Odrębna własność lokalu
PoradnikMamy na sprzedaż duży dom jednorodzinny, którego nikt nie chce kupić? Chcemy wybudować mieszkania na sprzedaż, a pozwolenie na budowę możemy uzyskać tylko na duży dom jednorodzinny? Nie ma co załamywać rąk - można skorzystać z wyodrębnienia własności lokalu.
Czym jest odrębna własność lokalu?
Odrębna własność lokalu jest szczególnym prawem, które, tak jak własnościowe prawa spółdzielcze, może mieć za przedmiot zarówno lokal mieszkalny, jak i użytkowy. Lokal ten musi jednak spełniać określone prawem cechy dające mu przymiot samodzielności, aby mógł być w sensie prawnym odrębną nieruchomością.
Odrębna własność lokalu może powstać na każdej nieruchomości gruntowej o tak zwanym uregulowanym tytule prawnym (co oznacza że musi być to prawo własności lub użytkowania wieczystego), nieruchomości zabudowanej domem wielomieszkaniowym lub domami, a prawo to musi zostać ujawnione w odrębnej księdze wieczystej. Oznacza to ni mniej ni więcej, że w budynku muszą istnieć przynajmniej dwa samodzielne lokale mieszkalne lub lokale o innym przeznaczeniu.
Mając duży budynek mieszkalny możemy zatem podjąć działania w celu takiego podzielenia pomieszczeń budynku, aby powstały z nich odrębne lokale, a wtedy w wyniku dokonania określonych czynności prawnych niektóre lub wszystkie z lokali znajdujących się w jednym budynku stanowić będą w sensie prawnym odrębne nieruchomości, a dla każdej z nich prowadzona będzie odrębna księga wieczysta. Tak wyodrębnione lokale mogą być samodzielnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego czyli sprzedaży, najmu, użytkowania.
Z samej istoty prawo odrębnej własności lokalu jest prawem własności w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego, czyli prawem rzeczowym o najszerszej z możliwych treści. Taki wyodrębniony lokal jest w rozumieniu prawa nieruchomością, dla której musi być prowadzona księga wieczysta. Należy jednak pamiętać, że specyfika tego prawa polega ponadto na tym, iż z chwilą powstania odrębnej własności lokalu powstaje również związane z nią prawo współwłasności (lub współużytkowania wieczystego) nieruchomości gruntowej, na której znajduje się budynek. Budynek bowiem jest trwale związany z gruntem, a zatem z prawem własności lokalu musi być związany udział w gruncie i nieruchomości wspólnej.
Praktycznie każdy lokal, bez względu na jego przeznaczenie, może być wyodrębniony jako samodzielna nieruchomość. Przesłanki uznania lokalu za odrębny reguluje ustawa o własności lokali, która określa warunki, jakie powinien spełniać lokal, aby mógł być uznany za odrębną nieruchomość. Najważniejszym wymogiem stawianym przez ustawę jest samodzielność lokalu (art. 2 ust. 1 u.w.l.). Pojęcie samodzielności sprecyzowane jest w art. 2 ust. 2 u.w.l. Zgodnie z treścią tegoż przepisu samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Z przywołanej ustawy wynika jednak jasno, że odrębną nieruchomość może także stanowić lokal wykorzystywany na inne niż mieszkalne cele, tzw. lokal użytkowy. Tym samym do lokali użytkowych odnosi się również wymóg samodzielności, określany za pomocą odpowiednio stosowanej powyższej definicji ustawowej (art. 2 ust. 2 zd. 2 u.w.l.).
[page]
Samodzielność lokalu - czyli jak technicznie oddzielić lokal?
Definicja samodzielności lokalu przesądza o konieczności wydzielenia trwałymi ścianami lokalu w budynku. Zakłada to niezbędność użycia w tym celu odpowiednich materiałów budowlanych - należy bowiem stworzyć ściany o odpowiedniej grubości, aby efekt oddzielenia nie był tylko pozorny. Z punktu widzenia prawa nieistotnym jest natomiast, w jakim miejscu budynku wydzielony lokal jest usytuowany tzn. czy znajduje się w środku budynku, na jego obrzeżach, czy zajmuje on całą kondygnację lub tylko jej część. Może on też bez przeszkód obejmować więcej niż jedną kondygnację stanowiąc lokal dwupoziomowy. Kwestia czy wejście do wyodrębnionego lokalu będzie wprost z podwórza czy z klatki schodowej wewnątrz budynku, również nie jest przedmiotem regulacji prawnej. Bez znaczenia jest także ilość i powierzchnia pomieszczeń jakie przeznaczymy na odrębny lokal - może on obejmować zarówno jedną, jak i wiele izb.
Pomimo dużej dowolności w kształtowaniu cech i charakteru lokalu, ustanowienie odrębnej własności da się przeprowadzić tylko w takim budynku, w którym wyodrębnić można przynajmniej dwa lokale. Nie trzeba tych lokali faktycznie wyodrębniać, wystarczy sama możliwość wyodrębnienia następnych lokali - chodzi tu jedynie o potencjalną możliwość ich dalszego wyodrębnienia. Tym samym wyklucza się możliwość uznania za odrębny lokal budynku mieszkalnego, w którym znajduje się tylko jeden lokal jak np. dom jednorodzinny.
Wymóg zaspokajania potrzeb mieszkaniowych
Samo wyodrębnienie trwałymi ścianami nie jest jednak wystarczające. Należy pamiętać, iż istnieje konieczność spełnienia wymogu możliwości zaspokajania przez odseparowany lokal potrzeb mieszkaniowych. Uznaje się, iż z istoty pojęcia samodzielności wyprowadzić można wniosek, że z lokalem samodzielnym mamy do czynienia wtedy, gdy do korzystania z niego nie jest konieczne korzystanie z urządzeń znajdujących się w innych lokalach. Oznacza to, że zamknięta, odgraniczona przestrzeń lokalu musi być wystarczająca do wypełnienia przez lokal podstawowej funkcji zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dzięki powierzchni i elementom, które znajdują się w jej obrębie. Nie wymaga się jednak, by samodzielny lokal mieszkalny był wyposażony we wszystkie niezbędne do tego urządzenia (sanitariaty czy kuchnie). Pomieszczenia te mogą się znajdować poza lokalem, a nawet poza budynkiem, zwłaszcza jeśli służą do wspólnego użytku mieszkańców. Konieczne jest natomiast, aby urządzenia potrzebne do prawidłowego korzystania z lokalu nie znajdowały się w innym lokalu samodzielnym. Dopuszczalne zatem będzie wyodrębnienie nieruchomości pokoju lub pokojów, których lokator musi korzystać z kuchni lub łazienki służącej do wspólnego użytku kilku lokali, natomiast niedozwolone jest, by musiał on korzystać z tych pomieszczeń znajdujących się w obrębie innego samodzielnego lokalu odrębnego.
[page]
Czym są pomieszczenia pomocnicze, a czym przynależne?
Warunek samodzielności lokalu ocenia się łącznie z należącymi do niego pomieszczeniami pomocniczymi. Ustawa nie określa jednoznacznie pojęcia pomieszczenia pomocniczego, reguluje natomiast, że zawsze dzielą one los prawny lokalu oraz że pomieszczenie pomocnicze jest czymś innym niż pomieszczenie przynależne. Zasadniczo uznaje się, że są to te pomieszczenia, które nie mieszczą się w obrębie lokalu, a są niezbędne, by mógł on uzyskać przymiot samodzielności np. pomieszczenie w którym mieści się wspólny dla kilku lokali sanitariat lub kuchnia. Nie będzie jednak takim pomieszczeniem garaż, piwnica, spiżarnia, magazyn czy strych - są to bowiem pomieszczenia przynależne (art. 2 ust. 4 u.w.l.). Definiowane są one jako pomieszczenia przynależące do lokalu, które mogą stanowić jego części składowe. Wymaga się, aby były one położone w granicach gruntu na którym usytuowany jest budynek, i w którym wyodrębniane są lokale. Nie jest jednak konieczne, by przylegały one bezpośrednio do lokalu, ani nawet by znajdowały się w tym samym budynku. Z uwagi na uznanie pomieszczenia przynależnego za część składową lokalu, jego własność nie może być przeniesiona oddzielnie od lokalu odrębnego (art. 47 § 1 kodeksu cywilnego). Nie ma natomiast przeszkód, aby nadać tym pomieszczeniom cechy samodzielności i traktować je jako lokal użytkowy będący przedmiotem odrębnej własności. Najlepszym tego przykładem są garaże, których status zależy od woli zainteresowanych osób - mogą one stanowić zarówno odrębny lokal, jak i pomieszczenie przynależne.
Cechy lokali użytkowych
W przypadku lokali użytkowych zdecydowanie większe znaczenie ma wymóg wydzielenia trwałymi ścianami, trudniejsze jest natomiast stwierdzenie, czy tak wyodrębniony lokal jest w wystarczającym stopniu samodzielny. Lokale użytkowe mogą mieć bardzo różne przeznaczenia, co powoduje, że stwierdzenie przesłanki samodzielności nastręcza niekiedy poważnych problemów. Wyodrębnienie lokalu jest bowiem czynnością jednorazową o trwałych skutkach, a zatem nie może być uzależnione od przeznaczenia lokalu - nie jest dopuszczalne przyjęcie, że lokal może być uznany za samodzielny na potrzeby jednego zastosowania, a na innego przeznaczenia już nie.
Poza wymogami zawartymi w w/w ustawie, nie jesteśmy ograniczeni żadnymi innymi wymogami, aby wyodrębnić lokal.
Należy mieć na uwadze, że nieważna jest czynność prawna ustanawiająca odrębną własność lokalu, który nie spełnia wymogu samodzielności.
Ustawa nie pozostawia niestety samym stronom czynności prawnej wyodrębnienia możliwości oceny, czy warunek samodzielności jest spełniony,. Rozwiązanie ustawowe nakłada na nas obowiązek uzyskania potwierdzenia ze strony organu administracyjnego (jakim jest w tym wypadku starosta), czy dany lokal (mieszkalny lub użytkowy) spełnia wymóg samodzielności. W kompetencji starosty ustawa pozostawia stwierdzenie wymogu samodzielności lokalu przez wydanie w tym zakresie stosownego zaświadczenia. Posiadając takie zaświadczenie nie mamy już żadnych przeszkód, aby prawnie dokonać wyodrębnienia lokalu, dla którego założymy księgę wieczystą i który będzie samodzielnym przedmiotem dowolnej czynności prawnej.
Justyna Żak
Odrębna własność lokalu jest szczególnym prawem, które, tak jak własnościowe prawa spółdzielcze, może mieć za przedmiot zarówno lokal mieszkalny, jak i użytkowy. Lokal ten musi jednak spełniać określone prawem cechy dające mu przymiot samodzielności, aby mógł być w sensie prawnym odrębną nieruchomością.
Odrębna własność lokalu może powstać na każdej nieruchomości gruntowej o tak zwanym uregulowanym tytule prawnym (co oznacza że musi być to prawo własności lub użytkowania wieczystego), nieruchomości zabudowanej domem wielomieszkaniowym lub domami, a prawo to musi zostać ujawnione w odrębnej księdze wieczystej. Oznacza to ni mniej ni więcej, że w budynku muszą istnieć przynajmniej dwa samodzielne lokale mieszkalne lub lokale o innym przeznaczeniu.
Mając duży budynek mieszkalny możemy zatem podjąć działania w celu takiego podzielenia pomieszczeń budynku, aby powstały z nich odrębne lokale, a wtedy w wyniku dokonania określonych czynności prawnych niektóre lub wszystkie z lokali znajdujących się w jednym budynku stanowić będą w sensie prawnym odrębne nieruchomości, a dla każdej z nich prowadzona będzie odrębna księga wieczysta. Tak wyodrębnione lokale mogą być samodzielnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego czyli sprzedaży, najmu, użytkowania.
Z samej istoty prawo odrębnej własności lokalu jest prawem własności w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego, czyli prawem rzeczowym o najszerszej z możliwych treści. Taki wyodrębniony lokal jest w rozumieniu prawa nieruchomością, dla której musi być prowadzona księga wieczysta. Należy jednak pamiętać, że specyfika tego prawa polega ponadto na tym, iż z chwilą powstania odrębnej własności lokalu powstaje również związane z nią prawo współwłasności (lub współużytkowania wieczystego) nieruchomości gruntowej, na której znajduje się budynek. Budynek bowiem jest trwale związany z gruntem, a zatem z prawem własności lokalu musi być związany udział w gruncie i nieruchomości wspólnej.
Praktycznie każdy lokal, bez względu na jego przeznaczenie, może być wyodrębniony jako samodzielna nieruchomość. Przesłanki uznania lokalu za odrębny reguluje ustawa o własności lokali, która określa warunki, jakie powinien spełniać lokal, aby mógł być uznany za odrębną nieruchomość. Najważniejszym wymogiem stawianym przez ustawę jest samodzielność lokalu (art. 2 ust. 1 u.w.l.). Pojęcie samodzielności sprecyzowane jest w art. 2 ust. 2 u.w.l. Zgodnie z treścią tegoż przepisu samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Z przywołanej ustawy wynika jednak jasno, że odrębną nieruchomość może także stanowić lokal wykorzystywany na inne niż mieszkalne cele, tzw. lokal użytkowy. Tym samym do lokali użytkowych odnosi się również wymóg samodzielności, określany za pomocą odpowiednio stosowanej powyższej definicji ustawowej (art. 2 ust. 2 zd. 2 u.w.l.).
[page]
Samodzielność lokalu - czyli jak technicznie oddzielić lokal?
Definicja samodzielności lokalu przesądza o konieczności wydzielenia trwałymi ścianami lokalu w budynku. Zakłada to niezbędność użycia w tym celu odpowiednich materiałów budowlanych - należy bowiem stworzyć ściany o odpowiedniej grubości, aby efekt oddzielenia nie był tylko pozorny. Z punktu widzenia prawa nieistotnym jest natomiast, w jakim miejscu budynku wydzielony lokal jest usytuowany tzn. czy znajduje się w środku budynku, na jego obrzeżach, czy zajmuje on całą kondygnację lub tylko jej część. Może on też bez przeszkód obejmować więcej niż jedną kondygnację stanowiąc lokal dwupoziomowy. Kwestia czy wejście do wyodrębnionego lokalu będzie wprost z podwórza czy z klatki schodowej wewnątrz budynku, również nie jest przedmiotem regulacji prawnej. Bez znaczenia jest także ilość i powierzchnia pomieszczeń jakie przeznaczymy na odrębny lokal - może on obejmować zarówno jedną, jak i wiele izb.
Pomimo dużej dowolności w kształtowaniu cech i charakteru lokalu, ustanowienie odrębnej własności da się przeprowadzić tylko w takim budynku, w którym wyodrębnić można przynajmniej dwa lokale. Nie trzeba tych lokali faktycznie wyodrębniać, wystarczy sama możliwość wyodrębnienia następnych lokali - chodzi tu jedynie o potencjalną możliwość ich dalszego wyodrębnienia. Tym samym wyklucza się możliwość uznania za odrębny lokal budynku mieszkalnego, w którym znajduje się tylko jeden lokal jak np. dom jednorodzinny.
Wymóg zaspokajania potrzeb mieszkaniowych
Samo wyodrębnienie trwałymi ścianami nie jest jednak wystarczające. Należy pamiętać, iż istnieje konieczność spełnienia wymogu możliwości zaspokajania przez odseparowany lokal potrzeb mieszkaniowych. Uznaje się, iż z istoty pojęcia samodzielności wyprowadzić można wniosek, że z lokalem samodzielnym mamy do czynienia wtedy, gdy do korzystania z niego nie jest konieczne korzystanie z urządzeń znajdujących się w innych lokalach. Oznacza to, że zamknięta, odgraniczona przestrzeń lokalu musi być wystarczająca do wypełnienia przez lokal podstawowej funkcji zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dzięki powierzchni i elementom, które znajdują się w jej obrębie. Nie wymaga się jednak, by samodzielny lokal mieszkalny był wyposażony we wszystkie niezbędne do tego urządzenia (sanitariaty czy kuchnie). Pomieszczenia te mogą się znajdować poza lokalem, a nawet poza budynkiem, zwłaszcza jeśli służą do wspólnego użytku mieszkańców. Konieczne jest natomiast, aby urządzenia potrzebne do prawidłowego korzystania z lokalu nie znajdowały się w innym lokalu samodzielnym. Dopuszczalne zatem będzie wyodrębnienie nieruchomości pokoju lub pokojów, których lokator musi korzystać z kuchni lub łazienki służącej do wspólnego użytku kilku lokali, natomiast niedozwolone jest, by musiał on korzystać z tych pomieszczeń znajdujących się w obrębie innego samodzielnego lokalu odrębnego.
[page]
Czym są pomieszczenia pomocnicze, a czym przynależne?
Warunek samodzielności lokalu ocenia się łącznie z należącymi do niego pomieszczeniami pomocniczymi. Ustawa nie określa jednoznacznie pojęcia pomieszczenia pomocniczego, reguluje natomiast, że zawsze dzielą one los prawny lokalu oraz że pomieszczenie pomocnicze jest czymś innym niż pomieszczenie przynależne. Zasadniczo uznaje się, że są to te pomieszczenia, które nie mieszczą się w obrębie lokalu, a są niezbędne, by mógł on uzyskać przymiot samodzielności np. pomieszczenie w którym mieści się wspólny dla kilku lokali sanitariat lub kuchnia. Nie będzie jednak takim pomieszczeniem garaż, piwnica, spiżarnia, magazyn czy strych - są to bowiem pomieszczenia przynależne (art. 2 ust. 4 u.w.l.). Definiowane są one jako pomieszczenia przynależące do lokalu, które mogą stanowić jego części składowe. Wymaga się, aby były one położone w granicach gruntu na którym usytuowany jest budynek, i w którym wyodrębniane są lokale. Nie jest jednak konieczne, by przylegały one bezpośrednio do lokalu, ani nawet by znajdowały się w tym samym budynku. Z uwagi na uznanie pomieszczenia przynależnego za część składową lokalu, jego własność nie może być przeniesiona oddzielnie od lokalu odrębnego (art. 47 § 1 kodeksu cywilnego). Nie ma natomiast przeszkód, aby nadać tym pomieszczeniom cechy samodzielności i traktować je jako lokal użytkowy będący przedmiotem odrębnej własności. Najlepszym tego przykładem są garaże, których status zależy od woli zainteresowanych osób - mogą one stanowić zarówno odrębny lokal, jak i pomieszczenie przynależne.
Cechy lokali użytkowych
W przypadku lokali użytkowych zdecydowanie większe znaczenie ma wymóg wydzielenia trwałymi ścianami, trudniejsze jest natomiast stwierdzenie, czy tak wyodrębniony lokal jest w wystarczającym stopniu samodzielny. Lokale użytkowe mogą mieć bardzo różne przeznaczenia, co powoduje, że stwierdzenie przesłanki samodzielności nastręcza niekiedy poważnych problemów. Wyodrębnienie lokalu jest bowiem czynnością jednorazową o trwałych skutkach, a zatem nie może być uzależnione od przeznaczenia lokalu - nie jest dopuszczalne przyjęcie, że lokal może być uznany za samodzielny na potrzeby jednego zastosowania, a na innego przeznaczenia już nie.
Poza wymogami zawartymi w w/w ustawie, nie jesteśmy ograniczeni żadnymi innymi wymogami, aby wyodrębnić lokal.
Należy mieć na uwadze, że nieważna jest czynność prawna ustanawiająca odrębną własność lokalu, który nie spełnia wymogu samodzielności.
Ustawa nie pozostawia niestety samym stronom czynności prawnej wyodrębnienia możliwości oceny, czy warunek samodzielności jest spełniony,. Rozwiązanie ustawowe nakłada na nas obowiązek uzyskania potwierdzenia ze strony organu administracyjnego (jakim jest w tym wypadku starosta), czy dany lokal (mieszkalny lub użytkowy) spełnia wymóg samodzielności. W kompetencji starosty ustawa pozostawia stwierdzenie wymogu samodzielności lokalu przez wydanie w tym zakresie stosownego zaświadczenia. Posiadając takie zaświadczenie nie mamy już żadnych przeszkód, aby prawnie dokonać wyodrębnienia lokalu, dla którego założymy księgę wieczystą i który będzie samodzielnym przedmiotem dowolnej czynności prawnej.
Justyna Żak
Czytaj także:
Mieszkanie z wadami...
Zamknij [x]