Nowe i z drugiej ręki - z czego wynikają różnice w cenach mieszkań?

Różnica winna odpowiadać mniej więcej kosztom, jakie musi ponieść nowy właściciel na wykończenie mieszkania od dewelopera. Inni powiedzą, że mieszkanie nowe powinno być droższe, bo otrzymujemy lokal nowy, z rękojmią, który możemy wykończyć według własnego gustu. Jak pokazują dane dotyczące cen mieszkań w Krakowie, żadna odpowiedź nie jest jednoznaczna.

W Krakowie nie ma reguły
W trzecim kwartale ubiegłego roku średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku pierwotnego według raportu Narodowego Banku Polskiego były w Krakowie niższe od tych z rynku wtórnego o blisko 300 zł/mkw. Z kolei jeśli chodzi o przeciętne transakcyjne stawki, to właśnie nowe mieszkania są droższe o przeszło 200 zł/mkw. w porównaniu do tych z drugiej ręki.

Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego w Krakowie, III kwartał 2006 - III kwartał 2015 (zł/mkw.)

Z czego wynikają różnice?
Na wyższą cenę używanych mieszkań w odniesieniu do mieszkań deweloperskich może wpływać ich lepsza lokalizacja. Te pierwsze są zwykle usytuowane na osiedlach znajdujących się bliżej centrum, z dobrymi połączeniami komunikacyjnymi. Na miejscu jest tu dostępna cała infrastruktura - szkoły, sklepy, itp. Z kolei na nowo budowanych osiedlach często takich podstawowych rzeczy brakuje, co czasem sprawia, że nawet po najmniejsze zakupy trzeba dojechać samochodem. Dodatkowo mieszkania nabywane od poprzednich właścicieli niejednokrotnie są sprzedawane z wyposażeniem. Umeblowanie, wyposażenie kuchni i łazienki podnosi, nieraz bardzo wyraźnie, cenę lokalu. W ostatnich latach nowych mieszkań wybudowano w Krakowie bardzo dużo, i one także (wykończone w dobrym standardzie) częściowo wracają teraz na rynek, zasilając podaż rynku wtórnego.

Można także znaleźć przyczyny, dla których stawki za mkw. powierzchni w nowych nieruchomościach mogą być wyższe od tych z rynku wtórnego. Należy tu w pierwszym rzędzie wymienić samą jakość zasobu mieszkaniowego. Mieszkania kupowane od dotychczasowych właścicieli często wymagają odświeżenia lub remontu. Koszty w tym wypadku mogą zbliżać się do tych, jakie trzeba ponieść na wykończenie nowego M. Ponadto nowe lokale mieszkalne są lepiej przystosowane do dzisiejszych wymogów stawianych przez lokatorów. To trochę tak, jak ze zmianami trendów w modzie, gdzie co roku nowy sezon przynosi nowe kroje. Podobnie, choć jednak zdecydowanie wolniej zmieniają się trendy na rynku mieszkaniowym. Lokale, które 20, 10 albo nawet jeszcze kilka lat temu wpisywały się w obowiązujące kanony i spełniały wszelkie wymogi mieszkańców, dzisiaj nie przystają w pełni do obowiązujących norm. Chodzi tutaj o wygląd architektury budynku, rozkład pokoi, metraż oraz ustawność kuchni i łazienki, wielkość przedpokoju, garderoby itp. Warto jeszcze dodać, że obecnie nieraz zdarza się, że deweloper w promocji oferuje mieszkania wykończone „pod klucz”, a wówczas główna przewaga rynku wtórnego, czyli brak kosztów wykończenia zostaje zniwelowana.

Podsumowując, należy stwierdzić, że można znaleźć wiele argumentów przemawiających za wyższą/niższą ceną starszych/nowych mieszkań, wszystko zależy jednak od preferencji kupującego i indywidualnego przypadku. Odwołując się bowiem do starej rynkowej prawdy - mieszkanie jest warte tyle, ile nabywca chce za nie zapłacić.

KAN