Prawo zabudowy – nowa instytucja

W przypadku, gdy ktoś wzniósł budynek na cudzym gruncie, przyjmuje się zatem konstrukcję, że z mocy samego prawa właściciel gruntu staje się właścicielem budynku, ten zaś kto budynek zbudował jest jedynie właścicielem nakładów poczynionych na tą budowę. Wprawdzie przepisy przewidują możliwość nabycia własności gruntu przez budującego, ale jest to wyjątek od reguły, a ponadto ograniczony licznymi warunkami. Powoduje to, że do przeprowadzenia inwestycji budowlanej konieczne jest najpierw nabycie gruntu, na którym budynek ma stanąć. Ze względu na niemałe ceny gruntów wymaga to wyłożenia sporych pieniędzy już na wstępie, co zwłaszcza dla mniejszych inwestorów jest często barierą trudną do przeskoczenia, a dla wszystkich inwestorów czynnikiem znacząco podrażającym koszty inwestycji.

Nowa instytucja
Być może wkrótce inwestorzy będą mogli prowadzić inwestycje budowlane bez konieczności wydawania sporych sum na zakup gruntu, na którym inwestycja ma powstać. Wystarczy, że inwestor podpisze z właścicielem gruntu umowę, na podstawie której uzyska prawo zabudowy cudzej nieruchomości. Wznoszone w ten sposób budynki i urządzenia będą stanowiły własność inwestorów, czyli tzw. zabudowców. Zatem będzie to wyjątek od wyżej omówionej zasady, że właściciel gruntu jest właścicielem wszystkiego co z tym gruntem jest trwale związane. Praw zabudowy nakierowane jest zatem na ułatwienie, a przede wszystkim obniżenie kosztów inwestycji. To na razie jednak tylko projekt, przygotowany przez Komisję Kodyfikacyjną Prawa Cywilnego przy Ministrze Sprawiedliwości w ramach zmian kodeksu cywilnego.

Ustanowienie prawa zabudowy
Prawo zabudowy będzie można ustanawiać na okres od trzydziestu do stu lat z możliwością jego przedłużenie na kolejne okresy. Prawo zabudowy będzie ograniczonym prawem rzeczowym w rozumieniu kodeksu cywilnego i będzie wpisywane do ksiąg wieczystych. Prawo to będzie mógł ustanowić każdy właściciel, zarówno osoba fizyczna jak i osoba prawna, a także Skarb Państwa i gminy. Do powstania prawa zabudowy konieczne będzie zawarcie umowy w formie aktu notarialnego między zabudowcą a właścicielem gruntu. Prawo zabudowy będzie mogło mieć postać odpłatną albo nieodpłatną, a wynagrodzenie będzie mogło być płatne jednorazowo lub w ratach.

Prawa inwestora
Oczywiście zabudowca będzie miał prawo wykonać zaplanowaną inwestycję. Zabudowca będzie miał też prawo do ustanowienia na prawie zabudowy hipoteki, co ułatwi pozyskanie kredytu na budowę oraz możliwość zbycia tego prawa innej osobie. W budynkach stanowiących zabudowę będzie można ustanawiać odrębną własności lokali, co umożliwi na tak pozyskanych gruntach budowę przez deweloperów i spółdzielnie mieszkaniowe budynków wielomieszkaniowych. Zatem jest to prawo, które może przyczynić się do rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce, umożliwiając deweloperom i spółdzielniom mieszkaniowym tanie pozyskiwanie gruntów do zabudowy. Może też wpłynąć na obniżenie cen mieszkań, jako że wykorzystanie tego prawa obniży koszty całej inwestycji. Prawo zabudowy będzie można też wykorzystać do realizacji infrastruktury bez konieczności wywłaszczania właścicieli nieruchomości lub też do realizacji zabudowy na terenach, pod którymi przebiegają tunele kolejowe lub drogowe.

Prawo zabudowy, a wieczyste użytkowanie
Projekt zmian przepisów nie przewiduje wprawdzie likwidacji użytkowania wieczystego, ale z biegiem lat użytkowanie wieczyste powinno przejść do historii. Rozważa się też zmianę wieczystego użytkowania w prawo zabudowy, jednak to rozwiązanie może okazać się niekonstytucyjne. Właściwszym rozwiązaniem wydaje się likwidacja wieczystego użytkowania i przyznanie użytkownikom wieczystym prawa własności oraz zmiana opłat za wieczyste użytkowanie na spłatę wartości działki, co byłoby racjonalnym rozwiązaniem, zwłaszcza że istnienie dwóch instytucji wieczystego użytkowania i prawa zabudowy nie będzie sprzyjać przejrzystości przepisów prawnych

Stan prawny na dzień 05.11.2009