, które krzywdzą konsumenta, a w pozostałym zakresie umowa jest realizowana zgodnie z jej postanowieniami.
Oczywiście przedsiębiorca nie będzie łatwo chciał uznać racji konsumenta, dowodzącego że jakiś zapis jest klauzulą niedozwoloną, szczególnie jeśli będzie chodziło o zapis, który może przynieść znaczną korzyść przedsiębiorcy kosztem nabywcy. Można się spodziewać, że będzie trzeba wystąpić na drogę sądową z powództwem o uznanie zapisu umowy za nie wiążący nas z uwagi, iż stanowi rażące naruszenie prawa konsumenta, jako postanowienie niedozwolone.
Przykładowy katalog niedozwolonych postanowień umownych zawarty jest wprost w art. 3853 Kodeksu Cywilnego. Przepis ustawy ma jednak charakter uniwersalny, nie wskazuje konkretnych zapisów stosowanych w umowach, a określa jedynie niedozwolony prawnie efekt i cel osiągany zapisem postanowienia przez przedsiębiorcę kosztem konsumenta. Chcąc się przekonać czy zastosowane przez dewelopera postanowienie jest faktycznie niezgodne z prawem, należy dokonać jego wykładni poprzez sprawdzenie czy skutek/korzyść, jaki/jaką osiągnie deweloper jest opisana w jednym z punktów w/w artykułu Kodeksu Cywilnego. Należy jednak pamiętać, że katalog niedozwolonych postanowień z Kodeksu Cywilnego ma tylko charakter przykładowy. Konsument może zaskarżyć skutecznie każde postanowienie, mimo iż nie jest uwzględnione w art. 3853 KC, wykazując że kształtuje ono jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami lub rażąco narusza jego prawa.
Pomocne w uniknięciu prowadzenia sporu sądowego może być powołanie się wobec przedsiębiorcy na fakt, że zastosowany przez niego w umowie zapis znajduje się w Rejestrze Postanowień Wzorców Umowy Uznanych Za Niedozwolone, znajdującym się na stronie internetowej:
http://www.uokik.gov.pl/pl/ochrona_konsumentow/niedozwolone_klauzule/rejestr_klauzul_niedozwolonych/
Rejestr taki prowadzi Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, publikując w nim wszystkie zapisy umowne dotychczas stosowane przez przedsiębiorców, które zostały uznane za niedozwolone przez Sąd Antymonopolowy (Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów). Znalezienie się zapisu w tym rejestrze daje nam praktycznie gwarancje, iż w razie powołania się przed sądem powszechnym na istnienie takiego zapisu w naszej umowie, zostanie on uznany za niewiążący nas.
W przypadku, gdyby powołanie się wobec przedsiębiorcy na okoliczność, iż dane postanowienie umowy stanowi klauzulę niedozwoloną publikowaną w Rejestrze nie dało efektu, konieczne stanie się dochodzenie swych praw na drodze sądowej. W zależności od wartości przedmiotu sporu (w naszym wypadku będzie to wartość zapisu, jaki chcemy uznać za niewiążący) pozew należy złożyć do sądu rejonowego lub okręgowego (sprawy powyżej 75 000 zł) wydziału cywilnego właściwego dla miejsca siedziby przedsiębiorcy lub przed sąd właściwy dla miejsca wykonania umowy. Powództwo powinno zawierać wniosek o uznanie przez sąd danego postanowienia umowy za nie wiążący nas z mocy prawa.
W drugiej części artykułu zostaną zaprezentowane wybrane przykłady postanowień uznanych za niedozwolone zapisy umowne, które pojawiły się w umowach zawieranych w obrocie nieruchomościami.
Czytaj także:
Zasiedzenie nieruchomości
Zamknij [x]