Podatkowe konsekwencje zakupu
Poradnik
Wydaje się, że w przypadku kupna nieruchomości kwestie podatkowe są mało skomplikowane. Zwłaszcza, gdy weźmiemy pod uwagę inne podatki występujące w naszym kraju. Kupując nieruchomość płacimy bowiem u notariusza, który sporządził naszą umowę, podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% od ceny sprzedaży (jest to zatem prosty ułamek) oraz inne koszty, takie jak opłata sądowa i taksa notarialna.
Nie wypełniamy też żadnych deklaracji podatkowych.
Prostota ta jest jednak tylko pozorna, o czym można przekonać się w przypadku, gdy urząd skarbowy zainteresuje się naszą transakcją. Może to zaś zrobić z dwóch powodów.
„Zaniżona” cena w akcie notarialnym.
Wszystkie opłaty, jakie płaci kupujący przy nabyciu nieruchomości, zależą od jej wartości wyrażonej w cenie sprzedaży. W związku z tym, że opłaty te są wysokie, pokusa zaniżenia ceny w akcie notarialnym (w porównaniu z tą faktycznie płaconą) i przekazania części ceny „pod stołem” jest niejednokrotnie bardzo silna.
Czasami też zdarza się, że ktoś kupuje nieruchomość po bardzo okazyjnej cenie, znacznie odbiegającej od ceny rynkowej. Jednak należy pamiętać, że notariusz nie weryfikuje ceny sprzedaży, lecz przesyła odpis umowy sprzedaży do urzędu skarbowego, i tam dopiero jest ona sprawdzana. Podstawą weryfikacji jest art.6 ust 1 pkt 1 lit.c) ustawy z dnia 09.09.2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych, z którego wynika, że podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa - nie zawsze będzie to więc cena sprzedaży.
Wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia długów i ciężarów. Jeżeli cena w ocenie urzędu skarbowego nie odpowiada wartości rynkowej, organ wzywa strony do jej podwyższenia, podając jednocześnie wartość według własnej oceny.
Jeżeli podatnik godzi się z wyceną urzędu, płaci różnicę między podatkiem już zapłaconym i podatkiem faktycznie należnym, a odsetki liczone są od dnia zawarcia umowy. Niestety od momentu zapłaty podatku do wezwania podatnika do urzędu mija nieraz sporo czasu (często rok, dwa lata, a czasem nawet dłużej), w związku z czym odsetki urastają do pokaźnych kwot.
W zasadzie dopiero po 5 latach można zacząć spać spokojnie. Jeżeli podatnik pomimo wezwania nie określi wartości lub poda wartość, która nadal nie odpowiada wartości urzędu skarbowego, wówczas urząd wyznacza rzeczoznawcę majątkowego w celu dokonania wyceny nieruchomości.
Jeżeli wartość określona przez rzeczoznawcę przekroczy o 33% tę podaną przez podatnika, poniesie on dodatkowo koszty wyceny. Wynika z tego, iż podatnik może pomylić się o 33% w porównaniu z opinią eksperta. Wydaje się, że to sporo - problem jednak w tym, że w praktyce rozbieżność wycen dokonanych przez kilku rzeczoznawców może wynieść kilkanaście procent, a podatnik musi „trafić” w wycenę akurat tego rzeczoznawcy, którego wyznaczy urząd.
W zasadzie nie można więc mieć 100-procentowej pewności. Nawet zlecenie wyceny nieruchomości rzeczoznawcy jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży nie daje gwarancji; choć w takim wypadku urząd skarbowy nie powinien raczej interweniować (jednak formalnie nadal ma takie prawo).
Zatem, gdy kupujemy nieruchomość po dość „okazyjnej” cenie, musimy przygotować się na wizytę w urzędzie skarbowym. Pomocna może być wszelkiego rodzaju dokumentacja uzasadniająca niższą w porównaniu z rynkową wartość nieruchomości.
Przydatne będą zaświadczenia o złym stanie kupowanego lokalu lub budynku wydane przez zarządcę, spółdzielnię mieszkaniową czy pośrednika. Podeprzeć można się też kosztorysem remontowym sporządzonym przez firmę budowlaną, czy też samymi rachunkami za wykonany remont, z których jasno wynika, ile musieliśmy wydać, aby można było w nabytym lokalu normalnie zamieszkać. Nasze wyjaśnienia i dokumenty na pewno zostaną wzięte pod uwagę i mogą zmienić wcześniejsze stanowisko urzędu. Nie liczmy jednak, że urząd skarbowy uwzględni np. rachunki za meble.
Pochodzenie pieniędzy na zakup nieruchomości.
Drugim powodem zainteresowania urzędu skarbowego zakupem nieruchomości może być źródło jego finansowania.
Nabywca musi bowiem umieć udowodnić, skąd pochodzą pieniądze, za które kupił nieruchomość. Problem ten w zasadzie nie istnieje, gdy zakup finansowany jest przynajmniej w większej części z kredytu bankowego.
Jeżeli jednak płacimy wysoką kwotę gotówką, a posiadanie takiej kwoty nie znajduje uzasadnienia w dochodach wykazanych w zeznaniach podatkowych za lata ubiegłe, może to zainteresować urzędników fiskusa. Jeżeli podatnik nie potrafi udokumentować dochodów większych niż wynikające z jego corocznych rozliczeń PIT, organy podatkowe zyskują uprawnienia do przyjęcia, że osiągnął on dochody, których nie ujawnił i naliczą od nich podatek ryczałtowy według 75-procentowej stawki.
Sprawy nie należy więc bagatelizować i w razie wezwania przygotować stosowne dokumenty (np. umowy darowizny, rozliczenia z podatku od spadków, wyciągi bankowe, rozliczenia z funduszy inwestycyjnych itp.).
Często spotykana sytuacja, w której rodzice dają swoim niepracującym, a wchodzącym w dorosłe życie dzieciom pieniądze na zakup pierwszego mieszkania, może spotkać się z taką właśnie reakcją urzędu skarbowego. Oczywiście rodzice mają prawo dać dzieciom pieniądze, jednak muszą mieć świadomość, że jest to darowizna, którą należy zgłosić w urzędzie skarbowym i zapłacić należny podatek.
Co robić, aby takiej sytuacji uniknąć? Gromadząc pieniądze na zakup domu czy mieszkania, nie należy trzymać ich w „skarpecie”. Lepiej wpłacać je na rachunek bankowy lub zainteresować się na przykład funduszami inwestycyjnymi. W razie problemów uzyskamy wówczas zaświadczenia o historii naszego rachunku. Jeżeli pieniądze na zakup pochodzą z darowizn i pożyczek od rodziny, umowy darowizny należy spisać i od razu zgłosić do urzędu skarbowego.
Paweł Puch
