Odwrócona hipoteka dostępna jedynie w teorii

Od dwóch tygodni obowiązujące przepisy pozwalają na zaciągnięcie odwróconego kredytu hipotecznego. Można jednak przypuszczać, że w następnych miesiącach żadna osoba nie skorzysta z nowego produktu finansowego. Odwrócona hipoteka nie wzbudza zainteresowania wśród krajowych banków. Główną przyczyną są koszty związane z wprowadzeniem nietypowego kredytu do oferty. Wiele wskazuje na to, że firmy oferujące renty dożywotnie nadal nie będą miały konkurencji.

Tylko jeden bank jest zainteresowany nowym produktem…

Przedstawiciele krajowych banków już kilkakrotnie sugerowali, że odwrócona hipoteka nie będzie popularnym elementem ich oferty. Wyniki ankiety, którą przeprowadził Home Broker potwierdzają niewielkie zainteresowanie odwróconym kredytem hipotecznym. W odpowiedzi na zadane pytanie tylko jeden krajowy bank (BPS) poinformował o planach wdrożenia odwróconej hipoteki. Prace nad tym projektem mogą się rozpocząć dopiero pod koniec 2015 r. Kilka wiodących banków (np. mBank, BNP Paribas, BGŻ i Millennium) w najbliższym czasie nie zamierza wypłacać renty w zamian za prawo do nieruchomości. Na razie nie wiadomo, jaką decyzję podejmą trzej liderzy sektora bankowego (PKO BP, Pekao i BZ WBK).    

Spory wpływ na podejście krajowych banków mają zasady odwróconego kredytu hipotecznego. Wspomniany produkt finansowy pozwala kredytodawcy na zrealizowanie zysku dopiero po śmierci seniora. Warto również pamiętać, że bank przez rok będzie musiał czekać na ewentualne wykupienie nieruchomości przez spadkobierców. Po sprzedaży przejętego domu lub lokalu nadwyżka uzyskanych środków trafi do rodziny zmarłego seniora. Błędne oszacowanie przyszłego wpływu ze sprzedaży nieruchomości może sprawić, że kredytodawca zamiast zysku z odwróconej hipoteki poniesie stratę.   

Banki, które zdecydują się na wprowadzenie odwróconego kredytu hipotecznego będą musiały zastosować specjalne procedury zarządzania ryzykiem. Koszty takich zmian sprawiają, że odwrócona hipoteka na razie cieszy się niewielkim zainteresowaniem kredytodawców. Obecna sytuacja może ulec zmianie, gdy skutki demograficznego kryzysu będą bardziej widoczne.    

Rząd powinien szybko uregulować zasady rent hipotecznych

Polityka krajowych banków sprawia, że firmy oferujące renty dożywotnie na razie nie muszą obawiać się konkurencji. Takie przedsiębiorstwa, zwane funduszami hipotecznymi działają na krajowym rynku od sześciu lat. Klienci funduszu hipotecznego już w momencie podpisania umowy tracą prawo do domu lub lokalu. Instytucja oferująca rentę dożywotnią w zamian wypłaca świadczenie pieniężne i gwarantuje seniorowi prawo do bezterminowego korzystania z przejętego lokum. Umowy renty dożywotniej opierają się na ogólnych przepisach kodeksu cywilnego (KC) oraz kilku artykułach dotyczących instytucji dożywocia (art. 908 KC - 916 KC).

W obecnych warunkach największym problemem jest brak regulacji dotyczących funduszy hipotecznych. Działalność takich instytucji nie jest kontrolowana przez Komisję Nadzoru Finansowego. Co więcej, żadne przepisy nie określają formy prawnej lub minimalnego kapitału zakładowego firm oferujących renty dożywotnie. Przedstawiciele największych funduszy hipotecznych nie są zadowoleni z takiego stanu rzeczy. Istnieje bowiem ryzyko, że brak regulacji spowoduje nadużycia, które zaszkodzą wizerunkowi całej branży.

Problem dotyczący zasad działania funduszy hipotecznych jest widoczny przynajmniej od początku bieżącej dekady. Powinna go rozwiązać ustawa o dożywotnim świadczeniu pieniężnym. Niestety, Ministerstwo Gospodarki wciąż nie zakończyło prac nad tym aktem prawnym.   

W projekcie ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym można znaleźć kilka rozwiązań, które powinny skutecznie uregulować działalność funduszy hipotecznych. Ministerstwo Gospodarki proponuje między innymi:

• objęcie funduszy hipotecznych nadzorem KNF-u i konieczność uzyskania zgody KNF-u na oferowanie rent dożywotnich
• wprowadzenie limitu minimalnego kapitału zakładowego (2 mln euro) dla instytucji oferujących renty dożywotnie
• wykluczenie z rynku firm, które posiadają inną formę prawną niż spółka akcyjna lub europejska spółka akcyjna
• wprowadzenie zamkniętego katalogu obowiązków dla klienta funduszy hipotecznych (taka osoba będzie musiała tylko utrzymywać nieruchomość w niepogorszonym stanie i ponosić koszty związane z czynszem i podatkami)
• zastosowanie trzytygodniowego okresu do namysłu dla osoby, która chce podpisać umowę renty dożywotniej  

Rozwiązania przewidziane przez Ministerstwo Gospodarki budzą pewne kontrowersje. Komisja Nadzoru Finansowego uważa, że projektowana ustawa nie zapewnia jej możliwości właściwego kontrolowania funduszy hipotecznych. KNF proponuje, żeby oferowaniem rent dożywotnich zajęły się zakłady ubezpieczeniowe. Nie wiadomo jednak, czy ubezpieczyciele w ogóle chcieliby prowadzić taką działalność. Wydaje się, że obecnie najważniejszym celem jest szybkie uregulowanie działalności funduszy hipotecznych. Z roku na rok usługi takich firm będą się cieszyły coraz większym zainteresowaniem.

Andrzej Prajsnar