O rękojmi przy sprzedaży nieruchomości

Istotą rękojmi za wady jest odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Ponadto sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego także wówczas, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej, albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej.

Tytułem uzupełnienia niniejszych rozważań trzeba zwrócić uwagę, że w niektórych przypadkach nie stosuje się przepisów o rękojmi za wady, a ustawę o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2002 r. Nr 141, poz. 1176 z późn. Zm.). Ustawa ta wyłącza stosowanie przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi za wady w przypadku sprzedaży konsumenckiej, czyli sprzedaży rzeczy ruchomej osobie fizycznej, która nabywa tą rzecz w celu niezwiązanym z działalnością zawodową lub gospodarczą, przy czym dotyczy to jedynie wypadku, gdy sprzedaż jest dokonywana w zakresie działalności przedsiębiorstwa. Ze względu na to, że przepisy tej ustawy stosuje się jedynie do rzeczy ruchomych, nie będą stanowiły one przedmiotu dalszych rozważań.

Nie ulega natomiast wątpliwości, że przepisy dotyczące rękojmi za wady mówią ogólnie o „rzeczy”, należy zatem wnosić, iż mają one zastosowanie zarówno do rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości. Sam charakter odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi również zasługuje na uwagę, gdyż odpowiedzialność ta jest niezależna od winy, jak również od tego, czy w związku ze sprzedażą rzeczy wadliwej powstała jakakolwiek szkoda. Dodatkowo sprzedawca w ogóle nie musi o wadzie wiedzieć, aby powstała odpowiedzialność z tego tytułu, natomiast wiedza sprzedawcy na temat wady i jej podstępne zatajenie powoduje jedynie surowszą odpowiedzialność.

Istotny problem stanowi natomiast zagadnienie, co dzieje się z rękojmią w przypadku, gdy kupujący odsprzedaje nabytą rzecz, a więc między innymi również nabytą nieruchomość. Czy w takim wypadku rękojmia niejako automatycznie przechodzi na kolejnego nabywcę? Kwestią tą zajął się skład siedmiu sędziów Sądu Najwyższego – Izba Cywilna, który uchwałą z dnia 5 lutego 2004 roku (sygn. III CZP 96/2003) rozstrzygnął zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Najwyższy dotyczące tego, „czy zbycie rzeczy przez kupującego przed wygaśnięciem jego uprawnień z tytułu rękojmi za wady powoduje przejście tych uprawnień na kolejnego nabywcę pod tytułem szczególnym”. Skład siedmiu sędziów Sądu Najwyższego zajął się przedstawionym zagadnieniem przede wszystkim ze względu na brak jednolitego orzecznictwa w tej materii. Stan faktyczny sprawy, na kanwie której niniejsze zagadnie prawne się pojawiło, dotyczył co prawda rzeczy ruchomej, jednak jak wyżej wskazano, przepisy dotyczące rękojmi za wady stosuje się zarówno do rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości. Ponadto samo pytanie prawne dotyczy rzeczy, a nie wyłącznie rzeczy ruchomej. Zważywszy na tę okoliczność oraz na fakt, że przepisy nie regulują omawianej kwestii, Sąd Najwyższy przeprowadzając analizę wskazał, iż podstawowym warunkiem zaistnienia odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest zawarcie umowy oraz jej nienależyte wykonanie poprzez wydanie rzeczy, która okaże się w czasie trwania rękojmi wadliwa. Dodatkowo, jak wskazał Sąd, uprawnienia z tytułu rękojmi przysługują kupującemu tylko względem sprzedawcy. W związku z tym uprawnienia z tytułu rękojmi nie przechodzą na osobę, której rzecz została odsprzedana, bowiem nie można przyjąć, iż z przejściem prawa własności przechodzą jednocześnie wszelkie prawa wynikające z umowy sprzedaży. Nie wyklucza to jednak, co do zasady, możliwości dochodzenia przez kolejnego nabywcę uprawnień wynikających z tytułu rękojmi, brak jedynie podstawy do uznania, że takie uprawnienie przechodzi automatycznie na kolejnego kupującego. Konkludując, Sąd Najwyższy wskazał, iż „sprzedaż rzeczy przez kupującego nie powoduje przejścia na nabywcę uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, kupujący może jednak przelać na nabywcę uprawnienia do żądania obniżenia ceny, usunięcia wady lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad”. Oznacza to, że roszczenia z tytułu rękojmi nie przechodzą automatycznie na kolejnego nabywcę i dotyczy to zarówno rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości, jednak przejście takie nie jest co do zasady wykluczone. Możliwość taką daje bowiem przelanie na kolejnego nabywcę uprawnienia do dochodzenia tychże roszczeń znajdujące oparcie w umowie, bądź gdy uprawnienie takie ma podstawę ustawową. Możliwość ta, jak wskazuje Sąd Najwyższy, nie dotyczy jednak prawa odstąpienia od umowy.


Aleksandra Piotrowska
Aplikant adwokacki
HILLS LTS S.A.