Odwrócona hipoteka to nie to samo, co odwrócony kredyt hipoteczny

Średnia emerytura w Polsce nie jest wysoka. Emeryt, który opłaci rachunki i wykupi potrzebne lekarstwa, ma do dyspozycji niedużą kwotę, która czasem nie wystarcza do końca miesiąca. Większość emerytów nie może sobie pozwolić na przykład na remont mieszkania czy wyjazd na wakacje. W związku z powyższym seniorzy w Polsce coraz chętniej korzystają z tzw. odwróconej hipoteki.

„Fundusze”, które oferują emerytom odwróconą hipotekę, to przedsiębiorstwa, które nie podlegają kontroli Komisji Nadzoru Finansowego.

Przedsiębiorstwo („fundusz”) przed podpisaniem z seniorem umowy dożywocia (odwróconej hipoteki), wysyła do zainteresowanego seniora rzeczoznawcę, który szacuje wartość nieruchomości. Następnie właściciel nieruchomości - mieszkania, domu - po podjęciu decyzji o zawarciu umowy notarialnie przekazuje funduszowi prawo własności do nieruchomości w zamian za dożywotnie, comiesięczne świadczenie pieniężne oraz gwarancję, że będzie mógł zajmować lokal do końca swojego życia. Senior może otrzymać również jednorazowo dodatkową kwotę w zależności od wartości nieruchomości.

Gwoli przypomnienia, zgodnie z art. 908 § 2 Kodeksu cywilnego, „jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.”

Renta należna seniorowi jest obliczana na podstawie szacowanej długości życia obywateli. Przedsiębiorcy często korzystają w tym przypadku z danych Głównego Urzędu Statystycznego. Wysokość renty uzależniona jest od wartości nieruchomości oraz wieku osoby w chwili podpisania umowy dożywocia (odwróconej hipoteki).

Ustawodawca zamierza w najbliższym czasie wprowadzić do polskiego porządku prawnego nową instytucję − odwrócony kredyt hipoteczny na wzór regulacji zagranicznych. Pracę nad ustawą w Polsce już trwają. 

Na dzień dzisiejszy można powiedzieć, że założenia do ustawy są bardzo trafne. Zgodnie z nimi umowa odwróconego kredytu hipotecznego z założenia ma być zawierana na czas nieokreślony. Bank będzie wypłacać emerytowi określoną w umowie sumę pieniędzy w postaci comiesięcznego świadczenia lub jednorazowo. Nie będzie to dożywotnia wypłata określonych sum pieniędzy, tylko pewnego rodzaju odwrócony kredyt z określonym z góry limitem. Bank przez okres oznaczony będzie wypłacał zainteresowanemu określoną sumę pieniędzy. Ważne, że senior będzie miał 30 dni na odstąpienie od umowy bez konsekwencji od momentu podpisania umowy.

Zabezpieczeniem wypłacanych przez bank kwot pieniędzy, zgodnie z założeniami ustawy, będzie oczywiście nieruchomość. Warto zaznaczyć, że w przeciwieństwie do umowy o dożywocie (odwróconej hipoteki), z chwilą podpisania umowy odwróconego kredytu hipotecznego własność nieruchomości nie przechodzi na własność banku. Spadkobiercy osoby, która podpisała umowę odwróconego kredytu hipotecznego, będą mieli 12 miesięcy na spłatę zobowiązania – spłatę sumy pieniędzy wraz z odsetkami wypłaconej osobie, która zawarła z bankiem umowę. Jest to bardzo korzystne dla spadkobierców. Dopiero w przypadku, gdy spadkobiercy w ciągu 12 miesięcy nie spłacą zobowiązania, kwota wypłacona przez bank stanie się wymagalna i wówczas bank przejmie nieruchomość.

Podsumowując, założenia ustawy mającej wprowadzić do polskiego porządku prawnego instytucję odwróconego kredytu hipotecznego są korzystne zarówno dla seniorów, jak i ich spadkobierców. Osoby starsze, którym już teraz jest potrzebna dodatkowa gotówka i rozważają zawarcie umowy dożywocia (odwróconej hipoteki), powinny zawierać umowy z dużymi i wiarygodnymi „funduszami”, dokładnie przeczytać umowę (najlepiej skonsultować ją z prawnikiem), a w szczególności powinny pamiętać o sprawdzeniu:

1) jakim kapitałem dysponuje przedsiębiorca („fundusz”), czy nie ma problemów z płynnością finansową;
2) czy przedsiębiorca („fundusz”) złożył oświadczenie w umowie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt. 4 Kodeksu postępowania cywilnego w przypadku niewypłacania świadczenia;
3) kiedy i jak wypłacana będzie renta, czy będzie rewaloryzowana z upływem lat, czy ze wzrostem wartości nieruchomości;
4) kto będzie ponosił koszty wyceny nieruchomości, a następnie koszty zawarcia umowy;
5) kto będzie ponosił koszty czynszu i ewentualne podwyżki czynszu;
6) na jakich zasadach senior będzie korzystał z nieruchomości, czy będzie mógł ewentualnie podnająć część mieszkania/domu i czerpać z tego dodatkowy dochód;
7) kto ponosi ewentualne koszty remontu i ubezpieczenia nieruchomości.


Marcin Zadrożny   
Aplikant adwokacki
HILLS LTS S.A.