Pierwszy kwartał 2010 r. w nieruchomościach: czy najgorsze już za nami?

1. Rynek Mieszkaniowy

a) Rynek pierwotny

Po masowym „zakręceniu kurków” z nowymi inwestycjami, deweloperzy powoli decydują się na uruchamianie zamrożonych wcześniej inwestycji. Niejako sygnałem do wykonania kroku naprzód była decyzja Dom Development o ogromnej inwestycji na warszawskim Gocławiu, pod nieco mylącą nazwą „Saska Kępa”, co miało duże znaczenie dla reszty deweloperów. Dało to im trochę wiatru w żagle, na zasadzie „skoro oni ruszyli, to wiedzą co robią”. Również w innych głównych polskich miastach powoli zaczyna się mówić o nowych projektach. Dla przykładu, tylko w Krakowie w tym roku zostało uruchomionych kilkanaście inwestycji. Ciekawostką jest fakt, ze są to inwestycje zaprojektowane w zupełnie innej koniunkturze i przygotowane do emisji rynkowej na czas hossy. Po tąpnięciu rynku, niektóre z nich nie przystają do współczesnego mizernego popytu. Dlatego projekty, które są uruchamiane, to głównie projekty z tzw. segmentu popularnego (zwanego również low-costowym). Deweloperzy, których projekty były przygotowane na rozpędzony rynek w wyższym standardzie, próbują robić coś, by dostosować je do współczesnych warunków rynkowych. Przykładem tego jest pośpieszne dzielenie dużych mieszkań, o których zbyciu nie może być obecnie mowy, na mieszkania o mniejszym metrażu. Póki co, są one bowiem jedynymi, z którymi coś się zaczyna dziać po stronie transakcji sprzedaży i które mogą „zmieścić” się w programie Rodzina na Swoim.

Ten, jak na razie skromny, ruch na rynku popularnych mieszkań stał się dla deweloperów wystarczającym argumentem usztywniającym zdolność do negocjacji ceny z klientem. Zauważamy więc stopniowe kurczenie się różnicy pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną. Nie notuje się jednak jakiś większych ruchów cenowych w górę i tak pozostanie na pewno do jesieni.

b) Rynek wtórny

Rynek wtórny posiada w Polsce ciekawą specyfikę – jego znaczna część nie różni się niczym od rynku pierwotnego, gdyż są to mieszkania kupione spekulacyjnie, które bez żadnej zmiany wróciły od razu z powrotem na rynek. Dochodzi często do paradoksalnych sytuacji, gdzie na tym samym piętrze znajdują się dwa sąsiadujące ze sobą mieszkania i jedno z nich sprzedaje deweloper, a drugie klient dewelopera. Tutaj daje się zauważyć lekki optymizm w porównaniu z najtrudniejszymi miesiącami 2009 r. Kupujący, zdając sobie powoli sprawę z tego, że czekanie na dalszą obniżkę nie ma już tak naprawdę sensu, powoli próbują zmierzyć się z rynkiem takim jaki on jest w chwili obecnej. Tak jak na rynku pierwotnym, skromne ożywienie ma miejsce w obszarze mieszkań małych (do 50 m2 – jedno- i dwupokojowych.). Bez wątpienia kupujących dopinguje też nadchodząca wielkimi krokami Rekomendacja T, która może wielu klientom zamknąć furtkę do marzeń o własnym mieszkaniu (proszę pamiętać, że Polacy w przeważającej większości biorą kredyt maksymalnie wykorzystujący ich zdolność kredytową). Budownictwo starsze też znajduje coraz więcej chętnych i tutaj, analogicznie do rynku pierwotnego „w ruch transakcyjny” wprawiane są w pierwszej kolejności mieszkania jedno- i dwupokojowe.

Co potem? Pytanie o tyle niełatwe, że z jednej strony mamy zwiększający się od kwietnia pułap „Rodziny Na Swoim”, a z drugiej strony banki będą stopniowo wdrażać Rekomendację T. Ta swoista rynkowa dychotomia może w efekcie spowodować , że … niewiele się zmieni. Banki mimo poluzowywania polityki kredytowej na początku tego roku będą teraz zobowiązywane do bardziej restrykcyjnego traktowania klientów. Poza kolejnym lamentem deweloperów i naprędce szykowanymi zmianami inwestycji, by zmieścić się w programie Rodzina na Swoim, wydaje się, że ceny powinny na dłużej pozostać na niezmienionym poziomie.

c) Rynek najmu

Po ewidentnej korekcie stawek wynajmu (w zakresie od kilku do nawet 15%), ustabilizowały się one na poziomie z drugiej połowy 2009 r. (vide tabela poniżej). W najbliższej przyszłości nie widać żadnych czynników, które miałyby zmusić te stawki do wzrostu. Oczywiście, jak już pisałem w wcześniejszych raportach, wynika to z ogromnego wzrostu podaży mieszkań kupionych w ściśle inwestycyjno-spekulacyjnym celu. Nawet ok. 30% mieszkań, które obecnie znajdują się w ofercie wynajmu, zostało kupionych w celach inwestycyjnych i większość z nich została wykończona właśnie pod wynajem (niejako z przymusu spowodowanego brakiem chętnych na ich kupno rok temu). Właścicielom takich mieszkań w większości chodziło o szybki zarobek poprzez ich odsprzedanie. W momencie załamania wzrostu cen, postanowili je wynająć, by przynajmniej w ten sposób mieszkania na siebie zarabiały. Obecnie jednak sprzedający przestali wierzyć w rychły wzrost cen, a kupujący w ich spadek. W efekcie, kupujący coraz śmielej dokonują decyzji o zakupie, a sprzedający coraz śmielej chcą odzyskać zainwestowany kapitał. To oznacza, że wolumen mieszkań przeznaczonych na wynajem, nabytych w latach 2005-2007, będzie się powoli wyprzedawał. Może to delikatnie wpłynąć na zmniejszenie podaży tych mieszkań i w efekcie na stabilizację, a może i nawet na niewielki wzrost popytu. Oczywiście będą pojawiać się nowi kupujący z myślą o wynajmie, ale ich udział w rynku jest wciąż niewielki i nie zanosi się na to, aby gwałtownie wzrósł w tym roku.
Rynek najmu z powyższych przyczyn pozostanie na obecnym, stabilnym poziomie. Możliwe, że w drugiej połowie roku będzie wykazywał lekki trend wzrostu stawek najmu (wzmocniony tradycyjnym już chwilowym boomem w studenckim wrześniu).

Rynek komercyjny

Rozpędzona koniunktura zaowocowała przez ostatnie 2 lata bardzo dużym wzrostem podaży powierzchni biurowej. Dla przykładu, w Krakowie buduje się drugie tyle powierzchni biurowej, jaka została już wybudowana przed 2009 r. W korelacji do załamania gospodarczego - i tak mającego dość łagodny przebieg w Polsce na tle Europy - mały popyt nowych potencjalnych najemców nie był w stanie zająć ogromnej ilości nowej powierzchni biurowej. W efekcie dotychczasowi najemcy próbują wywrzeć nacisk na właścicieli biurowców na renegocjacje dotychczasowych cen, a nowych znaczących najemców wciąż brak. Wszystko wskazuje więc na to, że przez najbliższe pół roku stawki wynajmu się nie zmienią. Warto zwrócić uwagę na fakt, iż i tak w stosunku do rynku zachodnioeuropejskiego jak i amerykańskiego, zadyszka komercyjnego rynku nieruchomości nie jest aż tak duża, i dlatego wartość nieruchomości komercyjnych nie spadła tak drastycznie jak np. w Stanach Zjednoczonych i poprzez to banki kredytujące deweloperów wciąż wierzą w wartość swojego zabezpieczenia. Dzięki temu nie notujemy wśród firm, które na naszym rynku zainwestowały w nieruchomości komercyjne, niepokojących czy wręcz alarmujących informacji znamionujących panikę wśród banków-kredytodawców, chcących w trybie przyspieszonym odzyskać pożyczony deweloperowi kapitał.

Na rynku powierzchni handlowych nie widać euforii. Małe podmioty, które na fali boomu gospodarczego najęły drogie lokale najczęściej w galeriach handlowych, w zetknięciu z malejącym popytem nie mogą udźwignąć wysokiego czynszu (przeliczanego w euro). Mocniejsze firmy stać na przetrzymanie dekoniunktury, ale nie deklarują na razie szerokich planów ekspansji. W rezultacie deweloperzy komercyjni nie mają argumentów do podwyżki czynszów, a po cichu są zadowoleni jeśli udaje im się je utrzymać na dotychczasowym poziomie, bowiem coraz więcej najemców mówi „pomóżcie przetrwać, obniżcie czynsz, przecież jak padniemy to nie znajdziecie szybko następców na nasze lokale.” Centra handlowe robią co mogą, by obronić się przed tą presją, lecz czasami po prostu brak argumentów (a nie ma nic bardziej destrukcyjnego dla galerii handlowej jak pustostan.)

Na rynku powierzchni magazynowych nie widać póki co pobudki z zimowego snu. Brak spektakularnych transakcji, deweloperzy przycichli z zapowiedziami budowy kolejnych parków logistycznych, a ich wielcy operatorzy chcą najpierw wyjść na prostą, a potem dopiero myśleć o wzroście wolumenu zajmowanej powierzchni.

Podsumowanie

Jedna jaskółki wiosny nie czyni. To popularne porzekadło jak ulał pasuje do całego rynku nieruchomości po pierwszym kwartale 2010. Niemrawo odmarzający rynek popularnych mieszkań jest zbyt słabym prognostykiem, by obwieścić koniec kryzysu na rynku nieruchomości. Ciągła niepewność w zasadach ogólnobankowej polityki kredytowej, szykowane ad hoc krajowe programy mające stymulować popyt, są tak naprawdę sztucznymi czynnikami. Dopóki krajowa gospodarka nie poczuje się pewnie i spokojnie, a wraz z nią my i nasz rynek pracy, banki nie będą pożyczać nam pieniędzy na mieszkania, a co za tym idzie - deweloperom na inwestycje. Koło się zamyka i rynek nieruchomości jest skazany na dostosowanie się do warunków, w jakich przyszło mu wejść w 2010 roku.


Witold Zamorski
Dział analiz rynku nieruchomości – Północ Nieruchomości S.A.