„Nowe Wyzwania Rynku Mieszkaniowego” - czy rządowe programy zmienią rynek?

Wśród zaproszonych przez SBDiM gości znaleźli się m.in.: Elżbieta Koterba – Wiceprezydent Miasta Krakowa, Jerzy Miller - Wojewoda Małopolski, Jan Okoński – Pełnomocnik Prezydenta Miasta Krakowa ds. Przedsiębiorczości, Jerzy Sonik - Wiceprzewodniczący Komisji Mieszkalnictwa RMK, Elżbieta Gabryś – Dyrektor Wydziału Infrastruktury Małopolskiego Urzędu Wojewódzkiego, posłowie ziemi krakowskiej: Katarzyna Matusik-Lipiec i Andrzej Adamczyk, przedstawiciele rządu z Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju: Rajmund Ryś – Dyrektor Departamentu Polityki Przestrzennej i Stanisław Kudroń – Zastępca Dyrektora Departamentu Mieszkalnictwa. Honorowy patronat nad konferencją sprawowali Paweł Orłowski – Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju oraz Marek Sowa – Marszałek Województwa Małopolskiego.

Prezes Zarządu Głównego SBDiM - Tytus Misiak, określił rolę mieszkalnictwa jako fundamentalną w rozwoju społeczno-gospodarczym i regionalnym. Wyraził nadzieję, że spotkanie spowoduje, iż w przyszłości więcej gmin będzie zainteresowanych współpracą ze środowiskiem inwestorów mieszkaniowych.

Jerzy Miller nazwał rynek mieszkaniowy „bardzo dobrym wskaźnikiem życia całej gospodarki”. Rozwijająca się gospodarka napędza popyt na mieszkania i odwrotnie. „Bezpieczeństwo posiadania dachu nad głową jest ważniejsze niż bezpieczeństwo na ulicy.”- dodał wojewoda.

„Cena m2 mieszkania nie obniży się, a wzrośnie nieco więcej niż inflacja” – prognozował Miller. „Ceny m2 nie kształtuje państwo. Cenę m2 kształtuje budujący mieszkania.” – tłumaczył wojewoda. Jerzy Miller apelował też o budowę mieszkań czynszowych i komunalnych poza Krakowem. „Małopolski rynek pracy nie może być skupiony w Krakowie.” – podkreślał.

Kazimierz Kirejczyk - prezes REAS, firmy doradzającej deweloperom, zauważył, że na tle Europy Środkowo-Wschodniej polski sektor deweloperski jest prawdziwym liderem, a to, ile buduje się w Krakowie, to więcej niż w większości, poza Warszawą, stolic w tym regionie Europy.

W 2012 roku Kraków był w gronie liderów wśród miast o największej skali rynku, oferując ponad 6 tys. mieszkań oddanych do użytkowania. „W roku 2012, wskutek wejścia w życie ustawy deweloperskiej, mieliśmy wyjątkowo duży, w stosunku do lat poprzednich, wzrost liczby rozpoczynanych budów.” – powiedział Kirejczyk.

Działalność deweloperska w Polsce koncentruje się głównie w pięciu aglomeracjach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku. Kraków jest drugim rynkiem mieszkaniowym w Polsce, a wartość rynku deweloperskiego sięga tutaj ok. 2,4 mld zł rocznie.

Kirejczyk twierdzi, że biorąc pod uwagę demografię Polski, rynek mieszkaniowy najlepszy okres ma już za sobą. „Jeszcze klika dobrych lat czeka nas dzięki temu, że część osób z wyżu demograficznego z lat osiemdziesiątych nie kupiła jeszcze mieszkania.” – twierdzi Kazimierz Kirejczyk. Kolejna grupa wiekowa jest o 30% mniej liczna. Według prezesa REAS największy wpływ na rozwój sytuacji na rynku w latach 2014-2015 będzie miała sytuacja gospodarcza, tj. m.in.: zasady i warunki udzielania kredytów hipotecznych, w tym wpływ programu MDM, podaż kredytów dla deweloperów czy nowelizacja ustawy deweloperskiej.

Piotr Krochmal, analityk i doradca rynku nieruchomości, przybliżył zasady przyznawania dopłat w programie MDM i opowiedział o funkcjonowaniu programu w Krakowie i innych większych miastach. Jak się okazuje, aż 85% zainteresowanych kupnem mieszkania spełnia kryterium wiekowe MdM – wiek do 35 lat. Jeśli chodzi o metraże, również ponad 85% poszukujących mieszkania szuka powierzchni w ramach odpowiadających programowi MdM. Krochmal podkreślił fakt, że średnie ceny mieszkań w Krakowie przewyższają o ok. 25% limit cenowy programu MdM dla naszego miasta.

Zwrócił także uwagę, że w Krakowie liczba lokali spełniających kryteria programu to nieco ponad 3%, w gminach przyległych blisko 29%, a w pozostałych gminach około 32%. Łącznie na terenie województwa małopolskiego jest to 625 lokali.

Jako zaletę programu MdM analityk wskazał to, że dopłata pokrywa wymagany wkład własny, zmniejszając kwotę kredytu, a także podwyższa zdolność kredytową. Zwrócił także uwagę na fakt, że limit cenowy MdM-u może prowadzić do dostosowywania cen do wymogów programu. Ponadto o kredyt mogą się starać zarówno rodziny, jak i osoby samotnie wychowujące dzieci czy single. MdM wspiera także rozwój budownictwa, gdyż obejmuje tylko rynek pierwotny. Jednym z założeń programu jest także wspieranie przyrostu naturalnego (dopłaty za trzecie i każde kolejne dziecko).

Niewątpliwą wadą programu są niskie limity cenowe czy ograniczenia powierzchniowe. Występuje także konieczność zaciągnięcia kredytu na co najmniej 15 lat. Z programu wyłączone są osoby będące dotychczas właścicielami innych domów lub mieszkań. Z uwagi na ograniczoną liczbę banków przyjmujących wnioski o dofinansowanie wkładu własnego w ramach programu MdM, kredyt jest często zaciągany na gorszych warunkach – przy wyższych marżach i prowizjach.

Piotr Krochmal zwrócił także uwagę na to, że przez 5 lat od zakupu mieszkania nie można go sprzedać lub wynająć. Niemożliwe jest także kupno innego lokalu mieszkalnego czy zmiana funkcji nabytego. Nie stosując się do powyższych ograniczeń można stracić część dofinansowania.

Druga część konferencji poświęcona była sposobom finansowania inwestycji mieszkaniowych, budownictwu czynszowemu oraz zaprezentowaniu projektów rewitalizacji miast polskich w kontekście Regionalnych Programów Operacyjnych (RPO) i Narodowego Programu Rewitalizacji.

Elżbieta Koterba – Wiceprezydent Miasta Krakowa, mówiła o rewitalizacji w Krakowie. Kraków był jednym z pierwszych miast w Polsce, które rozpoczęły pracę nad programami rewitalizacji. Wiceprezydent określiła rok 2008 jako rok przełomowy w Krakowie, jeśli chodzi o tę kwestię. Rada Miasta Krakowa uchwaliła wtedy dwa lokalne programy rewitalizacji, obejmujące obszar Starego Miasta oraz „starej” Nowej Huty. Miejski Program Rewitalizacji Krakowa został przyjęty uchwałą Rady Miasta Krakowa z dnia 08.10.2008 r. i stał się podstawą do opracowania Lokalnych Programów Rewitalizacji.

„Miejski Program Rewitalizacji Krakowa objął cały obszar miasta. Szczególnie zwrócono uwagę na tereny poprzemysłowe, powojskowe, pokolejowe, czy też tzw. „blokowiska”” – mówiła wiceprezydent. Zostały one scalone w 8 zespołów, a każdy z nich jest objęty szczegółowym Lokalnym Programem Rewitalizacji. Łączna powierzchnia wszystkich zespołów wskazanych do rewitalizacji to 5 300 ha.

Finansowanie rynku mieszkaniowego, sytuację bankową oraz rynek kredytów hipotecznych i inwestycyjnych omówił Jacek Furga - Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich.

W latach 2005-2011 nastąpił w Polsce skokowy wzrost roli kredytów mieszkaniowych w bilansach banków i w gospodarce. Obecnie udział kredytów mieszkaniowych w aktywach wynosi około 24% (w 2004 r. udział wynosił niespełna 7%), przy czym w niektórych bankach uniwersalnych zbliża się do lub przekracza 50%. Udział kredytów mieszkaniowych w PKB wynosi około 20-21%, a 2004 r. było to niespełna 4%.

Konrad Mitręga – właściciel Private Brokers Doradcy Finansowi, opowiedział o finansowaniu rynku nieruchomości, jak sam określił - „z punktu widzenia praktyka”. Jako czynniki, które będą wpływać na rynek nieruchomości w 2014 r., wymienił: zwiększenie wymaganego wkładu własnego (w tym roku 5%) dla kredytów hipotecznych, program MdM (tylko 3-5% rynku kwalifikuje się do programu, stąd bardzo szybka sprzedaż mieszkań spełniających kryteria), wysokość stóp procentowych, skutki ustawy deweloperskiej (utrudnienia i ograniczenia dla deweloperów), wzrost popytu, spadek podaży w pierwszej połowie 2014 r.

W programie konferencji znalazło się także m.in. wystąpienie Bolesława Melucha ze Związku Banków Polskich na temat sytuacji finansowania budownictwa mieszkaniowego w kraju. Zwrócił on uwagę, że istnieje duży, niezaspokojony popyt na mieszkania o umiarkowanych czynszach, brak jest natomiast instrumentów wspierania budownictwa na wynajem.

Konferencja poświęcona rządowym programom mieszkaniowym zainicjowała cykl spotkań organizowanych przez Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań pod hasłem „Nowe Wyzwania Rynku Mieszkaniowego”.

Anna Bąk