Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami

Bonifikaty generalne, a nie tylko indywidualne
Nowelizacja modyfikuje przepisy regulujące tryb udzielania bonifikat przy zbywaniu nieruchomości, umożliwiając organom gospodarującym nieruchomościami publicznymi podejmowanie uchwał lub zarządzeń o udzieleniu bonifikaty o charakterze generalnym, a nie tylko o charakterze indywidualnym. W świetle znowelizowanych przepisów bonifikata, wyrażana w zarządzeniu wojewody lub uchwale rady albo sejmiku, może dotyczyć zarówno konkretnej nieruchomości jak i określonej ich grupy, a nawet wszystkich nieruchomości. Przepisy te zapewnią więc sprawniejsze niż dotychczas udzielanie bonifikat przy zbywaniu nieruchomości, a także ułatwią w praktyce gospodarowanie nieruchomościami publicznymi.

Sprzedaż całych budynków (budynki jednolokalowe)
Zgodnie z wyrażoną w art. 32 Konstytucji zasadą równości, nie ma racjonalnych powodów ku temu, aby różnicować sytuację prawną najemców lokali i całych budynków, które składają się z jednego lokalu, np. wolnostojących pawilonów handlowych. Znowelizowane przepisy umożliwiają więc bezprzetargową sprzedaż całych budynków złożonych z jednego lokalu, o ile sprzedaż będzie następować na rzecz osób, które są najemcami lub dzierżawcami tych lokali. Sprzedaż taka następować będzie wraz z gruntem niezbędnym do korzystania z budynku. Do wejścia w życie nowelizacji istniały wątpliwości czy zawarta w ustawie o własności lokali definicja samodzielnego lokalu mieszkalnego obejmuje również budynki jednolokalowe (np. pawilony handlowe), nie było też jasne czy na podstawie powołanego przepisu wolno przyznać pierwszeństwo najemcy lub dzierżawcy całego budynku. Nowelizacja poprzez wprowadzenie do Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami art. 34 ust. 6a przesądziła, że do budynków mieszkalnych lub użytkowych, stanowiących w całości przedmiot najmu lub dzierżawy należy stosować art. 34 ust. 6 UGN, a w konsekwencji, iż wolno ich najemcom i dzierżawcom przyznawać pierwszeństwo w nabyciu.

Umowa najmu lub dzierżawy
Wyeliminowano też dotychczasowe wątpliwości co do tego, kiedy wolno bez przetargu zawrzeć umowę użytkowania, najmu lub dzierżawy nieruchomości. Zawarcie takiej umowy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następować ma w drodze przetargu. Jednak wojewoda, rada lub sejmik będą mogli wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów. Wcześniej istniały co do tych zapisów duże wątpliwości.

Wywłaszczenie nieruchomościami
Nowelizacja wprowadza również przepisy usprawniające procedurę wywłaszczeń nieruchomości. Proponowane rozwiązania znacząco przyspieszą pozyskiwanie nieruchomości pod realizację celów publicznych, gdyż starosta będzie miał obowiązek rozpoczęcia postępowania o wywłaszczenie po upływie dwóch miesięcy od zawarcia umowy o nabycie praw do nieruchomości. Dotychczasowy brak obligatoryjności wszczęcia tego postępowania powodował w praktyce opóźnienia w realizacji celów publicznych. Starosta będzie miał też obowiązek nadania rygoru natychmiastowej wykonalności w odniesieniu do decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości..

Przekształcenie użytkowania wieczystego
Nowelizacja wprowadza też zmiany w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Przywraca zasadę nieodpłatnego przekształcenia na rzecz spółdzielni mieszkaniowych, jeżeli uzyskały to prawo w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5.12.1990 roku, albo na podstawie dekretu warszawskiego. Przed nowelizacją możliwość tańszego przekształcenia użytkowania wieczystego we własność była uzależniona od decyzji samorządów. Wprawdzie większość z nich stosowała duże bonifikaty, jednak nie wszystkie.

Paweł Puch