Podział budynku

Na początku najczęściej następuje podział fizyczny, w którym współwłaściciele dokonują podziału nieruchomości na części do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli. Dopiero w przypadku sporów, braku pewności co do określonego podziału fizycznego lub po prostu w przypadku chęci zbycia części budynku, dokonuje się podziału prawnego budynku. W wyniku takiego podziału powstają nowe nieruchomości, a podział budynku może przybrać formę podziału pionowego lub podziału poziomego.

Podział pionowy budynku w praktyce polega na przedzieleniu działki i budynku jedną linią pionową w taki sposób, by w wyniku podziału powstały co najmniej dwie działki i dwa niezależne usadowione na jednym fundamencie budynki połączone jedną ścianą (powstaje tzw. bliźniak lub szeregówka). Taki podział jest dopuszczalny, jeżeli linia podziału działki przebiega przez ścianę budynku dzielącą budynek na części regularne i samodzielne. Może być to ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu. Ważne, żeby ściana ta przebiegała przez wszystkie kondygnacje i była na tej samej linii, co podział działki. Sama procedura podziału budynku wraz z działką przebiega tak jak procedura podziału samej działki i dokonuje jej uprawniony geodeta na zlecenie właściciela, a dodatkowe czynności mogą wynikać z konieczności dokonania przeróbek budynku umożliwiających jego fizyczne podzielenie. Wówczas dodatkowo konieczne będzie przygotowanie przez uprawnionego architekta projektu przebudowy i uzyskania pozwolenia na budowę. Natomiast podział poziomy budynku stosowany jest gdy podział pionowy nie jest możliwy. Podział ten polega na wyodrębnieniu w budynku samodzielnych lokali i określaniu ich udziałów w nieruchomości wspólnej. W wyniku tak dokonywanego podziału nie jest dzielona działka pod budynkiem, która pozostaje współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali, natomiast dzielony jest tylko sam budynek. Pozostałe nie wyodrębnione części np. strych, piwnica, klatka schodowa, tak jak i działka stanowią współwłasność wszystkich właścicieli lokali.

Podział przez wyodrębnianie lokali następuje :
- najczęściej w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, w której właściciel nieruchomości zbywa lokal określonej osobie lub osobom albo współwłaściciele nieruchomości postanawiają o wyodrębnieniu własności poszczególnych lokali w celu zniesienia współwłasności i przyznania poszczególnych lokali na wyłączność własność współwłaścicielom.
- w drodze oświadczenia właściciela nieruchomości dokonywanej w formie aktu notarialnego, w której właściciel całej nieruchomości wyodrębnia każdy lokal, ale nie dokonuje zmiany właściciela.
- w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność, gdyż każdy ze współwłaścicieli ma prawo żądać zniesienia współwłasności. Kodeks cywilny w art.211 daje nawet uprawnienie współwłaścicielom żądania, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości oraz uprawnia sąd dokonujący zniesienia współwłasności do skorzystania z innych form zniesienia tylko jeżeli podział fizyczny nie jest możliwy.

Zanim jednak możliwe będzie ustanowienie odrębnej własności lokali, konieczne może być wykonanie szeregu czynności administracyjnych, a nieraz dodatkowo także technicznych, o których mowa w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Przede wszystkim, aby wyodrębnić w danym budynku lokal, musi mieć on charakter samodzielności, czyli składać się z izby lub zespołu izb oraz z pomieszczeń przynależnych tworzących samodzielny twór gospodarczy. Inne wymagania samodzielności powstaną, gdy wyodrębniamy lokal mieszkalny, a inne gdy wyodrębniamy lokal użytkowy, na przykład garaż, sklep itp. Nie każdy bowiem lokal może być lokalem mieszkalnym - w przeciwieństwie do innych lokali, mieszkalny musi spełniać więcej wymogów. Powinien między innymi umożliwiać całodobowy pobyt ludzi i pełnienie przez nich różnorodnych funkcji życiowych bez szkody dla życia lub zdrowia. Dlatego lokal taki musi mieć nie tylko odpowiednie rozmiary, ale też musi być wyposażony w odpowiednie urządzenia. Ponadto lokal, aby mógł być wyodrębniony, musi spełniać określone normy techniczne, które reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Przebieg procedury wyodrębnienia lokalu:

1. Przygotowanie dokumentacji inwentaryzacyjnej, która składa się z części graficznej oraz z części opisowej i powinna przedstawiać stan techniczny nieruchomości jako całości, w tym rozmieszczenie poszczególnych lokali, strukturę pomieszczeń w lokalach i pomieszczeń przynależnych w budynku oraz określać części wspólne. Wszystkie pomieszczenia zaznacza się na rzutach odpowiednich kondygnacji budynków, a w razie usytuowania pomieszczeń przynależnych w innych budynkach na wyrysie z mapy ewidencji gruntów i budynków.

2. Dysponując dokumentacją inwentaryzacyjną właściciel występuje do organu nadzoru architektoniczno-budowlanego o stwierdzenie samodzielności lokali. Na podstawie tej dokumentacji wydawane jest zaświadczenie o samodzielności.

3. Ostatnim etapem podziału poziomego nieruchomości jest ustanowienie odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego. W praktyce najczęściej nie będzie to tylko oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Oświadczenie to będzie powiązane z umowami zniesienia współwłasności, działu spadku, sprzedaży lub darowizny. Wynika to z faktu, że podział poziomy nie jest celem samym w sobie, tylko służy realizacji określonego celu, na przykład zniesienia współwłasności między współwłaścicielami nieruchomości lub też sprzedaży przez właściciela wyodrębnionego lokalu. Wyżej opisane dokumenty oraz akt notarialny będą stanowić podstawę dla sądu do wyodrębnienia z księgi wieczystej lokalu i założenia dla niego odrębnej księgi wieczystej. Stosowny wniosek do ksiąg wieczystych skieruje sam notariusz w akcie notarialnym.