O czym powinniśmy pamiętać decydując się na zakup mieszkania na rynku wtórnym

Forma umowy przedwstępnej

Zakup nieruchomości na rynku wtórnym, podobnie jak zakup nieruchomości z rynku pierwotnego czyli od dewelopera, poprzedzony jest zwykle umową przedwstępną, w której zarówno kupujący jak i sprzedający zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przenoszącej własność nieruchomości, i która to umowa powinna zawierać istotne postanowienia takiej przyszłej umowy sprzedaży. Ponieważ obowiązujące przepisy nie wymagają dla ważności umowy przedwstępnej żadnej szczególnej formy, to zwykle zawierana jest ona w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego.
Zawierając umowę przedwstępną - niezależnie od jej formy - możemy się  zabezpieczyć na wypadek sytuacji, w której strona zobowiązana do zawarcia transakcji uchyla się od jej wykonania - druga strona może wówczas żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Oczywiście w każdej konkretnej umowie zakres takiego odszkodowania można określić odmiennie. Pamiętajmy jednak, że zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, a więc w formie jakiej przepisy wymagają już dla zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, strona uprawniona może nie tylko dochodzić odszkodowania, ale także dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej czyli umowy sprzedaży przed sądem, a prawomocne orzeczenie sądu w danej sprawie zastępuje oświadczenie woli drugiej strony w powyższym zakresie.

Tak więc, o czym nie wszyscy wiedzą, już na etapie podejmowania decyzji o formie takiej umowy, możemy zagwarantować sobie pewne przywileje, choć z drugiej strony decydujemy także o naszych obowiązkach. Warto zauważyć, że zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego mamy możliwość wpisania naszego roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu, co oznacza, że nawet gdyby zjawił się kupiec, który proponuje sprzedającemu cenę znacznie wyższą od tej ustalonej z nami, sprzedający będzie związany umową z nami i nie będzie mógł sprzedać tego lokalu osobie trzeciej, co teoretycznie może nam się przydarzyć w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej.

Elementy umowy przedwstępnej

Niezależnie od tego, jakiego dokonamy wyboru co do formy samej umowy przedwstępnej, pamiętać należy o takich zapisach w jej treści, które maksymalnie zabezpieczą nasze interesy.  I choć każda umowa jest inna, można jednak wskazać kilka podstawowych zasad, którymi należy się kierować przy jej spisywaniu. Do podstawowych elementów tej umowy należą:

- Określenie stron umowy: ich dokładne dane, w przypadku osoby prawnej jej dane rejestrowe i sposób reprezentacji.
- Przedmiot umowy, czyli rodzaj prawa do lokalu, adres i położenie, powierzchnię, prawa z związane z lokalem, ew. prawo do miejsca postojowego lub garażu czy komórki, numer księgi wieczystej, jeśli jest prowadzona.
- Łączna cena przedmiotu umowy ustalona pomiędzy stronami oraz termin i sposób płatności, w szczególności to, czy środki pochodziły będą z wkładu własnego kupującego, czy też przy nabyciu lokalu będzie on posiłkował się kredytem. W przypadku posiłkowania się kredytem pamiętać musimy o tym, że uruchomienie kredytu przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, inaczej niż na rynku pierwotnym, nastąpi kilka dni po podpisaniu przyrzeczonej umowy sprzedaży.
- Termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz termin opuszczenia lokalu przez sprzedającego oraz jego wydania kupującemu, przy czym wydanie lokalu następuje zwykle po uprzednim zapłaceniu przez kupującego całej ceny sprzedaży. Pamiętajmy, że jeżeli strony w takiej umowie przedwstępnej nie określą szczegółowo terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, zgodnie z art. 389 kodeksu cywilnego, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania umowy przyrzeczonej, choć w praktyce to obie strony są do tego uprawnione, zarówno sprzedający jak i kupujący. W takim przypadku, jeśli każda ze stron wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie w powyższym zakresie. Dlatego właśnie, choć ważność samej umowy nie zależy od ustalenia w niej terminu umowy przyrzeczonej, wcześniejsze jego wspólne ustalenie daje obu stronom komfort psychiczny, a także czas do tego, aby odpowiednio przygotować się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży: sprzedający może spokojnie zebrać niezbędne dokumenty, kupujący zaś, który na daną chwilę nie dysponuje wystarczającymi środkami na zakup lokalu, może je spokojnie gromadzić, np. poprzez wcześniejsze zerwanie lokaty, czy też uzyskanie kredytu w wybranym banku na sfinansowanie zakupu lokalu.
- Konsekwencje ponoszone przez strony w przypadku niewywiązywania się przez nie z postanowień umowy, ewentualne kary umowne, przy czym zwykle zamiast kar umownych na rynku wtórnym obowiązują postanowienia dotyczące wpłaty zaliczki lub zadatku na poczet ustalonej ceny mieszkania. Nie wszyscy zdają sobie sprawę, że te podobnie brzmiące wyrażenia, w zależności od tego, które z nich zostanie w danej sytuacji zastosowane, pociągają za sobą odmienne konsekwencje finansowe dla stron.

I tak, zadatek jest formą finansowego zabezpieczenia wykonania zobowiązania z umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek w kwocie nominalnej, a jeżeli sama go dała, może żądać jego dwukrotnej wysokości. Oznacza to, że strona z przyczyn której do przyrzeczonej umowy sprzedaży nie dochodzi, traci kwotę ustalonego zadatku. Pamiętajmy, że zadatek zwyczajowo wynosi 10% wartości umowy, choć oczywiście jego wysokość strony mogą ustalić odmiennie. Wręczona zaś przy zawarciu umowy przedwstępnej zaliczka nie jest w zasadzie zabezpieczeniem finansowym i nie pełni funkcji odszkodowawczej, gdyż w przypadku jeśli strona wycofa się z zawartej już umowy i to niezależnie od przyczyn nie dojścia umowy do skutku, zaliczka jest zwracana w kwocie nominalnej stronie, która ją wręczyła.
W przypadku wykonania umowy, zarówno wręczony zadatek jak i zaliczka ulegają zaliczeniu na poczet ustalonej przez strony ceny sprzedaży.

Dodatkowo umowa taka może zawierać inne elementy związane z konkretną sytuacją oraz ustalenia poczynione przez strony, takie jak np. opis stanu lokalu, wykonanie ewentualnych dodatkowych prac w lokalu, usunięcia usterek, jeśli jest to lokal wykończony, a sprzedający zobowiązał nam się pozostawić w ramach ustalonej ceny jakieś wyposażenie, również warto to zapisać. Każdorazowo należy sprawdzić także, czy nabywane mieszkanie nie jest obciążone jakimiś długami - w tym celu należy nie tylko zapoznać się z treścią wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu, ale także poprosić o zaświadczenie z właściwej administracji oraz o ostatnie opłacone rachunki, choć tak naprawdę będą one nam niezbędne przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Umowa taka powinna także zawierać szereg dodatkowych oświadczeń sprzedającego, które co prawda w żadnym razie nie powinny zastąpić weryfikacji dokumentów, ale jednak mogą być źródłem dodatkowej wiedzy i dodatkowego zabezpieczenia, w tym w szczególności co do stanu nieruchomości: zarówno prawnego jak i fizycznego, co do braku wad lokalu, a także co do braku innych długów i obciążeń poza tymi wynikającymi z zawartej przez nas umowy.

Dokumenty

Przystępując do zawarcia umowy, także przedwstępnej, żądajmy od sprzedającego okazania dokumentów; po pierwsze potwierdzających, że dana osoba rzeczywiście jest właścicielem przedmiotu umowy, a po drugie także takich, które pozwolą nam ocenić stan prawny lokalu. Podstawowym dokumentem, jakim powinien się legitymować sprzedający jest dokument nabycia przez niego zbywanego prawa do lokalu oraz drugi dokument potwierdzający, że prawo to przysługuje mu w chwili obecnej. Dokumenty nabycia mogą być różne, najczęściej spotykanym dokumentem jest akt notarialny obejmujący np. umowę sprzedaży czy darowizny, ale może to być także inny dokument, np. stwierdzający nabycie spadku, w przypadku zaś praw spółdzielczych może to być chociażby przydział ze spółdzielni. Oprócz dokumentu nabycia, który może pochodzić sprzed wielu lat, pamiętajmy o aktualnym dokumencie potwierdzającym, że sprzedającemu zbywane prawo przysługuje na dany moment. W przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokalu będzie to aktualne zaświadczenie wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową, natomiast w przypadku tzw. lokali hipotecznych (a także w przypadku niektórych spółdzielczych własnościowych praw do lokali), będzie to aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu. Zgodnie z obowiązującą zasadą jawności ksiąg wieczystych, każdy z nas ma prawo wglądu do takiej księgi i choć dotychczas było to trochę utrudnione, gdyż wymagało od nas wizyty w sądzie wieczystoksięgowym, to jednak w dzisiejszych czasach mamy narzędzie, które daje nam możliwość zweryfikowania stanu prawnego danego lokalu niemalże w każdym momencie - jest to elektroniczna wyszukiwarka ksiąg wieczystych, którą możemy znaleźć pod adresem: www.ms.gov.pl. Sprawdzenia treści księgi wieczystej najlepiej dokonywać bezpośrednio przed zawarciem umowy, tak aby wyeliminować ryzyko powstania nowych wpisów, czy też nowych wzmianek ostrzegających o toczących się, a jeszcze nierozpoznanych sprawach związanych z wybranym lokum. Nie znaczy to oczywiście, że nie możemy nabywać lokalu obciążonego długiem, w szczególności kredytem bankowym. Nie jest to przeszkodą w transakcji, pod warunkiem, że dokonamy odpowiednich zapisów w umowie, tak aby docelowo kupujący nabył nieruchomość bez ponoszenia odpowiedzialności za długi i obciążenia zbywcy.

Do samej umowy sprzedaży będziemy potrzebować także dodatkowych dokumentów, których rodzaj zależy od charakteru transakcji. Do standardowych dokumentów należy zaświadczenie z właściwego urzędu potwierdzające, że w danym lokalu nikt nie jest zameldowany.

Do momentu złożenia podpisu pod umową przedwstępną, możemy się jeszcze na  spokojnie zastanowić, jakie są nasze możliwości i oczekiwania, co taką umową chcielibyśmy sobie zagwarantować, a z czego ostatecznie możemy zrezygnować. W przypadku, gdy przy zakupie nieruchomości posiłkujemy się kredytem, warto podjęte przez nas zobowiązania, w szczególności co do kwot i terminów zapłaty, uzgodnić z doradcą kredytowym.

Niezależnie od powyższych wskazówek pamiętajmy, że każda sytuacja jest inna, a nabycie mieszkania to na tyle poważna transakcja, że jeśli chcemy należycie zabezpieczyć swoje interesy, warto jednak zainwestować w swoje bezpieczeństwo i skorzystać z pomocy profesjonalisty w powyższym zakresie.


Małgorzata Zapart
prawnik
HILLS LTS S.A.