O czym warto pamiętać zawierając umowę z deweloperem?

Po pierwsze, powinniśmy poprosić o projekt umowy, tak aby móc się z nim zapoznać na spokojnie w domu, a w razie potrzeby skorzystać z pomocy innych osób. Czytanie (a raczej przeglądanie) umów dopiero przed ich podpisaniem u notariusza nie jest praktyką właściwą.

Po drugie, pamiętajmy, że mamy prawo poprosić dewelopera o przedstawienie  podstawowych dokumentów poświadczających wiarygodność jego inwestycji, takich jak:

• pozwolenie na budowę opatrzone w klauzulę prawomocności,
• wypis z rejestru gruntów,
• mapa ewidencyjna,
• projekt architektoniczno-budowlany,
• prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia,
• odpis z księgi wieczystej,
• odpis z Krajowego Rejestru Sądowego.

Obowiązek sporządzania prospektu informacyjnego wprowadziła Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wzór tego prospektu określa załącznik do ustawy. Natomiast niesporządzanie takiego dokumentu, czy też podawanie w nim nieprawdziwych danych, podlega odpowiedzialności karnej zgodnie z art. 32 i 33 w/w ustawy.

Odpisem z Krajowego Rejestru Sądowego będą legitymować się wszyscy sprzedawcy mieszkań działający w formie spółki prawa handlowego (czyli w formie wszystkich spółek poza cywilną), a także w formie spółdzielni. Odpis z Krajowego Rejestru Sądowego (zwany też potocznie odpisem z KRS) jest tak naprawę dowodem osobistym przedsiębiorcy, potwierdzającym m.in.: fakt prowadzenia przez niego działalności, wysokość kapitału zakładowego, zasady reprezentacji podmiotu obowiązujące przy zawieraniu umów. Na ostatnich stronach odpisu znaleźć można dodatkowo informacje dotyczące ewentualnej niewypłacalności, aczkolwiek brak wywołujących niepokój wpisów na ostatnich stronach odpisu z KRS (dot. np. bezskuteczności egzekucji), nie przesądza jeszcze o dobrej kondycji finansowej dewelopera. Warto zadbać o to, by odpis był aktualny tj. nie starszy niż sprzed miesiąca, choć należy zauważyć, że aktualność jest pojęciem uznaniowym, a nie ustawowym (żadne przepisy nie mówią, jak długo aktualny jest odpis z KRS). Jeżeli takiego nie otrzymamy od dewelopera, możemy pobrać go sami bezpłatnie ze stron Ministerstwa Sprawiedliwości (wystarczy w wyszukiwarce wpisać Ministerstwo Sprawiedliwości KRS).

Kolejnym dokumentem, o który powinniśmy poprosić dewelopera, jest odpis z księgi wieczystej, dotyczący nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja. Ten także powinien być aktualny. I także ten odpis możemy pobrać samemu, nieodpłatnie, ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości, wchodząc na stronę ekw.ms.gov.pl. Do przejrzenia odpisu konieczne jest posiadaniu numeru księgi wieczystej.

Przy przeglądaniu odpisu warto zwrócić uwagę na to, czy istnieją w nim wzmianki o wnioskach, o skargach na orzeczenia referendarza sądowego, apelacjach, skargach kasacyjnych lub czy wpisane jest ostrzeżenie o niezgodności stanu księgi z rzeczywistym stanem prawnym. Wszystkie tego typu wzmianki wyłączają tzw. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Czyli mówiąc inaczej, odpis z księgi wieczystej z tego typu adnotacjami nie daje nam gwarancji, że stan nieruchomości jest dokładnie taki, jak wynika to z odpisu. Bo być może międzyczasie wpłynął wniosek o wpisanie jakiejś zmiany, np. o wykreślenie właściciela lub też sąd dostrzegł z urzędu jakąś nieprawidłowość.

Kolejnym dokumentem, który powinien być przedmiotem naszego zainteresowania jest pozwolenie na budowę. W tym przypadku należy zwrócić uwagę na to, by posiadało ono klauzulę prawomocności, wskazującą, że jest ono ostateczne.

Tekst nie stanowi porady prawnej. W przypadku wątpliwości dotyczących indywidualnych spraw każdorazowo powinno się zasięgnąć porady prawnej.