„Nowe wyzwania rynku mieszkaniowego” - jak poprawić sytuację nabywców?

Po oficjalnym otwarciu Konferencji i powitaniu jej uczestników odbyły się dyskusje w ramach kilku paneli.

Wykład wprowadzający do Konferencji wygłosił dr hab. prof. SGH Waldemar Rogowski.

Rozpoczynając prelekcję Waldemar Rogowski zwrócił uwagę, że nie można mówić o rynku mieszkaniowym i rynku kredytowym bez analizy stopy bezrobocia, która wynosi 5,4 proc. i jest jedną z najniższych w UE. Rynek pracy w Polsce jest obecnie stabilny, a podwyżki płac powodują wzrost zdolności kredytowej. Na poziom inflacji wpłynie nie tylko przewidywany wzrost płac w drugim półroczu br., ale także podwyżka VAT na żywność i podwyżki cen prądu. Duże znaczenie dla rynku materiałów budowlanych mogą mieć środki z KPO, których uruchomienie skumuluje popyt. Kluczową rolę w sytuacji na tym rynku odgrywa też odbudowa Ukrainy, wymagająca ogromnej ilości materiałów budowlanych, co wpłynie znacząco nie tylko na rynek polski, ale także europejski. Prognozy na 2024 mówią o wzroście gospodarczym, wzroście eksportu i niskim poziomie bezrobocia - czynniki te wskazują na rozkwit gospodarki.

Ceny mieszkań w Polsce (analizując od 2010 r.) rosły szybciej niż przeciętnie w UE. Wejście na rynek funduszy inwestujących w nieruchomości (REIT), przy ograniczonej podaży, może znacząco wpłynąć na ten rynek, ograniczając dostępność mieszkań. Prawa ekonomii wskazują też jednoznacznie, że tam, gdzie następuje wzrost dochodów, rosną także ceny. W Polsce rosną koszty produkcji, tania siła robocza przestaje być atutem naszej gospodarki, a wojna za naszą wschodnią granicą dodatkowo może wpływać na decyzje inwestorów zagranicznych. Od 2006 roku do dnia dzisiejszego wskaźnik określający liczbę metrów kwadratowych możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie wzrósł z ok. 0,4 do ok. 0,6-0,7 mkw. Z miesiąca na miesiąc zainteresowani zakupem nieruchomości wnioskują o coraz wyższe kwoty kredytów mieszkaniowych. Statystyki pokazują też, że zmiany stóp procentowych kredytów hipotecznych wpływają znacząco na liczbę udzielanych kredytów. Prof. Waldemar Rogowski podkreślił też wpływ Bezpiecznego kredytu 2% i wakacji kredytowych na obraz rynku, zauważając że według ekspertów mieszkaniowych  kolejna stymulacja rynku programami kredytowymi, przy ograniczonej podaży, spowoduje wzrost cen. Ewentualne wprowadzenie nowego programu mieszkaniowego, który pobudzi popyt, wywoła jednocześnie wzrosty cen. Osoby planujące zakup mieszkania i posiadające środki lub zdolność kredytową, chcąc wyprzedzić wprowadzenie nowego programu mieszkaniowego, mogą przyspieszać swoje decyzje. Wzrost zdolności kredytowej wywołuje wzrost popytu i w konsekwencji także wzrost cen.

Prelegent przedstawił także statystyki dotyczące programu Bezpieczny Kredyt 2%, pokazując, kto był jego beneficjentem. Z programu w znaczącym stopniu skorzystały single z dużych miast. Wartość średniego kredytu mieszkaniowego w programie Bezpieczny Kredyt 2% wyniosła 405 tys. zł, a średni wiek kredytobiorcy korzystającego z preferencyjnego kredytu wynosił 30 lat. Rok 2024 może się okazać najlepszym pod względem wartości akcji kredytowej, stąd pytanie, na jakim poziomie cenowym się zatrzymamy...

Pierwszy panel dyskusyjny konferencji, zatytułowany „Rynek mieszkaniowy w liczbach”, poprowadził red. Jacek Bańka, a prelekcją dotyczącą podaży na rynku deweloperskim rozpoczął go Kazimierz Kirejczyk (JLL Polska).

Na przestrzeni ostatnich 10 lat Kraków utrzymywał pozycję drugiego największego rynku deweloperskiego w Polsce - w tym czasie w stolicy Małopolski wybudowano ponad 91 tys. mieszkań. W ostatniej dekadzie niektóre lata były słabsze, inne lepsze, ale średnio w Krakowie oddawano do użytku ponad 9 tys. mieszkań rocznie.

Kazimierz Kirejczyk zwrócił między innymi uwagę na różne typy aglomeracji miejskich w naszym kraju. Są takie jak Warszawa i Trójmiasto, gdzie wokół głównej metropolii rozwijają się silne satelity, jest Poznań, gdzie wokół miasta funkcjonuje rynek prawie tak silny, jak w samym Poznaniu, są także miasta takie jak Kraków, Wrocław, czy Łódź - z mniejszymi satelitami.

W dalszej części wystąpienia prelegent porównał sześć najważniejszych rynków mieszkaniowych w Polsce, pokazując, jak wyglądała na tych rynkach kwartalna relacja sprzedaży (mieszkania „ściągnięte” z rynku - sprzedane i z opłaconą rezerwacją) i nowej podaży (mieszkania wprowadzane na rynek). Z przedstawionej analizy wynika, w I kwartale br. sprzedano ok. 11 tys. mieszkań, na rynek wprowadzono natomiast ponad 16 tys. mieszkań. W ofercie rynkowej na koniec kwartału znajdowało się ponad 42 tys. mieszkań.

W stosunku do wcześniejszego kwartału (IV kw. 2023), w pierwszych trzech miesiącach 2024 r. odnotowano niższą sprzedaż. W ostatnich czterech kwartałach (od II kw. 2023 do I kw. 2024) w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście sprzedanych zostało więcej mieszkań, niż wprowadzono na rynek. W Poznaniu i Łodzi natomiast, proporcje były odwrotne (rynek zasiliło więcej nowych mieszkań, niż zostało sprzedanych). W Krakowie na koniec pierwszego kwartału 2024 roku oferta rynkowa nowych mieszkań wynosiła nieco ponad 5 tys. Kazimierz Kirejczyk zauważył jednak, że dla Krakowa wskazane byłoby, aby oferta ta oscylowała w okolicach 8 tys. mieszkań. W sytuacji braku podaży rosną ceny, co w stolicy Małopolski przełożyło się na ich systematyczny wzrost w minionych kwartałach.

Prowadzący przestawił też wykres obrazujący różnice w cenach mieszkań wprowadzanych do sprzedaży, mieszkań znajdujących się w ofercie (czyli tych mieszkań, które się nie sprzedały) oraz mieszkań sprzedanych. W 2023 r. mieliśmy w Krakowie do czynienia ze zróżnicowaniem poziomu tych trzech kategorii cen. Przez dwa-trzy kwartały 2023 roku obserwowano rozjazd "nożyc" obrazujących ceny mieszkań ofertowych i ceny mieszkań sprzedanych, bo z rynku znikały tańsze mieszkania finansowane kredytem 2%. W ostatnim kwartale "nożyce" zaczęły się domykać, gdyż sprzedawały się droższe mieszkania, a jednocześnie także wprowadzane na rynek lokale były droższe.

Po wykładzie wprowadzającym odbyła się dyskusja w ramach pierwszego panelu, której uczestnicy omówili spektrum czynników kształtujących rynek mieszkaniowy w Polsce. W dyskusji uczestniczyli Mariusz Bryksy (Bryksy/SBDiM), dr Jacek Furga (Centrum AMRON), Kazimierz Kirejczyk (JLL), Marcin Krasoń (Otodom), dr Krzysztof Olszewski (NBP) i prof. Waldemar Rogowski (SGH/Grupa BIK).

Zwrócono uwagę, że ewentualny nowy program oparty na dopłatach do kredytów, pomimo istniejących różnic w stosunku do dotychczasowego programu, może mieć analogiczne efekty, jakie można było zaobserwować w przypadku Bezpiecznego kredytu 2%. W toku dyskusji podkreślano też, że w Krakowie ceny będą nadal rosnąć, choćby ze względu na niedobór gruntów w naszym mieście.

W trakcie debaty przytoczony został przykład Rzeszowa, gdzie sytuacja jest odmienna, co sprzyja realizacji inwestycji w tym mieście. Na rozwój rynku rzeszowskiego wpływa także obecność żołnierzy amerykańskich – podobną sytuację obserwowano kiedyś w Niemczech, gdy powstawała tam amerykańska baza wojskowa.

W toku dyskusji podkreślono, że w przypadku niewprowadzenia mechanizmów zwiększających podaż gruntów i mieszkań oraz uelastycznienie procedur, ceny w Krakowie mogą osiągać poziom  przekraczający 20 tys. zł za m2, podobnie jak ma to miejsce w Warszawie. Obecna sytuacja rynkowa skłania inwestorów do maksymalizacji cen, a nie do dążenia do zwiększania liczby budowanych mieszkań. W tej części dyskusji poruszono także temat marż w budownictwie deweloperskim.

Przedstawiony wstępnie po wyborach parlamentarnych nowy program wsparcia kredytów mieszkaniowych stał się też tematem kolejnej części rozmowy. Dyskutanci porównywali wpływ na sytuację rynkową programu Bezpieczny Kredyt 2% (w ramach którego w 2023 roku udzielono ok. 63 tys. kredytów, a w pierwszym kwartale 2024 roku około 33 tys.) z możliwościami ewentualnego nowego programu rządowego. Zwrócono także uwagę na wpływ tego typu programów na zwiększenie deficytu budżetowego – są one bowiem w istocie transferem pieniędzy z kieszeni wszystkich Polaków do węższej, określonej grupy beneficjentów.

W toku dyskusji podkreślano, że na przestrzeni minionych lat nie przykładano wystarczającej wagi do stymulacji podaży, która pomogłaby zwiększyć dostępność mieszkań. Brakuje także długofalowych programów – te, z którymi mamy do czynienia, trwają krótko, uniemożliwiając branży odpowiednie przygotowanie się do nich. W tym miejscu przypomniano Program Mieszkanie+, którego założenia były prawidłowe (pomoc dla osób faktycznie jej potrzebujących), ale który - ze względu na błędy w projektowaniu i implementacji – pozostaje dziś zapomniany. Przytoczono przykład Francji, w której od lat 90. funkcjonuje ten sam program mieszkaniowy, na bieżąco dostosowywany do zmieniających się warunków. W Polsce natomiast każdy nowy rząd wprowadza swoje propozycje, a głosy ekspertów, zwracających uwagę na stymulację podaży, administracyjne przeszkody, czy problemy z dostępnością gruntów, nie są w wystarczającym stopniu brane pod uwagę. Zwrócono też uwagę na fakt, że w świecie zachodnim obserwuje się trend migracji do dużych ośrodków. Tworzą się przez to super ośrodki, a wokół nich mniejsze satelity, które częściowo przejmują popyt. Występuje bowiem zainteresowanie mieszkaniem także w nich, a nie koniecznie tylko w głównym mieście.

Podczas dyskusji panelowej zastanawiano się także nad konkurencyjnością naszego rynku mieszkaniowego w kontekście kapitału inwestującego w nieruchomości i możliwości jego transferu na inne rynki europejskie.

Nie zabrakło też głosów podkreślających ograniczenie skali budownictwa czynszowego, wynikające przede wszystkim z braku gruntów, co po raz kolejny zwróciło uwagę na konieczność rozwiązania problemu podaży gruntów pod inwestycje. „Dogęszczanie” miast (budowa nowej substancji mieszkaniowej w ich centrach) jest ekonomicznie i ekologicznie opłacalne. Ocenić to mogą na przykład ci, którzy wyprowadzili się z miast, tracąc teraz czas na utrudnione korkami dojazdy do pracy - być może bowiem w dłuższej perspektywie, i to nie tylko ekonomicznie, bardziej opłacalne byłoby kupno droższego mieszkania w centrum. Pokazuje to raz jeszcze, jak istotne jest przyszłościowe, długoterminowe myślenie o budownictwie mieszkaniowym.  

Poza największymi aglomeracjami bardzo dynamicznie rozwijają się także rynki w innych miastach - poza wspomnianym już wcześniej Rzeszowem są to między innymi Lublin, Bydgoszcz, czy Szczecin, gdzie coraz więcej jest ofert sprzedaży, rosną również ceny. Z uwagi na zmieniającą się specyfikę świadczenia pracy (upowszechnienie pracy zdalnej, wykonywanej często poza miejscem zamieszkania, także z zagranicy), w przypadku problemów z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych pracowników w danym mieście zyskiwać mogą inne ośrodki. Rynek nie znosi próżni, a popyt „szuka” miejsc, w których będzie mógł być zaspokojony. Trzeba jednak mieć też na uwadze, że odległość od miejsca pracy nie powinna być zbyt duża, skoro pracodawcy coraz częściej oczekują od pracowników pracujących zdalnie okresowego pojawiania się w biurze. Z uwagi na rozwój infrastruktury ważniejszy od odległości staje się też często czas dojazdu, dlatego zyskiwać będą mniejsze ośrodki dobrze skomunikowane z metropoliami, np. dzięki kolei.

W toku dyskusji zwrócono uwagę, że wzrost cen może spowodować przejście (podobnie jak dzieje się to w zachodniej Europie) na model "korzystania", a nie kupowania mieszkań na własność – własne mieszkanie staje się bowiem towarem zbyt drogim. Duże miasta w Polsce potrzebują szczególnej, propodażowej legislacji, w której tworzeniu muszą uczestniczyć organizacje branżowe - sami deweloperzy nie są bowiem w stanie rozwiązać problemu braku podaży mieszkań. Procesy depopulacyjne łączą się z procesami migracyjnymi, wpływając na popyt na rynku nieruchomości, dlatego zagadnienia dotyczące mieszkalnictwa trzeba planować z perspektywą 30-40 lat.

W perspektywie czekających nas zmian konieczna jest pogłębiona analiza dotycząca zawodów przyszłości, które odpowiedzialne będą za popyt w nadchodzących latach. Miasta będą ze sobą konkurować, tworząc jak najlepsze warunki „pracownikom przyszłości”, co zdecyduje o rozwoju bądź depopulacji poszczególnych aglomeracji, wpływając jednocześnie w istotny sposób na rynek nieruchomości.

R.