Poprawki Senatu do nowelizacji ustawy o najmie

Trzy spośród senackich poprawek miały charakter doprecyzowujący i zmierzały do zapewnienia jednolitej terminologii i usunięcia nieprawidłowości w tym zakresie. Ponadto Izba uchwaliła zmianę, która przedłuża z 7 do 21 dni termin na wskazanie przez najemcę lokalu, w którym mógłby zamieszkać w razie obowiązku opuszczenia zajmowanego lokum.

Nowelizacja wróci teraz do Sejmu. Planowane wejście nowych przepisów w życie to 1 stycznia 2010 r.

Zniesienie limitu od dochodu z wynajmowania mieszkań, ograniczenie szarej strefy oraz większa ochrona wynajmujących to najważniejsze zmiany w projekcie nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów.

Najem okazjonalny

Nowelizacja przewiduje wprowadzenie nowych uregulowań w zakresie najmu okazjonalnego. Obecnie bardzo trudno usunąć niechcianego lokatora z własnego mieszkania, gdyż nie ma eksmisji na bruk, tak więc eksmitowanemu należy zapewnić przynajmniej pomieszczenie tymczasowe. Jeżeli proponowane zmiany wejdą w życie, będzie to dużo prostsze - jednak pod pewnymi warunkami. Przede wszystkim strony muszą zawrzeć umowę najmu okazjonalnego. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, umowa zawarta jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego oraz zmiany tej umowy wymagać będą formy pisemnej pod rygorem nieważności, a do umowy dołączać będzie się:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu,
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku usunięcia go z lokalu,
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu wskazanym w oświadczeniu - na żądanie wynajmującego z podpisem notarialnie poświadczonym.
Właściciel musi też zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie tego zgłoszenia. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Umowa najmu okazjonalnego lokalu ulega rozwiązaniu po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Jeżeli najemca mimo rozwiązania umowy nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie to zawierać powinno w szczególności: oznaczenie właściciela i najemcy, wskazanie umowy najmu i przyczynę ustania stosunku i termin, nie krótszy niż 7 dni (po poprawce Senatu 21 dni) od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca ma opróżnić lokal. W przypadku bezskutecznego upływu tego terminu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Do wniosku załącza się: żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą; dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu i potwierdzenie zgłoszenia najmu w urzędzie skarbowym.

Zmiany w opodatkowaniu

Nowelizacja wprowadza też jedną, niższą stawkę ryczałtu od przychodów z najmu w wysokości 8,5%. Obecnie ryczałt według stawki 8,5% płaci się tylko do momentu, w którym podatnik nie przekroczy kwoty przychodu stanowiącej równowartość 4.000 euro. Od nadwyżki trzeba zapłacić ryczałt w wysokości 20%. Po zmianach przepisów wszystkie osoby fizyczne, które zdecydują się na opodatkowanie najmu ryczałtem, zapłacą podatek w wysokości 8,5%, bez względu na wysokość uzyskiwanych przychodów.

Podsumowanie

W nielegalny sposób wynajmowane są w Polsce setki tysięcy mieszkań. Wszystko dlatego, że jedni właściciele chcą zaoszczędzić na podatkach, a inni boją się nieuczciwych lokatorów, których potem latami nie będą mogli eksmitować. Sytuację ma zmienić proponowana nowelizacja. Zdaniem wielu specjalistów rynku nieruchomości, którzy w ostatnich miesiącach wypowiadali się na łamach prasy, nie ograniczy się w ten sposób znacząco szarej strefy wynajmu mieszkań. Powodem jest zbyt wiele formalności, jakie wymusza nowelizacja i niemałe koszty związane z opłatami za czynności notarialne. Ponadto nie każdy najemca będzie miał możliwość wskazania lokalu, do którego ma się go eksmitować, a wielu Polaków i tak będzie chciało zaoszczędzić na podatkach. Wszystko to może szybko zniechęcić zainteresowanych najmem okazjonalnym.