"Nowe Wyzwania Rynku Mieszkaniowego" - relacja z konferencji

Wydarzenie odbyło się pod Patronatem Honorowym Prezydenta Miasta Krakowa, Jacka Majchrowskiego oraz Marszałka Województwa Małopolskiego, Jacka Krupy. Sponsorami konferencji były AERECO, Ciepło dla Krakowa, Fakro oraz PKO BP. Partnerami medialnymi konferencji był Dziennik Polski, Krakowski Rynek Nieruchomości, Małopolski Przegląd Nieruchomości oraz Dominium.pl.

Konferencję otworzyły wystąpienia Marka Bolka, Prezesa Zarządu SBDiM oraz Elżbiety Koterby, zastępcy Prezydenta Krakowa. Prezes Marek Bolek zapraszając do dyskusji zaprezentował program tegorocznej konferencji, który objął kilka bloków tematycznych, w tym tematykę rządowego programu „Mieszkanie+”, zmian w przepisach, statystyk opisujących obecną sytuację rynkową oraz zagadnienia współpracy między architektami i deweloperami.

W swoim wystąpieniu Wiceprezydent Krakowa Elżbieta Koterba podkreślała ogromny potencjał rozwojowy Krakowa oraz miejsce miasta w światowej pierwszej dziesiątce destynacji w rankingu atrakcyjności inwestycyjnej. Już teraz szacuje się, że w Krakowie w usługach okołobiznesowych zatrudnienie znalazło ok. 60 tys. osób. Prognozowany jest dalszy wzrost ilości zatrudnionych, nawet do 100 tys. w perspektywie 2020 roku. Jak stwierdziła Elżbieta Koterba, będzie się to przekładać także na potrzeby mieszkaniowe w mieście. Zasób powierzchni biurowej w stolicy Małopolski sięga już 1 mln m2, a w mieście powstało 400 nowych firm – start-upów stworzonych przez młodych ludzi, którzy w nich szukają swojej drogi rozwoju. Pani Prezydent zwróciła uwagę na fakt, że to deweloperzy poprzez swoje inwestycje wpływają na jakość życia w mieście, a ta wiąże się m.in. z tym, czy mieszkańcy mają w bezpośrednim zasięgu dostęp do podstawowych usług, infrastruktury, czy rekreacji. Elżbieta Koterba podkreśliła również znaczenie inicjatyw SBDiM, w tym organizację Konkursu o Tytuł Mieszkaniowego Dewelopera Roku (promującego najlepsze inwestycje i deweloperów) oraz zapoczątkowaną niedawno akcję sadzenia drzew. Elżbieta Koterba zachęcała także do dbania o zieleń i kształt otoczenia w procesie realizacji inwestycji.

Zbigniew Bondarczuk, przedstawiciel Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa, odczytał list podpisany z upoważnienia Ministra Infrastruktury i Budownictwa Andrzeja Adamczyka przez sekretarza stanu Kazimierza Smolińskiego. W liście skierowanym do uczestników konferencji rządowy program „Mieszkanie+” przedstawiono jako nowe podejście do tworzenia zasobu mieszkaniowego poprzez budowę mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności. Program składać się będzie z trzech filarów, a skierowany jest do wszystkich grup, które mają obecnie problem z pozyskaniem mieszkania. W liście podkreślono, że działania rządu spotkały się z zainteresowaniem małopolskich gmin oraz to, że realizacja celów programu możliwa jest jedynie przy współpracy rządu, samorządów i ekspertów (architektów, urbanistów, deweloperów).

W pierwszym panelu dyskusyjnym, prowadzonym przez Mariusza Bryksego (Wiceprezes SBDiM), uczestniczyli Zbigniew Bondarczuk (Radca w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa), Jacek Bielecki (Doradca BGK Nieruchomości), Grzegorz Kiełpsz (Prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich) oraz poseł Jerzy Meysztowicz. Panel koncentrował się wokół roli państwa w budownictwie mieszkaniowym. Prezentację otwierającą panel wygłosił Jacek Bielecki, reprezentujący BGK Nieruchomości, spółkę córkę banku BGK, zarządzającą funduszem, który ma finansować „Mieszkanie+”. Jacek Bielecki stwierdził m.in., że w krajach biedniejszych trudniej zaspokoić potrzeby mieszkaniowe, gdyż większość osób mieszka tu we własnych mieszkaniach. W krajach bogatszych większy odsetek stanowią zaś mieszkania wynajmowane.

W trakcie dyskusji pojawiły się opinie, że program nie może być zrealizowany jedynie siłami rządu, bo gdyby chcieć wybudować w ten sposób planowane kilkadziesiąt tysięcy mieszkań, musiałby powstać ogromny konglomerat. Państwo powinno wesprzeć rynek poprzez odpowiednie prawodawstwo i ułatwienie procesów inwestycyjnych, ale nie powinno głęboko ingerować w jego mechanizmy. Zastanawiano się, czy realna jest realizacja mieszkań w prognozowanej cenie 2900 zł za mkw. Podkreślano także fakt, że za 15 lat - według prognoz demograficznych - populacja kraju może się zmniejszyć nawet o 3 mln osób, a dobra koniunktura na rynku mieszkań deweloperskich może się kiedyś skończyć.

Poseł Meysztowicz stwierdził, że sam projekt mieszkań na wynajem jest godny poparcia, gdyż ludzie mogą zmieniać miejsce zatrudnienia i szukać pracy tam, gdzie dostępne są mieszkania. Natomiast w obecnej formule, z istniejącą opcją dojścia do własności, program może być nieuczciwą konkurencją dla firm deweloperskich, które muszą kupować grunty na rynkowych warunkach.

Grzegorz Kiełpsz podkreślił, że nie powinno się utożsamiać niższego standardu z niższą jakością, bo to dwie różne sprawy, zauważył też, że brakuje specyfikacji mieszkań, jakie BGK Nieruchomości chciałoby kupować od deweloperów.

Podczas panelu zastanawiano się także, czy przepisy dla budownictwa mieszkaniowego nie powinny zostać złagodzone, co pozwoliłoby budować taniej - dziś niektóre przepisy dotyczące np. ochrony przeciwpożarowej, czy minimalnej wielkości miejsca parkingowego podnoszą koszty budowy. Doświadczenia Funduszu Mieszkań na Wynajem, który zakupił od deweloperów już ok. 3 tys. mieszkań, pokazują, że możliwa jest współpraca instytucji rządowych i firm komercyjnych.

Dyskusja koncentrowała się również wokół kwestii pozyskiwania gruntów w programie „Mieszkanie+” oraz znalezienia sposobów na zachęcenie funduszy inwestujących w nieruchomości do zakupu polskich mieszkań. Jak podkreślano, wprowadzenie euro ograniczyłoby ryzyko kursowe, które obecnie występuje. Wśród dyskutantów dominowała teza, że sam program budowy mieszkań na wynajem jest dobrym pomysłem, umożliwiając zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób mniej zamożnych, natomiast formuła dojścia do własności przeczy pierwotnej idei programu, który ma także zapewniać mobilność pracowników.

W drugiej części konferencji pt. „Rynek mieszkaniowy w liczbach” zajmowano się tematyką obecnej sytuacji rynkowej. Panel prowadził red. Sławomir Mokrzycki, a uczestniczyli w nim prof. Wiesław Gumuła – Dyrektor NBP O. Kraków, dr Krzysztof Olszewski – Ekspert Narodowego Banku Polskiego, dr J. Furga – Prezes Centrum AMRON, Szymon Jungiewicz – Dyrektor Emmerson Reality i Bolesław Meluch – Doradca Związku Banków Polskich.

W trakcie panelu przedstawiono wyniki budownictwa mieszkaniowego. W Krakowie w 2016 roku w porównaniu do roku wcześniejszego o 40% wzrosła liczba oddanych, a o 14% liczba sprzedanych mieszkań. Rosną ceny działek, a średnia cena za mkw. nowych mieszkań w samym IV kwartale wzrosła o 2,5%. Podkreślano fakt, że według analiz w dalszym ciągu brakuje ok. 50 mieszkań na 1 tys. mieszkańców, a ceny realne wróciły do poziomy sprzed boomu mieszkaniowego. Obecne niskie oprocentowanie depozytów składnia ludzi do inwestowania w nieruchomości i kupowania mieszkań za gotówkę. Stopy zwrotu z wynajmu są bowiem dużo atrakcyjniejsze niż na lokatach. Jednocześnie niskie oprocentowanie kredytów powoduje ich większą dostępność, choć liczba udzielonych kredytów spadła w ostatnim czasie. Czas sprzedaży mieszkań spadł z 7-8 kwartałów do notowanego obecnie poziomu 4 kwartałów – oznacza to, że wyprzedaż całej oferty - bez dopływu nowych ofert - zajęłaby około roku. O rozwoju rynku będzie decydować to, co dzieje się na rynkach finansowych. Obecnie struktura podaży odpowiada strukturze popytu, dlatego mieszkania sprzedają się szybciej. Na rynku pojawia się coraz więcej transakcji pakietowych, obejmujących jednorazowo większą liczbę mieszkań.

Zwrócono także uwagę, że wzrasta liczba singli i samotnie żyjących osób starszych, dlatego potrzeby mieszkaniowe są wciąż duże, a przyszłością może być budownictwo senioralne. Wzrasta także liczba nabywców z Rosji i Ukrainy.

Polecamy także lekturę relacji z drugiej cześci Konferencji >>

RB